我在线下茶话会分享的时候，经常会有人问到，越来越多人知道房产是好东西，观观你有没有担心大家都来买房子，竞争加剧导致买房机会的流失。
的确，这一轮牛市与以往最大的不同之处就在于，自媒体的崛起，充分传播了买房带来的财富效应和幸福感。现在很多人都相信，买房可以赚钱，至少是能实现财富的保值。
我和房圈外的朋友聊天的感受也是，大家普遍感觉房价已经不低，但每个人又充满焦虑感，觉得房价会继续上涨，希望买一套房子，尽早上车，不要被时代抛弃。
这一波行情教育了很多空头，很多人涌入房产圈，有些人渴望学习专业技术，有的人只想完成首套，有买房需求的人是比以前多的。
但是我从不担心，房产市场人头攒动，会分流掉机会。
01
先从投资角度说起。
经过那么多年的理财教育，财富管理和投资增值的理念已经深入人心，现在每个人都知道要让钱生钱，早点实现财务自由。但其实真的懂投资的人是很少的。
大部分人以为的投资，其实是理财：
- 余额宝
- 银行理财
- 产品信托
- 货币基金
这些统统都是理财，理财几乎无风险，但只能实现资产保值。其实理财连保值也做不到，因为M2每年增速都超过8%。一个产品收益率超过8%，都或多或少有风险，就不是理财了。
有部分人喜欢买股票，这些能算得上投资：
- 股票和股票型基金
- 债券和债券型基金
可是中国股市熊了很多年，割了很多韭菜，很少有人真能赚到钱。
所以真相是
——日常生活里的普通人，能有投资经验的人是不多的，有成功投资经验赚到大钱的人更是极少的。
而且现在有个很不好的风气是，大家喜欢炒作概念。很多人都青睐巴菲特的价值投资，以为学会逆向投资理念就是投资大师，言必“人多的地方没有机会”。不太会有人去思考资产上涨的底层逻辑。
一个资产的上涨节奏，主要是分成三个步骤：
- 混沌期：少部分人发现机会，早期玩家开始建仓，趋势未形成，风险大，
- 收益高主升浪：大部分人参与其中，预期和买盘互相促进，确定性大，风险小，
- 收益中尾声期：全民参与，早期玩家开始撤退，预期多于买盘，风险大，收益小。
值得买入的资产，在它的生命周期里大部分时候都是处于主升浪的，比如苹果的股票，牛了很多年。
很多人理解的逆向投资，本质上是零和博弈的穷人思维，这些人相信别人拿走机会，自己就没戏了。但他没想到的是，更多人涌入，本身就是资产价值实现，预期兑现的时候。出色的资产，底层一定有良好的商业模式，会有穿越周期的价值，有很多年上车的机会。
我们不担心买房机会流失的第一个原因是，中国大城市的房子，已经涨了不少，但依然处于主升浪上，还会有很多年的机会。
看好的房产根本原因，之前在《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》已经说了，有兴趣的可以看一下。
02
我们不担心买房机会流失的第二个原因，是看多的人很多，坚定的人太少。
很多所谓的多头，其实是滑头。我很确定，这些人在房产的回撤期，也就是买入机会到来的时候，又会转入观望。
因为人性就是趋利避害，买涨不买跌的。特别是静淡市，市场有回撤，底部买入的房子，很有可能在相当长的一段时间变成浮亏，就是市场价低于买入价。那些寝食难安的浮亏日子，会让人留下不好的回忆，远比买房浮盈时，记得深得多。然后牛市来了，这些人会在有一点利润或者打平浮亏的时候就卖出，卖在大涨前夜。
有意思的是，我们的房产市场从不缺回撤。上一次大涨是在09年，往后的5年里大部分时刻，大城市的房价是低于09年的高点的。而且调控政策的来势汹汹，让人觉得看不到希望。
这一轮牛市后的回撤，调整时间也不会短，而且调控政策也是史无前例的从紧，一定会洗掉不少不坚定的买房人，关于这一点判断，我倒是十分坚定的。
历史上最大的回撤，莫过于香港楼市了。把时间拉长往后看，一切只不过是过往云烟而已，可惜在当时很多人是不信的。
03
我们不担心买房机会流失的第三个原因，是放嘴炮的人很多，能落地的人太少。
很多人都知道买房是好事，可是缺乏执行力，偏偏房产是快涨慢跌型的，一等就错过，越错过越观望。
买房从来都是不容易的，门槛很高，帮我们挡住了大部分人，我们很庆幸这一点。在中国凡是有大机会的，都是门槛很高的行业。
比买房更好的机会，是上市前的突击入股，类似于pre-ipo项目，比如美团、小米上市前卖给你原始股，一、二级市场套利，是稳赚不赔的大机会。但是这种机会，永远轮不到普通人。因为人人都能看得出这是高收益、低风险的项目，只会分享在顶级富豪圈子里，需要的是大资金和人脉。
一个能赚钱的买卖交易，往往看上去很简单，无非是花钱买东西。真正难的是，促成这个交易背后的社会资源变现。
买房的门槛正变得越来越高，这一轮调控政策之后，原本就不容易的买房大业，更难了。对普通人来说，在大城市买上一套像样的房子，就是把家里的所有资源变现。
买房首先需要一大笔首付款。这是掏空了6个钱包的积蓄，至少家里的两代人要有不错的财富底子。
在大城市要有购房资格，最好要有当地的户口，没有户口的话，要在当地工作满多少年，有的城市甚至要求你已婚。土著要感谢父母把你生在大城市，新移民要感谢自己读书努力，在大城市能找到一份工作，娶得上媳妇。
买房还要贷款。至少自己得有一份体面的工作，让银行觉得你是靠谱的人。让别人相信你，这件事本身就是看你过去多少年打拼，给自己攒下的人品。
还有买房要承担房价涨跌的风险，要有看房的体力，避开一些基本的大坑。买房交易事关重大，随便一个错误就让你分分钟学会做人。不求点石成金，但求不犯大错，这都需要平时积累、提升认知。
在大城市买下房子，看的是过去十年、二十年家里打下的基础。自己没做到的，那就是父母帮着做到的。
即便做到前面这些，以很多人的资源和落地能力，也止步于买入第一套房就结束了。
所以除去那些对自己真狠，有执行力的朋友，真正在买房市场里能遇见的有竞争力的交易对手，其实是不多的。
反过来，我们能确定的是，更多的人会被继续引入低门槛的市场。比如零元开户、手续费低的股票市场，手指头点点就能买入的余额宝和银行理财。这些都是别人搭建好渠道，设计好流程，只缺资金的产品。而在整个资源整合过程，你只提供了钱。但我们这个世界最不缺的就是钱，而且是零散的小钱，所以你只能拿到最少。
04
第四个原因，是我们的确找不到更好的机会，更多的时候，买房是无奈的选择。
我在《观观 | 聊了1000多个买房人之后，突然有些话想对你们说》这篇里说过，过去8年我一直没有找到过比买房更靠谱的机会。
靠谱的机会有这些特征：
- 确定性高
- 收益高
- 易操作，可复制
- 可以用信贷放大收益
光是拿前面两条去衡量社会上大部分机会，就能筛选掉好多好多伪机会。
而现在的买房机会的确也比不上过去黄金10年了，可是环顾四周却还是当下最好的机会：
- 房子确定性依然很高，背后的本质没有变化
- 收益率在下降，房价基数已经不低，影响了涨幅，好在跑赢货币宽松不难
- 买房落地变得复杂，但是工具渠道也在变得多起来，依靠新型中介、信贷达人可以补强
- 按揭越来越难，金融创新却在加快
在这个经济不那么景气的年代里，相对靠谱就让人挺满意的了。
房产已经牛逼了很多年，看好房产的人十年前就已经很多了，可是真正能沉下心来，踏踏实实深耕的却是极少。未来大概率还会是这个样子。
如果说我在买房圈那么多年，还有一些经验的话，那就是：
永远不要担心河道里赛满人而游不起来，因为大部分人会怕溺水，而只待在岸边看着。
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