2018年即將結束，開發商們加快了推盤節奏。樓校長獲悉，繼6月份萬科蛇口公館開盤之後，蛇口便無新房供應，現片區二手房報價基本都在10萬/平以上，最多見的價格在13-15萬/平之間，單價10萬以內的樓盤相當罕見，在限價政策下，一二手價格倒掛嚴重。
時隔5個月，蛇口片區又將迎來一個新的住宅產品——楓葉望海公館，預計月底將拿預售證。蛇口難得推新，因此樓校長進行了實探。據瞭解，楓葉望海公館即將推出72-112平1-3房住宅和少數126平復式產品，是區域內難得的小戶型豪宅產品，而且還擁有背山面海的稀缺景觀資源，現場銷售透露開發商明確按政府限價政策執行，樓校長預計楓葉望海公館均價在10萬/平以下，或許在9字頭左右。
近段時間，深圳豪宅扎堆入市，萬科瑧灣匯、綠景紅樹灣壹號、香山美墅五期以及中洲灣等相繼開盤，儘管新房市場總體表現冷淡，但它們的銷售成績仍比較亮眼，最高去化率達7成。
而它們的好成績也不外乎兩種原因：一是大眾對其所在區域的價值認可；二是新房限價導致一二手房價倒掛後的高性價比。
萬科瑧灣匯入市均為11.1萬/平，紅樹灣片區內二手房報價最高為13.7萬/平；深業中城入市均價為11.2萬/平，香蜜湖片區內二手房報價最高為14.9萬/平；香山美墅五期均價僅8.6萬/平，但華僑城片區二手房報價最高已達13.8萬/平。
傳統豪宅區一二手房價差已達2-5萬/平。
南山蛇口/後海片區倒掛現象更為嚴峻。樓校長查閱鏈家網二手房報價發現，蛇口/後海片區二手房已接近15萬/平，隨手一截的房源全都高達13萬+/平 ☟☟ 楓葉望海公館將以9字頭的價格入市，一二手房價差最高竟達6萬/平！
更為重要的是，一二手房價倒掛的背後還隱藏著一大利好，即樓盤自身的品質價值受政策所限導致價格過低，一旦進入市場自由交易，其價值必將全面爆發，而且倒掛越嚴重，價值反彈上升的潛力就越大。
而這從以往政策嚴控期以及政策消化完畢之後的房價走勢就可看出端倪：
2016年10月“深八條”出臺，樓市迅速進入冷凍期，當時樓校長的市場報道全部圍繞一個“慘”字，但經過一年的消化調整期，市場房價開始反彈，多個片區漲幅明顯，尤其是後海片區，以13747元/平的漲價幅度位居第一。
今年7月末“731”新政出臺，市場需求再一次被壓抑，參考過往經歷，等到政策消化期過去，房價不知將有何走勢？
一、深圳新房市場現狀：購房者回歸理性，但豪宅價值仍受熱捧
根據樓校長統計的具體到個盤的情況來看，新近入市的豪宅項目華潤城三期開盤售罄，去化率100%，萬科瑧灣匯去化率約69%，綠景紅樹灣壹號去化率約70%；其他普通住宅開盤去化率集中在30-40%之間。對比之下，豪宅的銷售成績明顯好於普通住宅。
在購房者回歸理性的大背景之下，豪宅還能取得不錯的銷售成績，背後的原因也不難分析：一是區域認可，二是一二手房價倒掛形成的高性價比。
① 首先是區域認可：
取得不錯銷售成績的萬科瑧灣匯、綠景紅樹灣壹號、華潤城三期、深圳中城等分佈於深圳著名豪宅區香蜜湖、華僑城、後海等地，從居住環境到生活配套，再到後續發展都聚集了全市最優越的資源：
華僑城不僅擁有成熟的人文生活配套；而且片區內綠化覆蓋率達 52%，居住環境雅緻清新；
香蜜湖片區則擁有120萬平香蜜湖和43萬平農科植物園，景觀絕佳；同時，香蜜湖改造初現雛形，未來將融匯國際交流會議中心、高端金融、文化創意、商業活力街區於一體。
不過尷尬的是，這些傳統豪宅區地處深圳原始中心區，經過多年發展，居住空間和生活環境已開始呈現疲態。反而是新近開發的深圳灣片區和擁有大量城市更新項目的蛇口片區反因具備升值空間成為了眼下最受市場認可的豪宅區域。
尤其是蛇口片區，擁有一線無敵海景，還有佔地23萬平的蛇口山公園，山海資源集於一體；周邊還有深圳蛇口國際學校、深圳貝賽思國際學校、深圳日本人學校、深圳韓國國際學校等一系列著名國際名校的光環加持，居住舒適度非常高。
蛇口片區國際學校
同時，在招商局“蛇口再出發”的口號中，蛇口的經濟發展規劃也提上了日程：170萬平的招商太子灣總部基地最新規劃曝光，已經確定將由國際住宅+國際公寓+辦公+商業+文化藝術+國際學校+國際醫院等組成，未來將以產業為驅動，著力發展金融、科技、現代服務業等具活力的高端產業；
漁人碼頭的改造也有了實質性的進展，華僑城將投資204.9億元，建設集濱海休閒、精品酒店、特色商業、辦公、公寓於一體的17萬平濱海商業綜合體，預計將於2021年6月全部竣工。
漁人碼頭效果圖
待到這些重磅項目竣工落地，蛇口片區的整體產業經濟和城市佈局將迎來一個全新的發展高度。
此外，除了目前已開展的舊改項目，周邊還將有一些新的交通利好。如：望海路快速路改造、大南山隧道和連接整個西部產業帶地鐵12號線等。 無疑，這些動作對於蛇口片區內部的交通情況改善和片區經濟進一步發展有著積極作用。
② 其次是新房限價福利：
目前深圳各片區豪宅二手房報價大部分都突破了10萬+/平，品質優越的更是高達15-16萬/平，而由於新房限價政策，新入市的豪宅價格被嚴格把控，大多都在10萬/平以內，一二手房如此巨大的價格差異，購買新房的極高性價比一目瞭然。
具體來看，目前後海片區二手房的報價基本都在10萬/平以上，最多見的價格在13-15萬/平之間，單價10萬以內的樓盤相當罕見。雖然後海片區少有新房項目，但樓校長了解到海境界二期計劃於近期入市，受新房限價政策，其均價大概率會被限制在10萬/平左右。
如此一來，新房二手房差價高達3-5萬/平，不難想象當這些新房轉為二手房進入市場自由交易之後，其價值會有怎樣的爆發。
而楓葉望海公館所處的蛇口片區，代表性的豪宅產品半島城邦、招商雙璽二手房報價均高達14萬/平，此前距離海景稍遠的萬科蛇口公館以8.6萬/平的均價入市，開盤不久即售罄，足以看出市場對其市場價值的認可。
如今，與半島城邦一路之隔共享一線海景與灣區資源的楓葉望海公館也僅以9字頭價格入市，更高的價值搭配更低的價格，
如果不是遭遇樓市調控，這種低成本進入豪宅區的買房機會哪裡找？
蛇口片區二手房報價，來源：深圳房地產信息網
以上的具體數據無不說明新房限價福利消失之後，進入市場自由交易的豪宅的真實價值，也進一步證明了“打新”之後所能擁有的升值潛力。
深圳本地房地產專家半求曾經預言：“因為貨幣超發，經濟發展，深圳未來頂豪價格將高達30-50萬/平。”那麼，未來蛇口片區的豪宅價值幾何？我們可以拭目以待。
二、首付不到200萬，提前搶佔蛇口優質豪宅
擁有如此巨大發展潛力的蛇口，必將吸引更多高端人口流入，未來進駐的門檻自然也會隨之提升，動輒上千萬或將成為現實。
如即將入市的半島城邦四期，即使受新房限價影響，其價格大概率仍會參照招商雙璽備案價，達到11萬/平左右，而其最小的戶型是88平1房，算下來總價近千萬。
對比之下，與其一路之隔共享片區城市配套的楓葉望海公館顯得更加“親民”。項目即將入市的產品包括72平1房、91-112平2房以及126平復式，單價9字頭，總價650萬左右就能入手最小戶型，也就是說，首付200萬即可進入深圳頂豪區。
楓葉望海公館效果圖
不過，你可不能認為它單價低所以品質不行。經過樓校長的實地考察，與半島城邦一路之隔的楓葉望海公館，項目品質是妥妥地豪宅頂配。
首先，項目整體構造很獨特。1-6層設置為陽光車庫，樓校長看過很多盤，楓葉望海公館是蛇口片區乃至深圳第一個打造地上車庫的樓盤項目。車庫北面可以環看蛇口山山景，打破了常規地下車庫枯燥無趣的設計。
陽光車庫效果圖
第7層是架空層花園，以“仲夏夜之夢”為主題打造了屋頂花園，精選了亞熱帶名貴樹種，再配以園林燈光、雕塑小品等營造了一個溫馨生活體驗場。同時，在北面還有一個無邊際山景泳池，游泳時即可觀賞蛇口山山景，非常舒適愜意。
屋頂花園&無邊際泳池效果圖
入戶大堂也設置在這一層，這一設計在深圳也相當罕見。天空入戶大堂既保證了業主們生活的私密性，8層以上的住戶設計又保證了海景的可觀賞性。
天空入戶大堂效果圖
其次，建築外立面設計獨具匠心。蛇口片區的海景資源自是一絕，但平常海風的腐蝕和颱風天氣的猛烈撞擊對於臨海建築都存在巨大隱患。
基於此，楓葉望海公館整體建築的外立面採用鋁單板/金屬條隔珊及LOW-E玻璃外立面，隨著光照的角度和強度不同，會呈現出不同的立面顏色；同時，其開放式結構還能交叉通風，是空氣流動最大化，整個材質耐腐蝕性能好，氟碳漆可達25年不腿色，任憑海風吹拂都能保持建築外立面的最初特色。
最後，絕佳的景觀資源並非浪得虛名。楓葉望海公館已有樣板間展示，北可看山，南可望海，身處房間內部就能感受到山與海的美景。難得的是，由於半島城邦有低矮的商業部分，因此本項目8樓及以上的住宅均可看海，也就是說，幾乎每一個住戶都能享受海景。
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對於深圳樓市來說，一二手房價倒掛已成常態，尤其是豪宅市場，動輒2-6萬/平的差價形象地反映了它們的真實市場價值。尤其是由於政策限制所導致的價差，越用力壓制，反彈升值潛力就越大，後海片區在“深八條”被市場消化後一年上漲13474元/平的案例就是最好的證明。
而“731”新政快4個月了，現在正是樓市消化期，產品的價值再一次被壓制，再加上新房限價政策從未放鬆，不得不說雙重調控之下給市場形成了一個非常好的“買房福利期”，一旦錯過這個機會，可能就需付出更多的資金代價。
值得注意的是，樓校長之前做過調查，現階段2000萬人口的深圳好房子僅45萬套！由此可見，購房者在選擇房子的時候必須擦亮雙眼，選擇優質片區的優質項目，才是確保舒適生活空間和未來資產升值的重要保障。
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