我一直认为我们这一代人是最幸运的一代人,也是最不幸的一代人。
幸运的是,我们经历的是开国以来最大的资产增值周期,没有之一。每个买房的人都能真真切切地感受到,房产增值带来的财富效应。百万富翁批量制造,不计其数。
不幸的是,正是因为放在我们眼前的是绝好机会。每个人都或多或少都留下遗憾。没买房的人,因为错过而感到痛苦。买小或者买少的人都会觉得没赚到的,就是亏。
就好像打牌一样,如果你一上来抓的是一把烂牌,最后打输了,你心里也不难过。再差的结果,你也会安慰自己,烂牌打成这样,很不容易了。
可偏偏造化弄人,老天非要给你一副楼市好牌开局,然后没打好的你,心里自然是郁闷的。看看身边不时冒出来的,打的比你好的朋友,更是羡慕嫉妒恨。
比起不曾拥有过机会,我们更害怕失去机会。
坦率地说,到今天这个局面,楼市的黄金十年已经过去了,大城市房价几千的时代也不可能回去了。
但是好在楼市还有白银十年,未来十年到二十年,一线城市的房价保守还有一倍到三倍的涨幅,二线城市会有更多涨幅。
你可能再也抓不到一手王炸的开局,你面临的也是已经很凶残的房价。
但是大势中上,我们可以靠能力补强。我们可以提升买房的水平,我们能找到买房达人的前辈,吸收经验,放大规模,把失去的涨幅补回来。
最近二年,我在线上线下见了无数粉丝,深深感受到大家身上的焦虑,和谋求突破的欲望。
有想法是好事,但还是要讲究方法,我觉得大家的思路还是有些乱的,我分享一些看法,希望能帮你梳理清楚目标。
01 可以选择不买房,但..
我虽然一直鼓励别人买房,但是我能接受青年不买房的。我们国家正在迈向发达国家的路上,再过个十年、二十年,很快也是发达国家了。
你到发达国家去看下,日本、韩国、新加坡、美国、德国,大部分年轻人都是不买房,一辈子租房子的也不少。
没有资产负担,选择诗和远方,一定是活的不错的。天朝未来大概率也这样子。
但是人最怕的就是反悔,你需要坚定,如果你不买房,那就请坚持一辈子不买房。
就怕过几年改变主意要买房。要知道投资客获得利润的一大客户来源,就是当年说不买、买不起,然后房价涨起来后,空翻多的接盘侠。
在股市里,这个叫踏空,也叫抽耳光...
02 easy模式
你如果决定要买房了,那该问问自己是为了自住上车,自住改善,还是投资需求。
就像小时候打游戏一样,不同诉求对应的不同难度模式。
如果你一辈子只想买一套房上车的,那恭喜你,你选择的是easy模式(当然你的孩子可能就要选择hard模式了)。
虽然现在房价很凶残,但是我想以大部分年轻人的能力,依靠6个钱包,工作五、六年,买一套所在城市的入门住宅,问题不大。
反过来说,当你奋力拼搏仍无法在某个城市立足,那证明你不适合这里或这里不适合你,最好的选择是转身,追寻产业发展的脚步和政策的方向,转战下一个热点城市。
拼搏的时间周期以三到五年左右为宜。如果三到五年内,根本看不到买房留下来的希望(比如离首付越来越近),那就赶紧离开吧,寻找略低一级的城市。提前布局,依靠城市能级的提升,说不定还能逆袭。至于你所在的城市,会有其他人来填空的。
未来的中国,会有十几个一、二线大城市崛起,总有一个适合你。人要去找风口,而不是让风口来找你。
过去中国十年最好的机会,在深圳、在杭州这样的低调城市。2010年的时候,工作五、六年,买一套一、二百万的住房,然后这一轮房价暴涨带你飞,基本站稳脚跟。
往后看,未来深圳、杭州依然有机会,而南京、武汉、长沙、郑州、东莞等机会也很大,请自己对号入座。
找一个买得起的城市,扎根深耕。
03 normal模式
如果你想在大城市买一套自住改善住宅,那你选择的是normal模式了。
一线的一套改善住宅至少是1000万,杭州、南京这样的强二线大概是600万左右,重庆、郑州这样的普通二线大概是400万左右。能买到这个水准的房子,一般也是同城人里的佼佼者,大概占到前5%的水平。那就不是那么容易了。
要做到这个,你需要的是一个不错的起步,最好是有一套上车盘作为起点。然后就是尽快筹集资金置换。
因为是卖小买大,头寸在放大,你一定要明白的是:你将来要买的,多出来的那部分房产面积,一直暴露在涨价的风险之中。
房价一直都在涨,难得会回调。置换买改善住房,就是和时间在赛跑。
最开心的行情就是现在这种静淡市,市场把大房子的价格和流动性都压住。这样买房人可以先卖后买,用比较小的折扣(比如说95折)卖掉小房子,拿到钱,去压大房子的折扣(85折或者9折)。
当然前提是你没有被认房又认贷,或者你通过真爱大法规避了。
04 hard模式
上面这些模式都是可以克服的困难。
如果你已经在大城市有了一、二套不错的房产,资金紧张,还想继续投资买一、二套房,那你选择的是hard模式了。
你已经摆脱了一般买房人的追求,给自己选了一条比较困难的路。
我以前说过,自然界有能量守恒定律,社会生活中有努力守恒定律。每一个家族的起势,看的是三代人努力总和,你爸没做的你来做,你做不到的你孩子做。
现在的你,自己虽然难一些,但是你的孩子会轻松许多,至少是个normal模式开局。
你应该已经有一些经验,有一些房子,但更多的是负债。
你知道,再往上的扩张,就是需要依靠负债买房了,必须接受一定的风险,承受一定的压力了。
你要做一些功课,学会一些融资的方式,比如《买房如何正确地使用贷款?楼市抄底、牛市和静淡市的杠杆选择#M90》,掌握买房的时机,比如《房产下一轮大涨何时到来?重磅干货分享》。
现在经济形势不太好,我感觉离下一轮刺激,也在渐行渐近。也许就在半年、一年、最晚二年后(盯紧放松限贷的政策口径),下一轮的机会就会到来。
当然,这个过程会有波折,会有多空矛盾的信息出现。但真到放松限贷的时候,就算看空的声音再多,请你也不要犹豫。
一定要记得今天你想改变生活的欲望,告诉自己:一个东西贵的时候,没钱买不起没关系,但是如果跌了你可以买却不敢买,涨回去更买不起,那就是罪过了。
你要做的是,静待静淡市筑底,用尽全力做大规模,迎接白银时代为数不多的上攻。
到了这个阶段,买房的科技树都是能够学会的。
真正的难点在于你的心态。随着房价越来越高,买房越来越难,贷款越来越多。虽然我们有技术加持,也能够看到房价上涨,收获浮盈,但是心理压力也是有的。
因为买房是很能赚钱,但是却看不到现金流。只有砖,没有钱的日子,不那么好过。如果你不是那么坚定,建议不要轻易选择。
但真的选择了,咬紧牙关,千万不要放弃啊。
05 hell模式
如果你已经有体面的住房,也买了几套投资房产,看上去你这辈子没问题了,你孩子的这辈子也没有大问题了。但是你根本止不住脚步,你依然要买房,那你选择的就是hell模式了。
你面对的局面是:
- 存量6套房以上;继续每年买1套大城市住房;负债比别人的资产还多;现金从此是路人。
大部分人应该不会去选这条路。选这条路的人,也会时常在疲惫之余,怀疑自己的初衷,那么拼为的是什么。
我用我自身的经历来为大家共勉。我不鼓励你和我一样,我只是告诉你,买房这条路走到后期是什么样。
在此之前,我已经在hard模式走了很久了,房子是有一些的。我也有一份体面的工作,稳定的现金流。
按照上海人守成的文化,我大可不必那么拼搏。看看身边的朋友,都在过不错的日子,自己反而像一个异类。在遇到我现在这个团队之前,我一直挺纠结自己迈出这一步是否正确。
可是我不甘心。大家都知道,在70后、80后的职业生涯里,并不是光有努力,就能决定自己的职业轨迹的。
我们职场开局时,所有的好位子上都已经有人了。
你需要一些机遇、一些厚黑、一些裙带,来完成职业的突破和自我价值的实现。
可这又是何必呢。
我们自信都不比前辈逊色,我们想要掀桌子逆袭,可又不愿去做违心的事。我开始在职场外寻找机会。
很幸运我发现了房产这条路。
开始把这些心力,投入到回报更高,市场化更好的买房生涯中去。
对我而言,买房就是创业。在这个领域里,你的胆识、眼光、精算、风控决定了你能走多远。
每个人在这个市场里都是素人,一切都靠实力说话。
最棒的是,如果你足够出色,回报也是足够的多。你可以充分实现你自己,不用再看别人的脸色。
房产就是年轻人降维打击的逆袭机会!
我选择hell模式,我就是想看看自己的极限是多少。我知道,你们中也有这样的想法不在少数。让我们先从自己开始改变,看看能做到多好。
你持续关注魔都财观这个号,看完买房学堂这一套秘籍,hell模式的科技树一定能通关。
但关键的是,你需要想清楚你的决心,时常问问自己,你到底想走多远,你又能付出多少代价。但凡有一点疑问,这个事情就很难做下去。
每当我很困难的时候,激励我走下去的,就是心中那份不甘平庸的桀骜。希望你也能保持自己的斗志和欲望。
最后,用我很喜欢的一段话做结尾。
清楚地知道自己是谁;不再证明自己是谁。
不去改变别人是谁;接受其他的谁是谁。
因为自明,不在乎贬低和抬举;
因为自立,不在乎压力与流言;
因为理解,所以安静而温润;
因为包容,所以平和而善良。
想明白自己要什么,选择一条适合你的路,all in。
这个时代不曾亏待过你,也请你不要辜负这个时代。
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