2018年即将结束，开发商们加快了推盘节奏。楼校长获悉，继6月份万科蛇口公馆开盘之后，蛇口便无新房供应，现片区二手房报价基本都在10万/平以上，最多见的价格在13-15万/平之间，单价10万以内的楼盘相当罕见，在限价政策下，一二手价格倒挂严重。
时隔5个月，蛇口片区又将迎来一个新的住宅产品——枫叶望海公馆，预计月底将拿预售证。蛇口难得推新，因此楼校长进行了实探。据了解，枫叶望海公馆即将推出72-112平1-3房住宅和少数126平复式产品，是区域内难得的小户型豪宅产品，而且还拥有背山面海的稀缺景观资源，现场销售透露开发商明确按政府限价政策执行，楼校长预计枫叶望海公馆均价在10万/平以下，或许在9字头左右。
近段时间，深圳豪宅扎堆入市，万科瑧湾汇、绿景红树湾壹号、香山美墅五期以及中洲湾等相继开盘，尽管新房市场总体表现冷淡，但它们的销售成绩仍比较亮眼，最高去化率达7成。
而它们的好成绩也不外乎两种原因：一是大众对其所在区域的价值认可；二是新房限价导致一二手房价倒挂后的高性价比。
万科瑧湾汇入市均为11.1万/平，红树湾片区内二手房报价最高为13.7万/平；深业中城入市均价为11.2万/平，香蜜湖片区内二手房报价最高为14.9万/平；香山美墅五期均价仅8.6万/平，但华侨城片区二手房报价最高已达13.8万/平。
传统豪宅区一二手房价差已达2-5万/平。
南山蛇口/后海片区倒挂现象更为严峻。楼校长查阅链家网二手房报价发现，蛇口/后海片区二手房已接近15万/平，随手一截的房源全都高达13万+/平 ☟☟ 枫叶望海公馆将以9字头的价格入市，一二手房价差最高竟达6万/平！
更为重要的是，一二手房价倒挂的背后还隐藏着一大利好，即楼盘自身的品质价值受政策所限导致价格过低，一旦进入市场自由交易，其价值必将全面爆发，而且倒挂越严重，价值反弹上升的潜力就越大。
而这从以往政策严控期以及政策消化完毕之后的房价走势就可看出端倪：
2016年10月“深八条”出台，楼市迅速进入冷冻期，当时楼校长的市场报道全部围绕一个“惨”字，但经过一年的消化调整期，市场房价开始反弹，多个片区涨幅明显，尤其是后海片区，以13747元/平的涨价幅度位居第一。
今年7月末“731”新政出台，市场需求再一次被压抑，参考过往经历，等到政策消化期过去，房价不知将有何走势？
一、深圳新房市场现状：购房者回归理性，但豪宅价值仍受热捧
根据楼校长统计的具体到个盘的情况来看，新近入市的豪宅项目华润城三期开盘售罄，去化率100%，万科瑧湾汇去化率约69%，绿景红树湾壹号去化率约70%；其他普通住宅开盘去化率集中在30-40%之间。对比之下，豪宅的销售成绩明显好于普通住宅。
在购房者回归理性的大背景之下，豪宅还能取得不错的销售成绩，背后的原因也不难分析：一是区域认可，二是一二手房价倒挂形成的高性价比。
① 首先是区域认可：
取得不错销售成绩的万科瑧湾汇、绿景红树湾壹号、华润城三期、深圳中城等分布于深圳著名豪宅区香蜜湖、华侨城、后海等地，从居住环境到生活配套，再到后续发展都聚集了全市最优越的资源：
华侨城不仅拥有成熟的人文生活配套；而且片区内绿化覆盖率达 52%，居住环境雅致清新；
香蜜湖片区则拥有120万平香蜜湖和43万平农科植物园，景观绝佳；同时，香蜜湖改造初现雏形，未来将融汇国际交流会议中心、高端金融、文化创意、商业活力街区于一体。
不过尴尬的是，这些传统豪宅区地处深圳原始中心区，经过多年发展，居住空间和生活环境已开始呈现疲态。反而是新近开发的深圳湾片区和拥有大量城市更新项目的蛇口片区反因具备升值空间成为了眼下最受市场认可的豪宅区域。
尤其是蛇口片区，拥有一线无敌海景，还有占地23万平的蛇口山公园，山海资源集于一体；周边还有深圳蛇口国际学校、深圳贝赛思国际学校、深圳日本人学校、深圳韩国国际学校等一系列著名国际名校的光环加持，居住舒适度非常高。
蛇口片区国际学校
同时，在招商局“蛇口再出发”的口号中，蛇口的经济发展规划也提上了日程：170万平的招商太子湾总部基地最新规划曝光，已经确定将由国际住宅+国际公寓+办公+商业+文化艺术+国际学校+国际医院等组成，未来将以产业为驱动，着力发展金融、科技、现代服务业等具活力的高端产业；
渔人码头的改造也有了实质性的进展，华侨城将投资204.9亿元，建设集滨海休闲、精品酒店、特色商业、办公、公寓于一体的17万平滨海商业综合体，预计将于2021年6月全部竣工。
渔人码头效果图
待到这些重磅项目竣工落地，蛇口片区的整体产业经济和城市布局将迎来一个全新的发展高度。
此外，除了目前已开展的旧改项目，周边还将有一些新的交通利好。如：望海路快速路改造、大南山隧道和连接整个西部产业带地铁12号线等。 无疑，这些动作对于蛇口片区内部的交通情况改善和片区经济进一步发展有着积极作用。
② 其次是新房限价福利：
目前深圳各片区豪宅二手房报价大部分都突破了10万+/平，品质优越的更是高达15-16万/平，而由于新房限价政策，新入市的豪宅价格被严格把控，大多都在10万/平以内，一二手房如此巨大的价格差异，购买新房的极高性价比一目了然。
具体来看，目前后海片区二手房的报价基本都在10万/平以上，最多见的价格在13-15万/平之间，单价10万以内的楼盘相当罕见。虽然后海片区少有新房项目，但楼校长了解到海境界二期计划于近期入市，受新房限价政策，其均价大概率会被限制在10万/平左右。
如此一来，新房二手房差价高达3-5万/平，不难想象当这些新房转为二手房进入市场自由交易之后，其价值会有怎样的爆发。
而枫叶望海公馆所处的蛇口片区，代表性的豪宅产品半岛城邦、招商双玺二手房报价均高达14万/平，此前距离海景稍远的万科蛇口公馆以8.6万/平的均价入市，开盘不久即售罄，足以看出市场对其市场价值的认可。
如今，与半岛城邦一路之隔共享一线海景与湾区资源的枫叶望海公馆也仅以9字头价格入市，更高的价值搭配更低的价格，
如果不是遭遇楼市调控，这种低成本进入豪宅区的买房机会哪里找？
蛇口片区二手房报价，来源：深圳房地产信息网
以上的具体数据无不说明新房限价福利消失之后，进入市场自由交易的豪宅的真实价值，也进一步证明了“打新”之后所能拥有的升值潜力。
深圳本地房地产专家半求曾经预言：“因为货币超发，经济发展，深圳未来顶豪价格将高达30-50万/平。”那么，未来蛇口片区的豪宅价值几何？我们可以拭目以待。
二、首付不到200万，提前抢占蛇口优质豪宅
拥有如此巨大发展潜力的蛇口，必将吸引更多高端人口流入，未来进驻的门槛自然也会随之提升，动辄上千万或将成为现实。
如即将入市的半岛城邦四期，即使受新房限价影响，其价格大概率仍会参照招商双玺备案价，达到11万/平左右，而其最小的户型是88平1房，算下来总价近千万。
对比之下，与其一路之隔共享片区城市配套的枫叶望海公馆显得更加“亲民”。项目即将入市的产品包括72平1房、91-112平2房以及126平复式，单价9字头，总价650万左右就能入手最小户型，也就是说，首付200万即可进入深圳顶豪区。
枫叶望海公馆效果图
不过，你可不能认为它单价低所以品质不行。经过楼校长的实地考察，与半岛城邦一路之隔的枫叶望海公馆，项目品质是妥妥地豪宅顶配。
首先，项目整体构造很独特。1-6层设置为阳光车库，楼校长看过很多盘，枫叶望海公馆是蛇口片区乃至深圳第一个打造地上车库的楼盘项目。车库北面可以环看蛇口山山景，打破了常规地下车库枯燥无趣的设计。
阳光车库效果图
第7层是架空层花园，以“仲夏夜之梦”为主题打造了屋顶花园，精选了亚热带名贵树种，再配以园林灯光、雕塑小品等营造了一个温馨生活体验场。同时，在北面还有一个无边际山景泳池，游泳时即可观赏蛇口山山景，非常舒适惬意。
屋顶花园&无边际泳池效果图
入户大堂也设置在这一层，这一设计在深圳也相当罕见。天空入户大堂既保证了业主们生活的私密性，8层以上的住户设计又保证了海景的可观赏性。
天空入户大堂效果图
其次，建筑外立面设计独具匠心。蛇口片区的海景资源自是一绝，但平常海风的腐蚀和台风天气的猛烈撞击对于临海建筑都存在巨大隐患。
基于此，枫叶望海公馆整体建筑的外立面采用铝单板/金属条隔珊及LOW-E玻璃外立面，随着光照的角度和强度不同，会呈现出不同的立面颜色；同时，其开放式结构还能交叉通风，是空气流动最大化，整个材质耐腐蚀性能好，氟碳漆可达25年不腿色，任凭海风吹拂都能保持建筑外立面的最初特色。
最后，绝佳的景观资源并非浪得虚名。枫叶望海公馆已有样板间展示，北可看山，南可望海，身处房间内部就能感受到山与海的美景。难得的是，由于半岛城邦有低矮的商业部分，因此本项目8楼及以上的住宅均可看海，也就是说，几乎每一个住户都能享受海景。
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对于深圳楼市来说，一二手房价倒挂已成常态，尤其是豪宅市场，动辄2-6万/平的差价形象地反映了它们的真实市场价值。尤其是由于政策限制所导致的价差，越用力压制，反弹升值潜力就越大，后海片区在“深八条”被市场消化后一年上涨13474元/平的案例就是最好的证明。
而“731”新政快4个月了，现在正是楼市消化期，产品的价值再一次被压制，再加上新房限价政策从未放松，不得不说双重调控之下给市场形成了一个非常好的“买房福利期”，一旦错过这个机会，可能就需付出更多的资金代价。
值得注意的是，楼校长之前做过调查，现阶段2000万人口的深圳好房子仅45万套！由此可见，购房者在选择房子的时候必须擦亮双眼，选择优质片区的优质项目，才是确保舒适生活空间和未来资产升值的重要保障。
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