《蒙格斯報告》把理論研究根置於經濟實際，為中國經濟問題的觀察與研究開創了一個新模式、研究方法及維度。報告以理論與實務為導向、以數據與計量為手段，為經濟實際規劃和管治，尤其是供給側改革提供了理論與實踐的依據 。

近年來，中國房地產產業持續繁榮。2003年到2014年，按實際價值計算中國房價每年上漲超過10%，目前房價已比公寓的建設成本高出二到十倍，與此同時，空置房屋數量大幅增加。這種繁榮往往伴隨著房地產泡沫，甚至可能導致地產崩盤。但考慮到中國家庭的其他投資佔比較少，其對房地產的需求仍舊十分強勁，只要大幅削減新房供應，房地產價格存在很強的可持續性。房地產危機是否會發生，取決於中國政府的政策，政府必須權衡地產價格穩定的收益與限制城市增長的成本。

與美國相比，中國房地產行業具有哪些特點？當下房地產是否過熱，是否會導致金融危機？政府在管控政策上又應有哪些關注點？美國國家經濟研究局(NBER)的Glaeser, Huang, Ma, & Shleifer在《具有中國特色的房地產繁榮》(A Real Estate Boom with Chinese Characteristics)一文中給出了答案。

從2000年到2010年，美國的住房經歷了一個壯觀的繁榮至蕭條的週期，這個週期創造並打破了財富結構，並留下了金融危機的後遺症。根據聯邦住房金融局的數據，從1996年到2006年，美國家庭的實際房價每年增長5個百分點，然後在2007年到2012年間每年下降6.4%。在2005年和2006年，美國每年的建築面積超過190萬套，在2009年至2013年期間，下降到約68萬套。

與美國房市相比，中國房地產市場異常繁榮。在北上廣深幾個一線城市，2003年到2013年，實際房價每年增長13.1%。在2004年至2015年期間，中國35個大城市的實際土地價格上漲了近5倍。隨著價格的上漲，建築業也持續繁榮。2003年至2014年間，中國建築商增加了一千億平方英尺的建築面積，人均74平方英尺。在這段時間裡，中國平均每年建造550萬套公寓。2014年，有2900萬人在中國建築行業工作，占城市就業的16%。相比之下，建築業佔美國就業總人數的8%，西班牙最近的房地產繁榮時期也不過13%。

中美房地產存在著顯著差異。相比於美國，房屋高空置率是中國房地產市場的一個明顯特徵，作者預估中國空房子的存量至少有200億平方英尺。

此外，中美房地產之間最重要的一個區別就是政府在房地產行業的參與。首先，中國所有城市土地都由政府擁有，個人與企業只是從政府手中購買和出售土地“使用權”。第二，美國地方政府特別是沿海地區地方政府反對房地產行業過度發展，而中國地方政府鼓勵建設以促進當地產出和就業，並依靠出售土地使用權增加收入。第三，美國政府通過稅收和信貸政策來補貼住房，而中國採用較為激進政策推進住房建設項目。

論文作者模擬了中國房產未來20年的價格。從長遠來看，房地產投機需求是無法長久持續的，房價也會逐步穩定下來，價格大約會是收入的10倍，按全球標準衡量，這是一個很高但並非難以置信的水平。如果收入增長強勁，住房可以穩步去庫存，若20年內維持此均衡，一線城市的住宅均值大約超過200萬元人民幣。但如果未來的供應像過去那樣充足的話，房地產的實際回報率將是負值。

其實，房地產崩盤並非不可避免，其結果取決於政府的政策。只有在新建住宅受到嚴格限制的情況下，房地產價格會保持高位。然而，就業率和超高效城市的增速下降，會大幅提升限制新住房供應的社會成本。這確實是一個具有中國特色的房地產發展：就像現代中國的許多方面一樣，房地產的命運取決於政府的決策。

中美地產發展的四個不同點

中美的房地產在價格、消費結構、空房率與政府所扮演的角色四個方面有顯著差別。其實，這類不同不利於研究工作的開展，但是美國的房地產發展較為成熟且已經被深入研究過，這為中國房地產繁榮在某些特定的方面與展望提供了一個較好的標尺。

1. 房價增長速率

根據城市的經濟與發展規模，中國的城市可以分為四類：一線城市包括北上廣深這四個最發達的大都市，這些地區人口密度大，房產主要為剛需，供應受到的限制比較多；第二梯隊包括大多數省會城市和一些非常發達的地區城市，它們通常具備大型的產業支撐，並且地方經濟比較活躍；第三梯隊包括中等至高收入水平的地級市，這些城市雖然規模較小，但以西方的標準來衡量仍然很大；四線城市在經濟發展和規模比較小。論文按照美國的城市規模與收入也構建了相應的美國城市等級，力爭保持著相應的人口分佈比例。

上圖顯示了2003年至2013年中國前三線隊城市的實際價格增長情況，並將這種增長與1996年至2006年間美國城市的前三線城市的實際房價增長進行了比較。數據顯示，在2003年至2013年期間，中國城市房價增長迅猛，一線城市實際年化價格增長率達到了13.1%，連三級城市的實際年房價平均漲幅也達到了7.9%。而美國一線城市的房價增長雖然勢頭相對本國較猛，但增速比中國三線城市繁榮時期的增長速度還要慢，增長率僅僅為中國第一梯隊城市的40%。

在過去的15年裡，中國的房價如此迅猛地增長，中國大城市的房價已經基本接近美國的一線城市房價了。根據搜房網的數據顯示，北京和上海的平均房價已升至550美元，深圳為770美元。舊金山的公寓每平方英尺單價為1000美元，而波士頓公寓每平方英尺的成本為600美元。考慮到收入的巨大差距，這種價格上的相似性是顯著的。

2.房產規模

隨著房產價格的上升，中國也迎來了一波史詩般的建築熱潮。在2013年，中國建築業的產能佔中國總GDP的6.9%；在2014年，2900萬人口從事建築業工作，相當於中國城鎮人口的16%。

上圖為中美建築面積的增長情況，可以看出兩國建築規模存在著巨大差異。如2011年至2014年，中國新增建築面積為459億平方英尺，人均33.8平方英尺；而美國在2003年至2006年期間新增了160億平方英尺，人均約55平方英尺。數據表明，中國房地產市場的新增建築總面積遠大於美國，但人均建築面積卻小於美國。

雖然中美之間新增房產規模存著著較大差異，但仍有相似點：

3.住房閒置情況

在房地產繁榮狀態下，中國開發商持有的存量住房及空置住房要比美國大得多，這也是大眾懷疑中國房地產會最崩盤的主要原因。根據全美住宅建築商協會(National Association of Home Builders)的數據，在美國經濟繁榮的鼎盛時期，開發商擁有57.3萬套未售出和空置的房屋，相對於1.3億美國家庭的存量，美國的空置房屋相對較少。

如下圖所示，中國一線城市的庫存從2011年的3.1億平方英尺增長到2014年的3.9億平方英尺，隨後在2015年略有下降。在同一時期，三線城市的總庫存從9.4億平方英尺增加到34.5億平方英尺。

從2010年中國人口普查來看，中國城市住房建築面積為1110億平方英尺，在第一至四線城市分別為77、321、322、395億平方英尺。一線城市的人均未使用房面積為16平方英尺，其中大約10平方英尺的面積由個人持有，5.5平方英尺為房地產商存貨；而二線城市，人均空房面積有37平方英尺。到2015年，在中國一線城市，開發商庫存達到人均6平方英尺，在二線和三線城市人均達到20平方英尺。

相比中國，2006年美國開發商庫存52.7萬套新住房，人均4.5平方英尺。下圖可見中國開發商與個人投資者合計的空房存貨要比美國多得多，同時空房並不是集中在發達的一線城市，而是集中在二三四線城市。

4.政府在房地產行業中所起到的作用

美國政府對房地產行業的調控主要在於規範行業、限制供給，總體來看行業受國家和地方政府的影響不大。而中國政府對房地產及相關產業的價格調控力度及影響力就大得多。首先，國家擁有土地所有權，可以決定將那些土地使用權（一般為70年）拍賣給哪些開發商；其次，政府對房地產價格的銷售也有較為嚴格的限制，諸如各地的限售政策；第三，政府的政策影響了所有的房地產參與者，例如土地最大面積比例規定、住宅開發的上限規定、土地用途的嚴格限制等。

針對開發商及私人購房者，中美政府也採取了截然不同的政策。美國主要通過抵押貸款鼓勵消費者購房，但在房地產開發方面則採用了一系列限制性政策。而中國政府的政策主要體現在抑制房地產投機行為上，手段包括限售、提高首付比例及房貸利息率等。

從稅費角度來看，美國的房產稅也與中國的大有不同。美國房產稅的稅基是評估公司給出的房屋市值，房產稅按照該市值1%-3%不等的比例每年徵收，這使房產擁有者的成本大大增加；

結論

房地產價格飆升、新建築增量巨大、空房率居高不下，這些指徵在一定程度上表明瞭中國房地產泡沫較多、房產價格下行壓力較大。但是目前來看下此結論為時尚早：區別於短期投機行為，中國的家庭購房多是出於長期投資和剛需，所以在價格下跌時也不會進行恐慌性拋售。此外，限購限售及住房貸款政策也在一定程度上穩定了房地產價格。與此同時，中國城鎮化的發展大方向也不容小覷，如果保持一系列嚴格的限價政策，房價也會處於一個穩定的區間。

但是過度管控房地產行業會帶來巨大成本，不僅會影響鋼材、水泥、建築等上下游行業的效益，也會降低地方政府稅收及土地使用費收入。

中國政府的另一種選擇是對房地產行業進行調控的同時提高建築和住房供應的質量

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關鍵字: 房產 金融 管治