近几年，随着房地产政策的不断出台，国内房产市场持续低温，很多投资者将目光由北上广等一线城市转移到了海外市场。
其中我有看到中介在推匈牙利房产，那今天我就和大家聊聊关于匈牙利房产的那些事。
其中，布达佩斯的独特风韵以及旅游业的蓬勃发展，吸引了越来越多的境外投资者，其房地产市场的活跃与中介宣传的投资高性价比，也吸引了国内众多投资者。
关于匈牙利房产，看首都布达佩斯就够了。
1、先来聊聊这个城市
布达佩斯，是匈牙利首都，该国主要的政治、商业、运输中心和最大的城市。
布达佩斯是欧洲著名古城，坐落在多瑙河中游两岸，是一座双生城。
图为布达佩斯夜景
一条多瑙河从南到北流动着，西岸是中世纪古迹遍布的布达，东岸是热闹繁华的佩斯，网红餐厅、旅拍景点等也很集中，吸引了来自世界各地的大量游客。
布达佩斯有着“东欧巴黎”和“多瑙河明珠” 的美誉。布达佩斯最重要的名胜都位于多瑙河畔。在西岸布达一边树立着自由碑和城堡。
图为马加什教堂，是历代匈牙利国王的加冕教堂
山下有盖勒特浴场，其下游是布达佩斯技术和经济大学的主楼，城堡的北面有布达城堡等等；
哥德、文艺复兴、巴洛克等风格的建筑鳞次栉比，近代欧洲建筑群的活标本和浪漫之都。
虽然其景色堪比瑞士，但是其房价却跟泰国均价差不多。
2、再来聊房价
近年来，匈牙利全国的房价都呈上涨趋势：在首都布达佩斯，房地产价格比去年上涨了24%；
县级城市的房价上涨了18%；其它城市较去年上涨23%；而小镇的房产价格每年平缓上涨12%。
下面我们再来了解一下匈牙利的房价，以匈牙利首都布达佩斯为例。布达佩斯共有二十三个区，以多瑙河为分割线，左侧为布达(山区)，右侧为佩斯(平原)。
图为布达佩斯行政区划图
西面的布达山区现在是别墅区和国际学校的所在地，环境幽雅，但公共交通相对不发达。
而东面佩斯的第五、第六、第七等街区是整个城市的商业和居民集中区，交通便利，生活设施完善。
第一、第二、第三、第五、第十一、第十二街区相对房价较高，第六、第七街区次之，其他区域相对低一些，目前每平米价格在1—2万元人民币左右。
其中，在布达佩斯最不吸引人的地区是Soroksár（第二十三区）、Csepel（第二十一区）和Budafok-Tétény（第二十二区），从那里到市中心需要搭载很长时间的公共交通工具，而在Kõbánya（第十区）、第十五区和第十六区居住的人也较少。
图为布达佩斯房价地图
1、1区"城堡区"（旅游胜地）
适合：游客短租
均价：€1725/平米（约合人民币13580元/平米）
大多数游客在布达佩斯的游历都从1区开始，这是布达佩斯的老城区，以布达城堡(BudaiVár)命名为“城堡区”。
该区有很多首都的主要景点：皇宫，国家画廊，渔人堡，布达佩斯历史博物馆，马加什教堂等。
该区的许多住宅楼都是国家历史遗产的一部分，这也大大限制了业主对住宅的改造和装修的自由。
这里几乎没有可出售的独栋公寓，重新装修过的公寓数量也很有限。在城堡区的一个普通的公寓价格至少也要€130000。
2、2区 外国精英聚集区
适合：高收入家庭
均价：€1650/平米（约合人民币12990元/平米）
2区很受富有的外国公民的青睐，大部分大使馆和国际学校都位于该区。这里最吸引人的是森林和公园，树木茂密。
从这里开车到市中心大约需要30分钟，对于居民来说是一个很私密的区域。
该区的玫瑰山(Rózsadomb)最负盛名。房产市场上有很多独立住宅，带花园的别墅出售。
这里有良好的基础设施，包括温泉浴场，高尔夫球场和带电影院和保龄球馆的大型购物中心。
很多正在修建的新住宅区也集中在2区，一般来说，该区公寓的价格范围在€90,000-€350,000之间，而独立房价格范围为€220000–2000000。
3、3区Obuda（本地蓝领居住区）
适合：本地蓝领刚需
均价：€1200/平米（约合人民币9447元/平米）
Obuda是布达佩斯最古老的区，但是很多原有的历史建筑都被20世纪修建的赫鲁晓夫楼所取代。
现在的3区混合了不同时代的建筑风格，在老布达的中心区域仍然保有一些历史性地标，如Vasarely博物馆和Zichy皇宫。
该区最吸引人的居民区域是Római和Csillaghegy，公寓价格平均在€90000–130000。
更实惠的公寓可以在Békásmegyer找到（€25000-—€35000），但主要是一些外观不太吸引人的灰色赫鲁晓夫楼。
4、11区Ujbuda（本地大学城）
适合：学区房
均价：€1540/sqm（约合人民币12124元/平米）
Ujbuda直接译为“新布达”，拥有布达佩斯最多的人口。
布达佩斯大学和布达佩斯科技与经济大学都位于该区。大量学生的存在也让这里成为了丰富多彩的娱乐区。
这里还有布达佩斯一个主要的交通枢纽MoriczZsigmond广场，地铁，有轨电车和公交车都在这里交汇并连接城市的各个角落。
11区有不少不同类型的房产，公寓价格一般为€150000-€220000，独立房起价为€500000。
5、12区高地（匈牙利好莱坞）
适合：国内政要、富人区
均价：€1850/sqm（约合人民币14564元/平米）
“高地”是唯一一个不直接通往多瑙河的区，该区是在被森林和葡萄园环抱的山丘上，也被称为“好莱坞山”。
国家总理以及其他匈牙利重要政治人物也住在这里。有很多的国家学校，唯一的缺点是公共交通不很便利。
这里有城市的最高点Janoshegy山，可以看到布达佩斯的全景。
其住房价格也算是城市里较高的区域。独立房房价从€300000，带游泳池的可观景的别墅价格在€130万–170万。
6、22区Budafok-Teteny（葡萄酒产区）
适合：本地家庭刚需
均价：€915/sqm（约合人民币7203元/平米）
Budafok-Teteny是布达佩斯的葡萄园历史中心，大部分国内外的葡萄酒和香槟都是这里供应的。
该区也定期举办歌剧，管弦乐团表演和舞蹈表演。
有许多餐馆，购物中心和一个水族馆。中央广场目前正在被翻修，将建成为一个公共休闲区域和一个农贸市场。
Budafok-Teteny的房价也在不断增长，特别是在Rózsavölgy的公寓和独立房，该区域很受演员，艺术家和音乐家的喜爱。
独栋别墅起价为€150000，公寓起价在€40000–50000之间。曾经被当地富商所拥有的豪宅价值约€450000。
3、布达佩斯房产为何繁荣？
1、房产税改
2019年末即将实施的税收上涨政策让现在买房显得更加优惠，从而促使新房产价格的涨幅更加迅猛。
据悉，自2020年起，新房房产增值税将从原来的5%提升到27%。
近20%的税收涨幅并不会对二手房地产造成太大的负面影响，反而是即将在10月实施的房贷限制政策还刺激了二手房需求的增长。
2、外来投资客的涌入
匈牙利持续增加的外国客户和投资者是导致房地产市场升温的根本原因。
在众多投资者中，尤其是西欧客户居多。
在他们脑中，安家匈牙利就是：成活成本低，住房便宜，只要两小时就可飞回西欧。
对这些资金雄厚的外国投资客来说，根本不需要租金来供房，因为相较于西欧，匈牙利房产非常便宜。
4、或为虚假繁荣！
1、基建滞后
别的不多说，就仅从交通而言，布达佩斯的地铁很简单，只有四条线路，最大的换乘站最多只连接三条地铁线。
图为布达佩斯地铁规划图
2、年轻人口持续外流
在整个欧洲，匈牙利18-25岁的年轻人移民国外的趋势最为严重。
其中再度回国的匈牙利人犹如凤毛麟角，甚至现在匈牙利儿童的1/6-1/5在国外出生。
最新发布的2018匈牙利社会报告对匈牙利教育系统中男生女生的情绪状态等数据进行分析。
结果显示匈牙利年轻人的性格中大量存在孤僻、僵化、退缩和沮丧的负面情绪。
3、房价虚高，存在泡沫
布达佩斯市中心的房价飞涨主要源于巨大的投资需求。只要买房出租的投资者还在坚持，房价就不可能大幅回落。
据匈牙利中央统计局对布达佩斯的房价调查，其认为去年整个布达佩斯房价存在虚高的现象。
然而随着未来租金增速的放缓，未来房价如果持续上涨就有形成泡沫的可能。
虽然文章里已经较为全面地为大家介绍了很多有价值的信息，但是大家还是需要根据自身的情况去合理的对待，避免陷入投资误区。
总之，对匈牙利房地产我就一句话：大概率是虚假繁荣！
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