2018年的正荣地产一边要冲刺千亿规模，一边要降低高负债。
根据中国指数研究院公布的数据，正荣集团1-10月实现1148亿签约销售，提前两个月完成千亿目标。
正荣地产在营收和利润新高的同时，仍伴随着持续偏高的净负债率以及高层人员不稳定的问题，与此同时，在当前去杠杆的楼市环境下，正荣单纯依靠高增长、高收入的模式已很难换来市场和投资者的认同。
正荣集团创立于1998年，2001年正式进入房地产开发领域，2013年走出江西、福建，正式开启全国化战略。
在地产的繁荣期，正荣还只是个默默无闻的小角色，百亿销售额在业界排名50位上下。而从2014年开始，在短短的五年间，正荣的合约销售额从169亿元增长至破1000亿，涨势喜人。
但企业的快速高增长，往往伴随着形形色色的不稳定因素，正荣，也不例外。
曾立下降负目标的CFO谈铭恒辞任 新城发展原CFO陈伟健“接棒”
2018年几近年底，正荣地产突发高管人事变动。11月12日，正荣地产公告称，财务总监及联席公司秘书谈铭恒辞职，目前正物色适当人选以填补财务总监的空缺，而另一名联席秘书邝燕萍则继续担任公司秘书一职。
正荣地产于公告中强调，谈铭恒与公司董事会并无意见分歧。
△正荣地产公告：财务总监及联席公司秘书谈铭恒辞任公告
谈铭恒自2015年12月起担任正荣地产控股的财务总监兼董事会秘书，主要负责财务管理中心及法律部的工作，2017年9月20日起开始担任正荣集团财务总监，负责正荣集团的整体财务及资本营运。
从正荣辞任后，对于未来，谈铭恒对媒体透露，他已经踏上“新征程”。
而有消息称，两三个月前谈铭恒就已不负责正荣具体的融资事务，权利被“架空”，谈铭恒架空的“权利”或许与新城发展原CFO陈伟健有关。我们就谈铭恒离职的具体的原因，曾致电正荣品牌方，但截止到发稿，并未得到具体答复。
就在11.15日，正荣地产发布公告，宣布执行董事兼副总裁陈伟健委任为公司财务总监，自2018年11月15日起生效。
△正荣地产公告：委任财务总监公告
资料显示，陈伟健，拥有逾10年会计及财务事宜经验。2015年3月至2018年8月担任新城发展控股有限公司的执行董事、副总裁兼授权代表。此前，还曾在时代中国控股有限公司、金轮天地控股有限公司担任过财务总监。
而原正荣地产集团财务总监谈铭恒曾在正荣今年的于中期业绩会上立下目标：“公司的净负债率会控制在120%以内，有可能会在100%之内。预计下半年到年底，短债比例会控制在整个有息负债的30%以内。
但如今，正荣的负债率还没降下来，谈铭恒却突然离职，新任的CFO不知是否能够有效解决正荣的债务偿还问题？
对于正荣接下来将如何控制负债率？界面楼市致电了正荣总部，截至发稿时并未给到具体回应。
高速增长的背后隐藏着“高负债率”的隐患
正荣地产的规模化扩张始于2013年，当年凭借140亿拿地金额，短时间内进驻上海、南京、苏州、天津等地，完成全国房企的转型。
克而瑞数据显示，2014年至2016年连续三年间，正荣规模复合增长率超过35%，排位进入前三十。
随着规模扩大，正荣的收益也在成倍增长。2014年至2018年的5年时间，正荣地产合约销售额分别为169亿元、306亿元、490亿元、701.5亿元和1000多亿。
伴随着销量的同时，正荣所付出的代表就是身负巨额债务。年报数据显示，正荣2014年至2016年分别为418.55亿元、532.11元、777.69亿元，负债总额在高速增加，2017年的负债总额更高达941.97亿元。
在全国化布局初期，正荣年度购地金额基本与销售额相当。而在近几年，加之正荣通过招拍挂、与其他房企合作开发、并购等方式大量补货。
仅2018年上半年，正荣地产共收购了33幅新地块，总地盘面积约为220万平方米，总估计建筑面积约为590万平方米。
正荣在土地上投入大量资金，而历年来收益并不足以匹配正荣快速周转所需的资金。
2014年、2015年、2016年及2017年，正荣地产的未偿还借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和401亿元。
虽然，在2018年正荣地产中期报告中显示，正荣的净负债率由183.2%下降到171.8%，但这一数字依然居于高位。正荣地产的负债与资金一直是公司以及投资者最为担心的问题。
一方面销售额倍数增长，另一方面借款数额只增不减。表面上看，正荣地产销售盈利大幅增长，但在公司高速增长的同时，大量的销售回款并未用来降低银行债务，持续的负债与资金问题也为正荣地产埋下不可抹灭的“隐患”。
高速增长的背后的“高杠杆”危机
正荣上市前的招股书显示，2014年至2016年的三年，正荣地产毛利率分别是22%、23.4%、21.7%，净利率分别是2.6%、9.7%、8.5%。相比2017年销售收入78.5%的增幅，如此的利润率显然不多。
为了快速发展，为了增加土地存储，正荣不得不通过更多渠道，融到更多的资金去支撑其快速奔跑。
翻看正荣地产提交的IPO申请，可以发现正荣上市背后的最大驱动力是日益高涨的融资需求，从其债务结构来看，正荣急需打通全融资渠道获得规模持续增长，运用IPO降低财务风险。
然而，拿了许多地、借了很多钱，却发现房子没有以前那么好卖了，资金回笼满了、现金流告急、借的钱更难还。
不可否认，当前正荣仍处在高杠杆阶段，虽然融资成本在逐年降低，但在当前去杠杆的楼市环境下，单纯依靠高周转、高杠杆实现规模增长的路径正面临很大难题，而这也是正荣地产这类成长中房企急需解决的问题。
高增长高盈利换不来市场投资者的认同，所以，在今年正荣中报发布后，正荣的股价也是冲高回落。
心存扩张野心的正荣地产也已无路可退，只能靠不断扩大的销售额来缓解负债和改变公司现金流。
正荣地产董事长黄仙枝似乎也看清楚了规模赛跑带来的风险，曾表示：对正荣而言，到一定的规模就行了，太大的规模就没有这个必要了。
问题是，千亿之后，正荣真的就能放弃规模的诱惑吗？
对于正荣这类高周转、高杠杆的房企，在如今的市场环境下，走对一步或许就到“天堂”，迈错一步或许就跌入“泥潭”。
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