本案主办律师：段福惠律师 （现为 北京正山律师事务所合伙人、主办律师）
关键词
关键词：承租房腾退、廉价征收、房屋租赁合同、北京海淀案例、段福惠律师胜诉案例
维权向来不是一蹴而就的。在征地拆迁中更是如此，每道法律程序的提起、进行并不至要求其一定要复议成功或是诉讼完胜，所谓不要在意一城一池的得失，要看到每道程序必有其使命，极力向着为当事人维权的最终目标进发，否则束手束脚，当断不断，必受其乱。
在北京市海淀区赵先生承租房遭廉价征收及产权纠纷一案中，征收单位以极不合理的补偿标准对赵先生的承租房进行廉价征收，与此同时，物业公司又以租赁合同为凭，一纸诉状要求赵先生腾房，从而霸占拆迁利益……可谓“风刀霜剑严相逼”，腹背受敌的赵先生并没有被困难吓倒，而是展现出了“明知山有虎，偏向虎山行”的勇气，及时拿起法律武器，维护自身合法权益。最终，通过维权律师，段福惠律师一环扣一环的精心布局和掷地有声的辩护，赢回了本就属于当事人的拆迁权益，经过3个月的鏖战，共计获得了一套三居、一套两居、一套一居 ，另加163万余元的补偿。
案情回放
2012年11月5日，北京市海淀区人民政府发布《征地公告——学院路北端土地一级开发》京（海）政地征〔2012〕030号文件，北京市土地整理储备中心海淀区分中心实施的“学院路北端土地一级开发”项目已经北京市人民政府批准，拟对东至学清路，南至月泉路，西至双清路，北至北五环路辅路范围内进行征收，建设为商业金融、多功能、教育科研、文化娱乐等用房。2014年4月30日，落实该项目的北京市中关村国际种业科技有限公司发布搬迁公告，要求各被拆迁人在6月20日之前完成搬迁。赵先生承租的平房处于拆迁范围以内。
由于征收实施单位给予的安置补偿标准极不合理，赵先生遂决心拿起法律武器维护自己的合法权益。2014年7月16日，赵先生径直找到北京市资深拆迁维权专家段福惠律师，并签订了拆迁专项委托代理合同。由此揭开了拆迁维权的序幕。
序幕拉开，战事随之而来。2015年4月2日，北京城建银地物业管理有限责任公司以房屋租赁合同纠纷为由一纸诉状将赵先生告到了海淀区人民法院。其声称受北京城建二建设工程有限公司的委托负责管理2号院，并与赵先生签订了房屋租赁合同，
诉请赵先生支付房屋使用费，搬离并腾空2号北小院。至此，硝烟四起，难关纷至沓来，赵先生愁眉不展。且看段律师如何来破局扭转乾坤。律师说案
办案第一辑：政府信息公开——寻根究源，打开局面。
“求木之长者，必固其根本；欲流之远者，必浚其泉源”，段律师认为从根源上打开拆迁征收的被动局面，首先就要从政府信息公开申请入手。受理案件后，段律师立即向海淀区房屋管理局、北京市发展和改革委员会（以下简称北京市发改委）申请公开房屋拆迁许可证、立项批复文件。“行家一出手，就知有没有”，未久北京市发改委做出信息公开答复书，公开了《关于海淀区学院路北端土地一级开发项目建议书（带可行性研究报告）的批复》（以下简称批复）。对于拆迁许可证，海淀区房管局答复称未掌握此信息，段律师遂向海淀区人民政府房屋征收办公室（以下简称海征办）申请拆迁许可证信息公开，海征办亦称未掌握此信息。
政府方面不按法律程序行事以至于斯，被拆迁人的权利岌岌可危，且看段律师计将安出？办案第二辑：行政复议——打蛇上棍，反客为主。
北京市发改委做出信息公开答复后，段律师仔细研读《批复》文件，希冀找到案件的突破口。段律师认为，北京市发改委在该项目立项中并没有履行法定的审查义务，在缺少环境影响评价审批文件和土地预审文件的条件下同意立项，同时又没有举行听证，在实体和程序上均不合法。据此，段律师向北京市人民政府提起行政复议，请求确认该《批复》违法。然而好事多磨，北京市人民政府罔顾法律规定而言之凿凿，维持了北京市发改委作出的《批复》。对此，段律师却胸有成竹地表示这早在她的意料之中。
办案第三辑：行政诉讼、要求保护公民人身财产安全、律师函——不退反进，步步进逼。
北京市人民政府作出维持的复议决定后，段律师随即对北京市发改委提起行政诉讼，请求确认前述《批复》违法。
在等待法院受理的过程中，随着项目的推进，拆迁人有恃无恐，嚣张跋扈。拆迁范围内多户房屋遭到非法强拆、物品损坏，被拆迁人自身也遭到暴力殴打，只能住院治疗。2015年2月5日，段律师起草《要求保护公民人身财产安全申请书》致北京市公安局海淀分局，请求该局及时制止违法行为，保护被拆迁人及其家人的人身财产安全。随即又向该项目拆迁指挥部致律师函，要求其保护被拆迁人的合法权益。
2015年5月6日，赵先生立项批复纠纷案开庭。西城法院以原告赵先生作为涉诉房屋承租人，对该房屋不享有所有权，与被诉行政行为没有利害关系为由，裁定驳回起诉。其实，该项目立项审批程序并无环评审批文件，土地预审文件也已经过期，被告北京市发改委败诉是板上钉钉的事。结果虽不尽人意，但段律师认为“道路是曲折的，前途是光明的”，赵先生的合法权益一定能得到维护。
一审裁定驳回后，段律师向北京市第二中级人民法院提起上诉。其认为上诉人赵先生具有诉讼主体资格，姑不论其是否房屋所有权人，即使是房屋承租人也属于拆迁当事人之一 ，而且已有相关判例认可承租人诉讼主体资格，一审法院明显在混淆视听，为拆迁人张目。该项目连拆迁许可证都没有，征收决定也没有，立项的程序也未必合法。然，二审法院并未持法公判，与一审的理由如出一辙，裁定驳回了上诉。
办案终一辑：管辖权异议申请——背水一战，毕其功于一役。
前边说赵先生担忧的不止这一茬，北京城建银地物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷将赵先生告到了北京市海淀区人民法院。不仅诉请房屋使用费，还要求赵先生腾退房屋，承担诉讼费用。扑朔迷离的战局，弥漫着纷乱的气息，且是要分一杯羹呢！段律师眉头一皱，计上心来：提起管辖权异议申请。
在提交答辩状期间，段律师起草了管辖权异议申请至海淀区人民法院。段律师认为，赵先生属于本案被告，对房屋具有独立请求权，享有当事人的诉讼权利，有权对本案提起管辖权异议，且本案涉及的案件标的较大，关涉的拆迁项目又是海淀区政府的重点项目，应当属于本辖区内重大复杂的案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，该案件不宜由海淀区人民法院管辖，应该由其上级人民法院指定管辖，或者直接由上级法院即北京市第一中级人民法院直接审理。海淀区人民法院裁定驳回了管辖权异议申请，理由是无证据证明属本辖区重大负责案件，认为本案属于房屋租赁合同纠纷，履行地也在海淀区，管辖权异议申请不成立。
赵先生对结果不解，有些沮丧，段律师对其耐心解释，且按下不表。此裁定结果正中段律师下怀，她已运筹帷幄多时了。2015年5月5日，段律师向北京市第一中级人民法院提起民事上诉，诉求撤销一审裁定。2015年6月15日，段律师以该项目涉及的并非单纯的房屋租赁纠纷，而是法律关系、案情错综复杂的拆迁案件，对该地区也有重大影响为由向北京市第一中级人民法院提出要求书面审理申请。北京市一中院裁定驳回上诉，维持原裁定，作出时间为2015年7月3日。
段律师这极其精妙的一招，致使房屋租赁合同纠纷案久久未开庭，极大的拖延了时间，胜利的天平开始向赵先生倾斜。此时的拆迁人只能干着急的等待，却又不能违法强拆其房屋，法院虽裁定驳回赵先生诉北京市发改委《批复》违法诉求，但于拆迁人而言拆迁许可证、征收决定都没有，房屋租赁纠纷又起，产权又起争执，赵先生岂能如期所愿及早腾退，拆迁人怕是要夜夜垂泪到天明了。
拆迁人很快就主动来找赵先生协商谈判了。2015年10月27日，赵先生与拆迁人达成拆迁安置补偿协议，共计获得了一套三居、一套两居、一套一居，另加163万余元的补偿。 至此，段律师为赵先生的维权告一段落。
律师点评
首先，维权向来不是一蹴而就的。在征地拆迁中更是如此，每道法律程序的提起、进行并不至要求其一定要复议成功或是诉讼完胜，所谓不要在意一城一池的得失，要看到每道程序必有其使命，极力向着为当事人维权的最终目标进发，否则束手束脚，当断不断，必受其乱。
第二，在征地拆迁中与当事人沟通是极其重要的，这是律师的一项基本功。不仅要正确引导其维权手段，平和从容的心态，使其不致采取过激的手段来对抗拆迁人，而且在每道法律程序进程当中，也要与其沟通良好，建立起绝佳的信任，以保证律师与当事人铁板一块，不至于说律师正在全心全意尽责维权，而当事人已悄然签订安置补偿协议、或是放弃代理，丧失最佳维权时机，最后黯然收场，悔不当初。
第三，在征地拆迁中有两个思维很重要。一是要注重法律法规规定、法律程序，项目的立项、拆迁许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等的作出是否遵循法律规定，是否符合法律程序，拆迁人实施的拆迁行为是否符合法律规定、程序。二是注重对时间的把握：拖延时间。无论是政府信息公开、行政复议、行政诉讼等拖延时间是其终极目的，以便让拆迁人向被拆迁人妥协，有一个平等协商的平台进行安置补偿谈判。对拆迁人而言时间是海绵里的水，挤着挤着就没了，到了限定时间未拆迁完毕是其失职，是故律师要利用好这个关键达到转败为胜、转危为安的境地。
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