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“西安2019年1月1日起将进入‘精装房’时代”的消息在昨日闹得沸沸扬扬，一张文件截图在朋友圈迅速扩散，购房者还没分清事情的真实与否，各家中介又开始刷屏了：“珍惜毛坯房”、“房价必涨，快来买房”。
其实在昨日中午拿到原文件时，就发现这是一份5月各政府部门间的内部流传文件，很多方案都被否决或是提出整改，并非正式发文，连基本的红头章都没有，果不然下午华商报就出来辟谣了。
但透过这个文件除了看热闹还是有很多值得我们思考的地方，精装房无疑是
大势所趋，可对精装房的管控却是一团糟，维权事件频起，合同漏洞百出，“一刀切”的精装房交付，市场能否接受？管理又是否能跟上呢？
壹丨精装维权愈演愈烈
前两日成都大规模维权正是关于精装房交付货不对版，合同无明细等问题的集中爆发。西安虽没有出现这样的全国事件，但关于精装房维权的案例并不在少数。
提到精装房的好处，常能列举一堆：土建和室内装修一体化，可以减少垃圾、粉尘；小区装修同步，避免了交房后的装修噪音；装修费用能跟房贷一起贷款，减小装修的经济压力；最主要是交房就能入住，免掉了繁琐的装修过程，省时省力，这也是装修房能畅销的原因。但是以万科为代表的早期精装房企进西安也有10年时间了，依然精装维权问题不断，而且愈演愈烈，购房者慢慢发现装修房相对性价低，风险性高。
风险主要在于后期交付的质量问题，因为装修工艺的复杂，第三方公司较多，在硬件和软施工上都可能出现纰漏，问题也多集中在
质量差，装修时偷工减料，刚收房就出现了裂缝、漏水等；装修价格与档次、质量不匹配，偷换公示中的装标等等。而等到业主们要为自己的权益争取赔偿或整修时，才发现原先的样板间可能早被拆除，合同里所有关于精装的附件都模棱两可，业主手上似乎没有任何有利的证据能够证明眼前交付的房子和当初样板间看到的房子货不对版，甚至有种“买家秀”和“卖家秀”的感觉。
在限价政策下，因为集中采购能够控制成本，又能降低房企税负，精装房成了做高溢价的主要手段。很多小开发商也开始乐此不疲的投入精装市场，动不动溢价率就达到20%以上。可我们想想，连经验丰富的品牌房企都难免在交付时出现问题，何况这些小房企？后果不敢想象
所以在前端商品房市场价格被控制的同时，后端对精装房市场的管控更需要我们去考虑，否则原本我们希望“住有所居”，大家都有房可住。可结果交房时都“精装”变“惊装”，百姓不能安居如何立业？社会矛盾可能会再次被激化？这次的成都维权就是一个缩影。何况限价的城市可不止西安一个，利用精装套利的房企更不在少数，问题越积越多，2年后更难以解决。
贰丨全程监管机制需强化
虽然这是份内部流传文件，但从文件的调研、土地源头的规划控制、工程的监管、销售市场的管控、多方案的提出等还是相当全面的。虽然市场中越来越多精装房是不争的事实，但与普遍推行精装交付的西方国家或是房地产起步较早的国内城市相比，西安市场仍存在不小的差距。
在没有完善、严格的市场监督管理机制的情况下，强行过度到装修房时代，不免步子迈得有些大。先出台对装修房市场的相关管理机制，规范装修房前、中、后期各个环节的管控，再提迈进全装修时代也不迟。在不成熟的时期出台不成熟的政策，开发商可能没法接招，能接招的又开始拔溢价，到头来受伤的还是广大购房者。
目前西安尚未出台对装修房的相关管理机制 ，但在杭州、长沙、武汉、成都、合肥等城市都对精装修进行了不同程度的规定，综合下来，这些规定涉及到装修房全程的监管手段。
针对前期装修房报价的问题，武汉房管局出台了“装标限价令”，设置6个价格指导区间，不服从的暂缓发放预售证：①售价低于1万的楼盘，装修报价不高于2000元/平米；②售价1万-1.5万的，报价不高于2500元/平米；③售价1.5万-2万的，报价不高于3000元/平米；④售价2万-2.5万的，全装修不高于3500元/平米；⑤售价2.5万-3万的，装修报价不高于4000元/平米；⑥售价3万以上的，装修报价不高于5000元/平米。
通过楼盘售价的分档，武汉对装修溢价部分有明确限制，但也由此引发，溢价空间被压缩，导致暗地降标，施工质量不达标的事件发生。
所以这就需要从精装房的销售中、后期，出台了一系列管控规定，旨在从合同、样板间、交付等多节点进行把控。
①我们现在看到的精装房很多都不建在实体楼里，难免会有夸大尺寸或缩小家具尺寸的嫌疑，而且由于展示区域受限，在卖完一批房子后，样板间可能就换新重建或者拆除。所以宁波就出台了：“交付样板房必须设置在可售住宅房源实体内”。“交付样板房自申领商品房预售许可证之日起，至全装修住宅集中交付购房者之日起6个月内或者建设项目竣工验收合格之日起2年内，不允许拆除、移位或调换。
②维权最大的痛点就是合同里没有装修房的明细，动不动就是“室内地板采用德尔或同等品牌”的字样。但装修过房子的人应该知道，品牌和品牌间会有价差，同品牌不同的型号等级也会有价差。宁波又对此进行约定：“销售全装修住宅时，建设单位应在销售合同中明确装修标准等交付要求，并列明所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容 ；提供室内设施设备的，应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。”
而西安市场中，样板间怎么建，建在哪，内装有何要求都由开发商做主，合同说是制式模版，但能模糊尽量模糊，精装房的定价则多参考周边市场价格，对精装溢价也并无明确规定和审核...所以关于全面推行装修房的前置问题还很多，市场需要一套系统的监管制度。
叁丨精装是趋势，规范市场是前提
2018年，浙江、四川、山东等地城市相继完善“100%精装修”政策，即到2020年全面实现100%精装配套的目标。根据2017年住建部发布了《建筑业发展“十三五”规划》来看，到2020年国内新开工精装修住宅配比要达到30%，而2017年末，精装房占比仅为20.8%。
这也就意味着，两年的时间内务必要迅速扩大精装房源在市场中的占比，而
从西安市场中来看，2018年以来新批复的精装楼盘已占到总量的62%，未来越来越多的开发商也将参与其中，精装房在市场中的占比还会继续上升。所以即便没有出台全面推进精装房建设的公告，关于规范精装房市场的管理条例也应尽早落地，对于市场中存在的乱象尽早整顿，积累经验，先搭建起规范有序的市场，全面推进精装房的工作自然水到渠成。
馍得一口一口吃，不然容易噎着。就现有问题先执行先干，一口吃个胖子，对房企、对家装行业、对购房者可能都接受不了。
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