城市是人口、財富和文明的集中地。伴隨著經濟社會的發展，城市化成為全世界的一個普遍現象。城市化，又稱城鎮化、都市化等，一般認為，是一個農業人口轉化為非農業人口、農業地域轉化為非農業地域、農業活動轉化為非農業活動的過程。
隨著經濟的快速增長，我國社會結構和人口結構發生這巨大的變化，大量人口由農村遷往城市，我國城市化水平由1978年的17.9%上升為現在的58.52%左右（常住人口）。與此同時，房地產市場也得到了迅猛發展。數據顯示，我國房地產價格由1987年的411.41元/平方米上升到現在的動輒幾萬，十幾萬。總體來看，房地產價格呈現出與城市化水平基本一致的變動趨勢。
當然，由於世界各國處在不同的發展階段，處於工業化的不同階段，城市化水平也存在著巨大的差異。世界上最早開始工業化的國家是英國，以英國為代表的發達國家，基本都已經完成了工業化和城市化過程，城市化水平大多在80%以上，如德國、美國、澳大利亞等國，當然英國更是達到了驚人的90%以上。不得不說，比起動輒80%的城鎮化率，我國不到60%的比例其實還是相當低的。
於是，很多經濟學家就鼓吹，只要城鎮化還沒完，房產價格就會一致漲！他們的邏輯很簡單：城市就那麼大，那麼多，大量農業人口要進城，要生活，必然要有房子住，需求旺盛，可房子的供給是有限的。根據供需原則，必然會造成供不應求，價格水漲船高也是自然了。這邏輯貌似沒毛病。
那麼事實果真如此嗎？我的理解，城市化有以下幾種方式：
城市化的兩種思路
第一種，將農村戶籍人員不斷往城市裡趕，就如前幾十年我們在經歷的一樣。於是城市裡的房子的確越發稀缺，城市只能不斷擴充，高房子越建越多，越建越高，房價自然也是越來越高。但請注意，與此同時，農村是越發凋敝，人員是越發稀少，都去城市打工了，人口自然就少了。這種方式實際上市城市在剪農村人口的羊毛，現實中高價房正是被外來人口買走了。北京、上海和深圳屬於這種模式的典型。但是這個模式的前提是這個城市在該區域擁有絕對的經濟或者政治的制高點。
上海的土地在不斷擴圍
深圳的發展史就是一部人口的遷入史
第二種，我認為才是正確的模式，那就是以中心城市為輻射，通過加快區域內城市經濟發展的聯動，實現整體的經濟發展，並最終實現區域化的城市集群，而不是單一的某個巨無霸城市。比如現在正在籌建的京津冀一體化，長三角經濟發展圈以及珠三角城市圈。可以預見，這個也只是短期目標，未來一定是遍佈全國的一個個城市群，群與群之間的交通由縱橫交錯的高鐵和高速實現無縫連接，經濟差距越發縮小，但城市發展的規劃更明確，有的城市主攻高端製造業，有的則聚焦科技創新，西部省份主抓服務業，東部省份則努力做強做大金融和互聯網經濟。
我國早在幾年前就提出來“新農村建設”的思路，所謂“新農村建設”說白了就是將原本分散的人群居住環境改為更緊密的群居，參照城市建設思路，讓分散的人群彙集在一起，這有很多好處。其一、可以騰出很多成片的土地資源。我們知道，中國農村最大的特點就是分散，即使是人口相對密集的東部城市，從村的這頭到村的那頭，遠的也有好幾公里的。更別說西部城市了，據說內蒙這地方，從一個盟到另外一個盟就有上千公里。將分散居住的這些土地騰出來，顯然更利於後期的農業機械化作業和新的城市規劃；其二、你說像撒豆子一樣的，人群東一個西一個的，彼此通行和商貿的成本多麼巨大，單單實現交通的全覆蓋就是一項巨大的開支，更別說盤活經濟了。聚集發展顯然基礎設施建設成本大大降低。彼此交通的成本更是可以忽略不計。而所有這些才是經濟活力綻放的前提；其三、顯然利於就業。人口聚集了，就要吃穿住行用及生活享受，那與之相關的產業才得以發展。簡單舉例，我以前弄個KTV廳，一晚上來幾個人，我肯定虧死，可現在幾萬個人住在一起，我再開一個KTV廳，生意必然火啊。
新農村建設思路既是我國發展的未來方向，其實更是很多國家已經探索並走過的老路了，日本和美國走得就是這個思路，所以，你很少在日本或者美國看到偶爾幾個人的村落，都是比較大的人口聚集地。
那麼再回到我們開始的問題，以前的認識是農村人只能去城市裡才能享受到發展，所以城市化率的提高確實必然會帶來房價的不斷走高，經濟學中的供需規律在左右著價格。一方面是有限的城市土地資源，一方面是源源不斷的農村人口湧入。傳統意識上還有一個誤區，城市和農村的界限是絕對的，是靜止的。換句話理解，以前是農村的地方絕不可能未來是城市。但現在來看，其實農村和城市的界定是相對的，是可變的，也就是說，單一的農村是農村，但幾個農村的聚集可能就是一個新的城市。儘管對於生活在該區域的人而言，地理位置並沒有變化，但身份卻發生了改變，從農業戶籍變為了非農戶籍。這細微的改變，帶來的其實巨大的不同。一，農村人也能享受到城市裡的教育、醫療和交通，甚至便利的生活配套；二，農村人不再向“城市”流入，就近也能謀求不錯的工作。自然，農村人口就不再需要“城裡”的房子了，相反，較之“老城市”裡糟糕的通行和環境，”新城市”倒更有生活的質量。很多城裡人也會往“農村”遷移，這叫“逆城市化”，在此我們就細細討論了。堵住了需求的口子，加之城市裡各種增加住房供給的舉措，房子的供需比就發生了根本的逆轉。但是，國家的城市化率確實紮紮實實地上去了！
所以，不難看出，城市化顯然不必然推倒出房價必漲。很多經濟學家或者專家也常常標榜的邏輯只是為了其特定的服務階層，帶有利益性，我們在分析的過程中一定要有自身的判斷。
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