都說女兒是媽媽的貼心“小棉襖”可益陽市南縣的一位母親劉萍(化名)卻因“小棉襖”陷入麻煩。
十多年前，劉萍前往廣州給大女兒帶孫子；如今她決定重回老家，只為奪回一套已經“出售”的房子。房子賣了這麼久，為何現在又去爭搶呢？原來，這套房子並不是劉萍本人簽字售賣，而是小女兒偷偷操作的。這些年，在廣州生活的劉萍本想對小女兒的行為睜隻眼閉隻眼，可如今，眼見房價漲了不少，便總覺得不甘心。
於是，劉萍以“本人不知賣房情況”為由，將當年的買房者告上法庭，企圖奪回被小女兒售賣的房產。然而，益陽市中級人民法院的判決卻讓她意想不到。
母親去廣州，小女兒偷偷賣房
這個故事要從十多年前說起。
今年75歲的劉萍是益陽南縣人，有三個女兒。當時，劉萍的老伴去世，她就跟著大女兒一起在廣州生活。在廣州定居的這些年，劉萍只是偶爾回一趟南縣看望親人。她在老家有一套100多平方米的房子，考慮到小女兒黃麗(化名)家裡經濟條件差一些，便交給小女兒來出租和管理。
起初，黃麗只是負責收租，以此補貼家用。2006年，她自作主張把這套位於建設街的房子以132000元的價格賣給了同鄉人李強（化名），雙方簽了購房合同。不過，因為這套房產的房產證是劉萍的名字，黃麗和李強就簽了份協議，特別註明售房者是“劉萍”，而黃麗則作為“受母親全權委託”代為簽字。
李強把房子買下來後，重新裝修家人便住了進去。眼見房價一年比一年高，李強也多次找黃麗想把房屋的過戶手續辦好，以便讓這套房子從法律意義上屬於自己。但黃麗告知，劉萍常年在廣州，難得回來一次。
出於對黃麗的信任，李強便沒急著辦手續，時間一長，他自己都忘了是“花了錢住在別人的房子裡”。直到2017年，劉萍突然從廣州回到老家，提出“要回房子”，李強這才慌了神。
房子升值，母親要打官司
一開始，劉萍以“房子被侵佔”為由將李強告上了法庭，要求南縣法院判決撤銷買賣合同，並要求李強歸還這套房產。
審理這起案件的益陽市中級人民法院法官劉國清表示，一般來說，房產證上是誰的名字，房子就歸屬誰，當時南縣人民法院也是以“李強沒有得到房屋權利人劉萍的授權、並且事後也沒有得到劉萍的追認，考慮合同簽訂後李強支付了房款，並且已實際入住使用，但沒有取得房屋的所有權”為由，判決李強歸還這套房子，裝修費、傢俱費等損失再另案處理。
然而，已經住了這麼多年的房子突然要還回去，李強當然不樂意。於是，2018年，李強上訴至益陽市中級人民法院。
本來就沒有拿到房產證，且在沒有過戶的情況下入住，“理虧”的李強為何還要再上訴呢？
劉國清說，這個關鍵便在於“認定黃麗是否有代理權”。
11月10日，在該法院的判決書上，記者看到，法院經過多方調查走訪，確認劉萍雖然多次回老家時看過自己的房子，但這麼多年來，她從來沒有主張過要回被女兒賣掉的房子，直到這次提起訴訟。
劉萍為什麼會突然想要拿回房子呢？
劉國清解釋，可能是因為房屋升值了。法院據此認定，黃麗和劉萍的母女關係以及劉萍的行為，都是足以讓李強相信黃麗有代理她母親行使出售房屋的權利，而黃麗的行為符合“表見代理”的構成要件。因此，法院判決，雖然李強沒有這套房子的房產證，但李強有權佔有這套房產。
戶主沒簽字房子賣了，算數嗎？
一般來說，戶主沒有簽字的買賣合同是無效的，但這一起案件卻很特殊。劉國清解釋，在本次案件中，所謂“表見代理”是指“本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，則視為同意”的規定。
劉國清說，我國現行的《合同法》制度體系中，在兼顧和權衡“所有權安全”和“交易安全”的基礎上，表見代理制度是通過犧牲真正權利人的利益來保護善意無過失交易人的利益的典型制度。它體現了我國《合同法》對交易安全的關注和保護，符合民法的公平原則和過錯原則，同時亦適應了民法對權益和保護，從個人本位向社會本位轉向的發展趨勢。
律師看法：奪回被他人擅賣的房產，也有條件限制
房屋買賣合同的訂立應當自願公平，體現當事人的真實意願，在當事人不知情的情況下訂立了房產買賣合同，根據我國《合同法》的規定，如果是因重大誤解訂立的在訂立合同時顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意願的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當然，奪回在不知情情況下被售賣的房產也是有限制的，像本文中的房主劉萍，如果她的房產確實是在不知情的情況下被女兒代賣，而她第一時間上訴是可以追回自己的房產的。但如果“具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權，或者具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示，或者以自己的行為放棄撤銷權”的，這種情況下就不能再要求撤銷合同了。
所以，在購買二手房過程中，最重要的一個步驟就是房產過戶。買房人應要求業主提供房產證原件來核對業主身份，但是房產證容易造假。確認房屋業主身份最為妥當的方式就是親自到房管局查詢房屋登記信息。該登記信息記錄有業主姓名和身份證號碼、房屋抵押狀況以及房屋所有權性質等。如果情況緊急，無法到房管局核對業主身份，應當要求房產中介書面確認房產證真實合法，以防中介詐騙買受人。
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