皇庭國際（000056.SZ）近期披露擬進行資產置換，置出同心基金股份，置入重慶皇庭廣場資產。資深私募投資人士評價說，像皇庭國際這樣從上市公司置出類金融資產是大勢所趨，今年以來有數十家上市公司已經剝離了相關類金融、金融科技業務。
就本次資產置換為什麼要將賺錢的資產置出，卻置入虧損資產的問題，記者亦向皇庭國際相關人士進行了解，皇庭國際相關人士回覆稱：因今年以來，整體市場環境和金融監管發生了較大變化，現公司發展戰略為“將致力於成為中國領先的商業不動產綜合解決方案提供商”，公司擬將同心基金部分股份置出，有利於聚焦主要戰略，著力於商業不動產業務的規模化發展，進一步提升主營業務經營比重，有利於公司突出主業，避免和大股東的同業競爭。
皇庭國際逐步收購同心基金股權是從2015年底開始的，當時的金融環境和市場環境整體處於寬鬆狀態，在當時背景下，諸多上市公司紛紛進軍金融行業。
但自2018年以來，整體市場環境和金融監管發生很大變化，去槓桿和“脫虛向實”成為當前的主要基調和政策導向，在此大背景下，同心基金未來經營可能會受大環境影響而存在較大的不確定性。雖然同心基金2017年、2018年淨利潤均為盈利，但因受金融行業大環境的影響，淨利潤已出現下滑趨勢。在當前市場環境下，同心基金未來業務開展可能會受到一定的影響，導致未來的經營收入發生下滑。
類金融業務前景存疑
金融業務目前已經被監管機構明確為必須持有牌照才能經營的強監管業務。在這種背景下，此前存在夾縫中的類金融業務，正面臨著越來越嚴苛的監管壓力和合規要求。在這種環境下，類金融資產已經不是單純的是否能盈利的問題，而是 能否繼續生存下去都存疑。 資深私募投資人士林雄平介紹說，皇庭國際這樣從上市公司置出類金融資產是大勢所趨，今年以來有數十家上市公司已經剝離了相關類金融、金融科技業務。
比較典型的是熊貓金控，這家曾經因為進入P2P業務等類金融領域而股價暴漲的公司，現在正大踏步剝離金融資產。先是今年9月14日宣佈剝離P2P資產熊貓金庫，後來甚至賣完網貸賣小貸。今年上半年，赫美集團宣佈出售旗下的互聯網金融資產赫美智科控股權。近期在12月11日，上市公司鴻特科技宣佈將旗下從事助貸業務的全資子公司廣東鴻特普惠信息服務有限公司、廣東鴻特信息諮詢有限公司的全部100%股權，轉讓給派生信息。赫美智科和鴻特科技助貸業務都是曾經給上市公司貢獻數億利潤的優質資產。
熱鬧與喧囂俱往矣，如今的類金融業務對於上市公司來說不再是“香餑餑”，反倒成了毒藥。圍牆外的不再進入，圍牆裡的正想方設法闖出來，甚至有半隻腳已經進門的公司，也不惜壯士斷腕。今年6月7日，漢鼎宇佑（300300）宣佈終止“基於智慧城市的消費金融平臺”項目，全然不顧該項目漢鼎宇佑佈局兩年，已累計投入了巨資，一片心血付之東流。 漢鼎宇佑解釋稱，由於國家對互聯網金融和P2P網貸治理趨嚴，信貸市場的政策環境發生變化，大量線上“三無”用戶出現大面積逾期和惡意違約行為，消費金融業務風險劇增。“因市場環境變化，投資回報存在較大不確定性，項目總體進度滯後”。
世易時移，風向已變。站在2015年年底時皇庭國際進入同心基金時還前景遠大，2018年以來，國家加強對金融行業尤其是民營金融控股集團的監管更加嚴格，同心基金雖然不是民營金控集團，但從事的主要是類金融業務，在當前去槓桿和資本市場大調整的大的宏觀背景下，其經營必然會受到影響。現在將它剝離出上市公司並不足惜，也避免了發生業績變臉，引發上市公司業績發生變臉。
重慶皇庭廣場招商預喜
有投資者觀察到重慶皇庭2017年度和2018年前10月份都是虧損，就擔心該資產質量有問題。但是重慶皇庭的資產究竟是怎樣的呢？
經查閱公告，重慶皇庭以前主營業務是以房地產開發為主，當地產銷售完成，銷售收入已經確認完成後，導致重慶皇庭在2017年、2018年為以前開發業務“買單”，主要都是房地產銷售業務帶來了虧損。但重慶皇庭自2018年下半年以來已不再開發新的房地產業務，目前重慶皇庭主要資產就是重慶皇庭廣場，對應的就是租金收入。2016年12月24日重慶皇庭廣場開業，最初定位為珠寶和婚慶市場的商場。定位失誤，導致兩大問題：商場長期出租率較低，人流和客流差，商戶虧錢，導致租金低廉且商戶怨氣重。因為商場管理不善，也加深了重慶皇庭的虧損。可是，現在重慶皇庭廣場自皇庭國際旗下的商業管理團隊進駐後，已經發生了翻天覆地的變化。
重慶皇庭廣場地上4層，地下1層，其建築面積高達7.8萬平方米。作為九龍坡區第二大商圈的“盤龍新城”，周邊人口密集，臨近軌道2號線、5號線，交通便利，輻射區域人群廣，具備良好的發展潛力。目前重慶皇庭廣場定位為集精品超市、時尚購物、親子教育、休閒娛樂、特色餐飲、互動體驗為一體的精緻社區購物中心，獲得商戶的普遍認可。今年以來，該廣場相繼引進了盒馬鮮生、大地影院、華爾頓盛宴、孩子王等知名品牌。其他主力店和品牌比如麥當勞等也在不斷洽談中。目前商戶簽約率佔比約為85.8%，出租率大幅提升。在出租率提升的同時，商鋪租金也同比獲得了極大的提高，部分位置的商鋪租金比以前提升了一半以上。未來皇庭國際將進一步豐富重慶皇庭廣場的家庭消費生態圈，致力於打造片區最具特色的一站式精緻社區購物中心。
此外，皇庭集團還對重慶皇庭廣場今後八年的營業收入進行了對賭。2019年度營業收入不低人民幣於4000萬元；2020年度不低於人民幣5000萬元；2021年起每年不低於人民6400萬元。如未能達到承諾金額的差額部分，由皇庭集團及重慶九龍珠寶承諾以現金支付方式補足。
積極轉型打造商管新龍頭
皇庭國際在其定期報告裡更是明確了“將致力於成為中國領先的商業不動產綜合解決方案提供商”的發展戰略，目前，皇庭國際旗下商業管理面積已經超過100萬平方米。截至目前，皇庭國際自持物業主要是：位於深圳CBD核心區域的購物中心皇庭廣場；位於成都的寫字樓成都環球時代中心，重慶公寓項目，本次交易完成後，置入重慶皇庭，又增加了7.8萬平方米的自持商場，擴大了公司的商業地產規模。深圳的商業管理公司的資深人士介紹：“皇庭自持和整租經營的項目地段都很不錯，他們在項目拓展上的要求比較高，基本自持和整租的項目的都是一二線城市的核心區域或者城中村舊改的項目，一般都是當地的標杆性項目”。
如果說皇庭國際商業管理業務兩年前以自有物業及關聯公司皇庭集團旗下物業委託管理為主，最近一兩年皇庭國際物業管理業務在外延拓展上取得了廣泛進展。去年皇庭國際攜手浙江綠城地產，雙方成立了皇庭國際控股51%的合資公司，經瞭解，雙方的合作正逐步落在實處，今年內雙方合資公司浙江綠城皇庭商業管理有限公司拿到了台州玉蘭廣場的運營管理權。綠城皇庭在今年3月份註冊成立了濟南分公司。今年6月份，該合資公司在杭州開啟了針對多達數十工種的招聘工作。
據瞭解，截止至2017年，全國存量購物中心數量超過6500家，每年平均新增400家以上，到2025年中國購物中心數量將達到10000家左右。區域性商業地產企業普遍面臨線下地產巨頭和電商巨頭的雙重衝擊，在缺乏團隊、經驗、資源的條件下，商業購物中心經營遭遇很大困難，急需尋求突破。市場對專業化商業運營商需求旺盛。互聯網、大數據、智能化等信息化技術的普及帶來新零售升級，大部分購物中心仍處於傳統經營模式，同質化嚴重，急需專業的商業運營商提供專業支持。
今年以來其旗下的皇庭戴維斯商業管理有限公司也逐步引起業內人士的關注。一位與皇庭戴維斯有過接觸到人士介紹：”皇庭戴維斯不同於傳統的商管公司，他們除了做商業管理外，更多的是把購物中心當成一個商業的場景，在商管的基礎上引入了經營權證券化、金融服務、品牌孵化等很多新的思路，給業界帶來很多新的衝擊”。
在此大的背景下，皇庭國際從深圳起步，先後落子重慶、成都、廈門、杭州，再到今年拓展的汕頭、柳州、黃石、西安、鄭州，可以說真正的在從一個區域性的商業不動產運營管理公司向一個全國性的公司轉變，我們也很有信心在兩到三年的時間，商業不動產管理的規模進入行業前列”皇庭戴維斯商業負責人告訴記者。
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