來源——安居號：房館兒
市場多變，形勢難料，如何看透區域市場？投資興業，如何判斷城市潛力？
“和未來好好談談——第四屆中城聯盟論壇”，中城聯盟第九任輪值主席、世聯行董事長陳勁松，18分鐘現場脫口秀娓娓道來判斷城市的三個定律。
官方劃重點，精華摘錄如下——
01
城市很可能是今天乃至未來相當長一段時間，我們判斷市場最重要的方向之一。
02
事實上談國家是沒有意義的，經濟的核心競爭力在城市而不在國家。談論中國房地產市場，真的不能用幾句話來概括，強調國家層面的一些數據來判斷城市，會有很大的落差和誤判。
03
關於城市判斷有很多似是而非的因素，比如說城市規模越大越好、城市主導產業越強越好，但這無法解釋為什麼強大的城市會走向衰落，為什麼有些城市一段時間投資火爆、後來卻停擺了，原因在於忽視了城市自身的規律。
04
判斷城市有三個定律：陀螺定律、簡·雅各布斯定律和價格定律。
05
陀螺定律告訴我們，一個東西不怕失速。房地產本身不是短期投資，失速和崩盤是兩種完全不同的狀態。
影響陀螺旋轉的變量有三個：質量、半徑和外力。
判斷一座城市的質量有很多數據和標準，比如說企業收入、政府收入、居民收入、民間投資等。對房地產而言，我們比較關注的是經濟體的可持續增長、創收能力的持續提高，中國的購房主體或者說商品房的使用者跟第三產業的總量和增速是高度相關的。
半徑指的是購房半徑。如果用陀螺比喻，我們發現當質量很小時，它的半徑就要很大，這樣才能保持旋轉。如果質量很小半徑又小，陀螺可持續旋轉就需要藉助外力。
外力是指錢，簡單一點就是本外幣存款餘額增速。外力不斷地刺激使陀螺轉得或快或慢，但是不會出現大的問題。如果錢出現了很大的問題，從失速到停擺是有可能的。
06
簡·雅各布斯定律講的是城市結構定律，他說結構單一是城市停滯的先導特徵。
當一座城市過度依賴單一產業，未來發展會出現很大的問題，而且是結構問題。結構問題在城市圈、都市群不會出現，在一座孤立的三四線城市會有很大的麻煩。
任何一座有前途的城市，不管靠哪個產業起家，第一步產業動作是替代進口。從替代進口開始，逐步開始出口，這座城市就會進入興旺發達期。當我們考察一座城市的產業結構時，還要考察城市的產業有沒有完成這種閉環。
當一座城市窮奢極欲，大家高消費，沒有向未來投資，這是城市衰敗的象徵。
創投代表年輕人的未來、代表產業的未來、代表有可能替代進口甚至顛覆現有產業結構的未來，這是判斷城市興旺的一個非常先導的指標。
07
弗裡德曼說價格定律與市場產權狀態無關，管制政策既不能替代也不能增加真實的供應。供應不足的話，無論向租還是向購傾斜，都會帶來價格的上漲。
供需是決定價格的唯一規律，與開發主體的屬性和產權狀態無關。
在價格定律之下，中國房地產界應該思考我們的出品、我們的服務有沒有市場，市場到底有多大，我們應該在哪方面進行努力。
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