近三年的成華，變化不小：
棚改計劃實施四年有餘，老居民區空的空，拆的拆，紛紛起高樓；
地鐵7號線已通車，8號線預計2020年開通；
新成華大道敲破春熙路商圈與龍潭寺間的交通壁障，成都遠洋太古裡駕車至上古天地僅需33分鐘；
“中優”大戰略下，打造“文旅成華”區域大IP，引進完美世界產業園、成都繁星戲劇村、喜馬拉雅總部等等。
除此之外，還有一個變化值得關注：巨量的新開業商業。
數據顯示，2015年至2017年，成華區商業類型用地成交量連續三年呈遞增之勢，2017年達到100%。商業存量上，中成房業數據顯示，截止今年7月，成華區2018年商業存量僅次於高新區，為132萬方。
2015-2017年成華區土地供銷走勢（來源：房指數）
2018年7月主城區各區及天府新區商業供銷存對比（數據來源：中成房業）
值得注意的是，如此巨量的商業，居然林立在一條近4公里長的大道兩端，是典型的“直腸子”商業。早年重慶觀音橋的商業就是因為“直腸子”變成了“扶不起的阿斗”，直到北城天街開街形成有效的人流節點才得以改善。
近3年成華區商業及住兼商項目分佈圖
實際上，早在2015年成華區大建設路片區的“一心一軸三片區”規劃中，新成化大道就是這其中至關重要的“一軸”——新成華大道產業發展軸—中央創意休閒商業大道，將成為建設路大商圈的一條產業貫穿引領軸。
3年過去了，“一軸”軸線兩側的商業新秀們項目也已經陸續呈現。小全全偶爾經過，也很是為區域內如此密集的商業體量驚歎。
於是，
帶著一些好奇和疑問，產爺規劃好“逛gai”路線，決定對這些商業新秀們一探究竟！
“逛gai”路線
第一站 中迪創世紀
極具昭示性的外觀形態，可以說是繼339、萬象城之後，成華區的又一地標建築。
建築位於二環路與杉板橋路交接處，外部交通動線良好。沿二環路向北500m即sm廣場，是其極大的競爭者
產爺進入商業區後，從商場的品牌導視圖上觀察到，其業態和業種與sm這樣的綜合性購物中心做有明顯區分。商場共分為5層，商家入駐率約70%，主要以酒店、健身、餐飲、兒童業態為主，不算豐富。其中餐飲業態約佔比達到了40%。希爾頓歡朋酒店即將開業，未來或給商場帶來積極影響。
值得注意的是，服飾箱包類零售業態卻未見一家門店，取而代之的是兒童教娛約26%的商家佔比。其中像高爾夫、模特、表演等這樣的特長類教育培訓是區域內獨有，且均歸屬於新加坡艾德蒙兒童產業品牌。而商場內的主打活動只有艾德蒙才藝家庭選拔秀。可見這點與sm廣場的差異化區分較明顯了。
總的來說，商場業態特殊，消費時目的性較強，“逛”的成分偏少。小全全週一中午11點左右到達商場，幾乎沒有客人。外觀如此具有記憶點的商業建築，其內部商業卻沒有讓人眼前一亮感覺，著實有些遺憾。
最後有一點非常想吐槽：商場中部採用鏤空露天設計，走廊寬度設計較窄，烈日直烤地面，產爺逛得汗流浹背... ...
第二站 中糧錦雲悅街
產爺來到悅街，第一感覺是這歐洲小鎮式的建築風格真好看，第二感覺則是荒涼！
“悅街”為中糧錦雲的商業街，2016年開始出售商鋪。中糧的成都大悅城無論在建築風格、人氣還是運營上，都算是成都名列前茅的購物中心，因此“悅街”其實在街區外觀的整體呈現上並不差。
整條街區近乎無一家商家入駐，行人更是寥寥無幾。
產爺見到，小攤車由於日曬雨淋，漆色早已泛黃褪去，雨棚也變得歪斜。街區的導視牌全部鏽跡斑斑，甚至有點工業風的意思了。樓梯間的窗臺結上蜘蛛網。
下沉街區也已長出青苔，藤蔓野蠻生長。地下曲線走廊在白天都是黑洞洞的，周圍一個人影都沒有，嚇得小全全趕緊縮回太陽下面。
下沉廣場樓梯
來，p個圖。
讓大家稍微感受一下產爺當時的恐懼。
這個廁所，你敢去上嗎？
“悅街”背後的運營企業並不是缺乏經驗的“嫩頭青”，為何招商2年仍然冷清？
產爺在等雨的時候遇見一位居住在中糧錦雲的阿姨，於是向她詢問了悅街情況。從阿姨口中瞭解到，在她購買中糧錦雲的時候，銷售告訴她，悅街將會有人人樂入住。然而交房的時候，不僅人人樂沒來，連後來門口的紅旗超市開了幾個月也撤店了。中糧錦雲總共僅9000戶，且搬來的人並不多，旁邊的藍光東方天地開得早，商家多，已經能夠滿足他們的日常需求。
產爺也觀察到，悅街只有一條次街道能到達，然而一邊是較早開業的藍光東方天地，另一邊是在建的龍湖梵城，人流被攔截，只有附近一些樓盤的居民會來這裡。商業多，人口少，人均商業面積過大，自然是盼不來商家的。
第三站 東方天地、成華奧園
藍光東方天地住宅區背後即是藍光耍街和商業綜合體。藍光耍街目前已有許多商家入駐，尤其是餐飲和教育行業比較集中。
崔家店路以北是藍光東方天地的商業綜合體，南邊即是奧園廣場。這兩家商業的命運相似，藍光東方天地無商家入駐，成華奧園廣場也只有寥寥幾家商店。據觀察，崔家店路還有許多老舊小區沒有拆遷，消費力和人口都暫時沒有辦法支撐這兩家大型商業運營。
藍光東方天地
成華奧園廣場
周邊老舊小區
第四站 萬科魔方街
萬科魔方街位於東郊記憶對面，為社區型商業街區。就目前來看，其1.5公里範圍內仍然是具有競爭力的：首先是兒童業態主題較鮮明、兒童遊樂設施齊全，其次“未來生活館”的設置、互聯網O2O品牌入駐等等，都是片區獨有。守著萬科金色樂府、中房·紅楓嶺、招商中央華城等附近樓盤居民，也有相當數量的“待託管”兒童基數了。
此前週末來這裡時，人氣不錯，但踩盤這日由於是週一且下在雨，所以行人不多。
雖然萬科魔方街在片區範圍內具有獨一性，但招商仍然是困難的，呈兩極分化。離東郊記憶和萬科金色樂府近的商鋪上下兩層都已租滿，其它位置仍是空置狀態。
第五站 招商中央華城
招商中央華城不用多說，今年的幾大住宅熱門盤之一，雙地鐵上蓋物業，理工大學斜對面，萬人搖400套房，中籤率極低。
時隔5個月，再次來到這裡，已經沒有了當時人聲鼎沸的熱鬧場面。
如圖所見，其樓下商業區已經有許多商家入駐了。其中包括斯維登度假公寓、雲圖酒店、浙商銀行、便民超市等，二樓也正在裝修。
雖然目前只有招商中央華府支持這個社區商業，但好在其斜對面即成都理工大學，校園經濟帶動力不可小覷，像酒店、健身房、餐飲、美髮店、甚至高端網咖等都是大學生所青睞的業態。
第六站 中鐵建廣場
中鐵建廣場是實踩的幾個項目中，體量較大的商業綜合體，達17.3萬方。地處新成華大道與東華一路交匯處，8號線地鐵沿線，臨成都理工大學。建築外牆以白色不規則橫條裝飾面與玻璃幕牆相間排布，具有較強辨識度。
查閱資料瞭解到，中鐵建廣場186MALL定位為精緻“童·趣”購物中心，與龍湖成都濱江天街不約而同的在“有趣”的價值觀上相匯，同時將兒童業態作為重點打造對象。
進入商區，首先見到的是星巴克和屈臣氏，是按著規劃路線走來，首次與這兩個品牌相遇，有點驚喜。不過再往前走，品牌檔次稍微有點“高低不均”。
商場內張貼有入駐品牌logo，可以觀察到，商場內品牌以中低端為主。餐飲、服飾、兒童為三大主要業態，較為常規。只是產爺發現入駐商家中男裝品牌只有3家不到。看來商場給客戶的畫像已經比較明朗，中產及以下家庭的女性、兒童為他們的首要目標客群。
從B1層一直逛到4層，有幾點印象深刻：
1. 商品價格確實都比較親民，粗略計算，T-恤均價在150元左右。
2. 商場內挑空中庭的設計給人很強舒適感和空間感。
3. 除了保安，隨處可見穿黑色馬甲的商場運營人員。
4. 商場的廁所、扶手、牆壁、地板等都打掃得較乾淨。
5. 人少，從保安處瞭解到，除開業優惠時人較多，後期週末的人流量並沒有比小全全去的週一多多少。
綜上，中鐵建廣場是去年年底開業，但能有現在約90%的商家入駐實屬難得，其中商場將女性、兒童作為首要目標客群，與其相關的品牌數約佔總商數的60%。同時，商場在安保、服務、清潔度上均給人留下不錯的印象，為運營能力加分。
雖然周邊許多樓盤處於在建階段，甚至還有許多老舊小區待拆遷，但區位好是硬條件，隨著時間推移，中鐵建廣場或許能等來它的“流量春天”。
小 結
逛完這幾個商業項目，除了發現冷清得“有些恐怖”的中糧錦雲悅街外，還有幾點較深感觸：
01 在東二環所有新建商業中，餐飲消費與兒童消費的組合型業態佔比很高。
顯然，體驗感已經成為實體商家應對電商衝擊的主力手段。
許多商場包括成都遠洋太古裡在內，開始引入金工、皮具等新興休閒娛樂業態，雖然手作類品牌兼顧體驗感，但文創行業尚在探索階段，收益有限。
兒童業態卻可以產生“1+N”的連鎖效應：家長帶孩子來商場的教娛機構上課或玩耍，在等待孩子的時間裡可能會產生服飾鞋包、美容美甲、玩具、幼兒圖書等零售產品的消費，孩子下課後或還會有用餐、看電影等等行為。兒童業態具有帶動全家消費的能力。
“二胎”政策的全面開放，讓兒童消費的人口基數逐漸增加。可見兒童業態在購物中心、商業街中的佔比，於未來很長一段時間或許都會只增不減。所以東二環新建商業紛紛將兒童業態作為另一主力引流方式。
不過，這也就造成區域內商業同質化嚴重。換言之，區域是否有足夠的容量消化同質化的業態還有待市場的檢驗。
02 新成華大道作為成華區重要主幹道及規劃發展軸，不僅地鐵8號線在建，且沿途有東郊記憶、理工大學、完美世界產業園加持，各大商業地產開發商都在紛紛搶佔“C位”。
新區建商業，是機遇也是風險，人口少是其最大威脅。成華區有全成都主城區最大城中村，舊改計劃階段性完成需到2020年。其中新成華大道沿線的杉板橋、崔家店和聖燈是舊改“重災區”。安居客數據顯示，新成華大道沿線近兩年已售罄新盤約10個，待售樓盤約5個。但棚戶改造階段，即使有新建高層住宅，人口遷入也並不多。所以導致新建商業的整體空置率很高。
中迪創世紀尚且離sm廣場近，中鐵建廣場在理工大學斜對面，它們的招商成績沒有太過“難看”，但人流量也成問題。而像中糧錦雲悅街、藍光東方天地、成華奧園廣場這樣並不臨主幹道，它們要面臨的培育週期可能就很長了。
03 2017年數據，成華有76.05萬人，與金牛區76.14萬相近，屬人口較多的行政區。
建設路和萬年場商圈都是成都的老牌商圈，萬象城在去年達到2.97億元的租金收入，同時在《2017年成都大型商業綜合體網絡口碑前二十強排行榜》中排名第五。
這也從側面反應了成華區的商業消費能力不能小覷，尤其是需要看到，在區域如此巨大的商業體量及高空置率之下，龍湖仍將在其梵城項目打造龍湖成都濱江天街。
龍湖梵城所在地塊是原成華區鐵塔廠片區，出讓文件中規定，有35%的基礎商業物業自持和包括金融、五星級酒店在內的產業引入要求。
龍湖成都濱江天街計劃開業時間在明年底。龍湖對於商業的規劃和定位為，針對90後00後目標客群，計劃引進更多“有趣”的新興業態。目前曝光將入駐的商家有：永輝超市、完美世界西南旗艦影城、奇蹟健身限量版主題店和K-Boss KTV。其中完美世界影城為西南首家。
最後，奉上新成華大道沿線各項目商業信息不完全統計，拿走不謝。
閱讀更多 產業成都 的文章
