城市是人口、财富和文明的集中地。伴随着经济社会的发展，城市化成为全世界的一个普遍现象。城市化，又称城镇化、都市化等，一般认为，是一个农业人口转化为非农业人口、农业地域转化为非农业地域、农业活动转化为非农业活动的过程。
随着经济的快速增长，我国社会结构和人口结构发生这巨大的变化，大量人口由农村迁往城市，我国城市化水平由1978年的17.9%上升为现在的58.52%左右（常住人口）。与此同时，房地产市场也得到了迅猛发展。数据显示，我国房地产价格由1987年的411.41元/平方米上升到现在的动辄几万，十几万。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。
当然，由于世界各国处在不同的发展阶段，处于工业化的不同阶段，城市化水平也存在着巨大的差异。世界上最早开始工业化的国家是英国，以英国为代表的发达国家，基本都已经完成了工业化和城市化过程，城市化水平大多在80%以上，如德国、美国、澳大利亚等国，当然英国更是达到了惊人的90%以上。不得不说，比起动辄80%的城镇化率，我国不到60%的比例其实还是相当低的。
于是，很多经济学家就鼓吹，只要城镇化还没完，房产价格就会一致涨！他们的逻辑很简单：城市就那么大，那么多，大量农业人口要进城，要生活，必然要有房子住，需求旺盛，可房子的供给是有限的。根据供需原则，必然会造成供不应求，价格水涨船高也是自然了。这逻辑貌似没毛病。
那么事实果真如此吗？我的理解，城市化有以下几种方式：
城市化的两种思路
第一种，将农村户籍人员不断往城市里赶，就如前几十年我们在经历的一样。于是城市里的房子的确越发稀缺，城市只能不断扩充，高房子越建越多，越建越高，房价自然也是越来越高。但请注意，与此同时，农村是越发凋敝，人员是越发稀少，都去城市打工了，人口自然就少了。这种方式实际上市城市在剪农村人口的羊毛，现实中高价房正是被外来人口买走了。北京、上海和深圳属于这种模式的典型。但是这个模式的前提是这个城市在该区域拥有绝对的经济或者政治的制高点。
上海的土地在不断扩围
深圳的发展史就是一部人口的迁入史
第二种，我认为才是正确的模式，那就是以中心城市为辐射，通过加快区域内城市经济发展的联动，实现整体的经济发展，并最终实现区域化的城市集群，而不是单一的某个巨无霸城市。比如现在正在筹建的京津冀一体化，长三角经济发展圈以及珠三角城市圈。可以预见，这个也只是短期目标，未来一定是遍布全国的一个个城市群，群与群之间的交通由纵横交错的高铁和高速实现无缝连接，经济差距越发缩小，但城市发展的规划更明确，有的城市主攻高端制造业，有的则聚焦科技创新，西部省份主抓服务业，东部省份则努力做强做大金融和互联网经济。
我国早在几年前就提出来“新农村建设”的思路，所谓“新农村建设”说白了就是将原本分散的人群居住环境改为更紧密的群居，参照城市建设思路，让分散的人群汇集在一起，这有很多好处。其一、可以腾出很多成片的土地资源。我们知道，中国农村最大的特点就是分散，即使是人口相对密集的东部城市，从村的这头到村的那头，远的也有好几公里的。更别说西部城市了，据说内蒙这地方，从一个盟到另外一个盟就有上千公里。将分散居住的这些土地腾出来，显然更利于后期的农业机械化作业和新的城市规划；其二、你说像撒豆子一样的，人群东一个西一个的，彼此通行和商贸的成本多么巨大，单单实现交通的全覆盖就是一项巨大的开支，更别说盘活经济了。聚集发展显然基础设施建设成本大大降低。彼此交通的成本更是可以忽略不计。而所有这些才是经济活力绽放的前提；其三、显然利于就业。人口聚集了，就要吃穿住行用及生活享受，那与之相关的产业才得以发展。简单举例，我以前弄个KTV厅，一晚上来几个人，我肯定亏死，可现在几万个人住在一起，我再开一个KTV厅，生意必然火啊。
新农村建设思路既是我国发展的未来方向，其实更是很多国家已经探索并走过的老路了，日本和美国走得就是这个思路，所以，你很少在日本或者美国看到偶尔几个人的村落，都是比较大的人口聚集地。
那么再回到我们开始的问题，以前的认识是农村人只能去城市里才能享受到发展，所以城市化率的提高确实必然会带来房价的不断走高，经济学中的供需规律在左右着价格。一方面是有限的城市土地资源，一方面是源源不断的农村人口涌入。传统意识上还有一个误区，城市和农村的界限是绝对的，是静止的。换句话理解，以前是农村的地方绝不可能未来是城市。但现在来看，其实农村和城市的界定是相对的，是可变的，也就是说，单一的农村是农村，但几个农村的聚集可能就是一个新的城市。尽管对于生活在该区域的人而言，地理位置并没有变化，但身份却发生了改变，从农业户籍变为了非农户籍。这细微的改变，带来的其实巨大的不同。一，农村人也能享受到城市里的教育、医疗和交通，甚至便利的生活配套；二，农村人不再向“城市”流入，就近也能谋求不错的工作。自然，农村人口就不再需要“城里”的房子了，相反，较之“老城市”里糟糕的通行和环境，”新城市”倒更有生活的质量。很多城里人也会往“农村”迁移，这叫“逆城市化”，在此我们就细细讨论了。堵住了需求的口子，加之城市里各种增加住房供给的举措，房子的供需比就发生了根本的逆转。但是，国家的城市化率确实扎扎实实地上去了！
所以，不难看出，城市化显然不必然推倒出房价必涨。很多经济学家或者专家也常常标榜的逻辑只是为了其特定的服务阶层，带有利益性，我们在分析的过程中一定要有自身的判断。
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