一转眼，2018年还剩下十多天就结束了。
多年未雨绸缪的买房习惯，让我不太把12月当做年底，而是当做第二年的第一个月。
买房这件事，步子走得太大，比如说提前三年筹划，这就有点扯了。鬼知道会出什么政策打乱你的部署。
但如果提前半年、一年准备，还是比较合适的。
在我看来，每个买房人都需要准备好策略打法，也要调整好心态。
就像打牌，抓牌的时候，看明白上下家的习惯套路，再结合自己手里的牌，想明白怎么打，心里会踏实很多，结果自然不会差。
现在就是该做些什么的时候。
01
第一个要做的是看看今年的得失。
2018年的楼市，如果用一个词来概括的话，我觉得“撕裂”是非常合适的。
整个楼市，前所未有的分化。
一线城市的静淡，二线城市的温和，三、四线的火爆，让人感觉在看不同国家的楼市。
大V们也开始互怼，看空的、看多的专家们贴上各种柱状图，发明各种概念，只为证明，自己是对的。
交易中心里，不管是卖房拿钱的，还是买房花钱的，心里都充满了焦虑，纠结自己这一步是不是走错了。
今年的确是比较困难的一年。
如同我们年初的预判，今年楼市的行情，前高后低，先扬后抑。
全年大部分城市的楼市都有调整，二手房降幅在10%左右不等。
今年买房能赚到钱的，比往年少了很多，但还是有的，大概有三种：
第一种大局观好，抓到了所在城市的最后一波行情，比如年初上车重庆到现在差不多涨了30%；
第二种是手气特别好，横竖都能抽到限价新房，比如中签一套南京河西南新房，就是送你一百万+；
第三种是眼光毒+钱多，看房200套+全款，总能找到一、二个愿意8折卖你的房东。
我今年上半年在上海入手了一套，前两天翻了下链家，到目前还是浮盈不少，多亏了上家的诚意。
但看看我在上海其他的房子，都是下跌的，学区房跌的少一点，大概5%，近郊次新跌的多一些，20%也是有的。上海如此，其他城市也好不到哪去。
我自己没打算卖房，浮盈、浮亏是无感的。但是，那些买在短期顶部的买房人，心里一定很折磨。虽然房子长线看一定会创新高，但是短期内，他们可能要熬个一、二年解套。
市场再一次用走势证明了，楼市已经不是黄金十年，而是白银十年，无脑买买买的时代过去了。
静淡市里，买房是需要勇气的，勇气不来自于梁静茹，而来自于对楼市的认知提升。买房变得越来越专业了。
确切地说，时机判断变得越来越重要。
这是大部分人今年应该学到的教训。
02
相比今年的艰难，明年会是不错的买房窗口期。
不贵的好房子，越来越多。房东和房企都在诚恳地请大家买他的房子。
明年有钱刚需就是大爷，投资的也大概率能抄到底。
那些要买房的朋友，有必要做一个买房的计划了。
买房子实际落地操作，大概是一个月时间，下大定，交首付，签网签，绰绰有余。
但是买房之前的筹划，至少需要半年时间。
先搞定房票，这是根本。
要落户的，交社保的、走人才引进的，现在赶紧弄，不要拖。
卖房腾挪的，要记住没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，9折能出的，就咬牙出了吧。以小换大，大家都打折，你不吃亏。
贷票这边，认房不认贷明年应该不会放松，按揭也就是二套七成这样了。要做创新融资的，一定是提前6个月准备（转发本文截图后，可以加个人微信moducaiguan2咨询）。
这些事情现在发力，明年一、二季度差不多能完事，运气好的话，正好赶上一线城市楼市的回暖。
关于明年的走势，我们比大部分人乐观。
经济不太好，金融在宽松，刚需要满足。种种迹象表明，明年的楼市不会面临那么大压力。
明年全国楼市应该是一个先低后高的走势，大涨是不指望的，小涨还是会有的。
一线城市会率先完成筑底，盯紧深圳和上海即可。过去十年，这两个城市是每一轮全国行情的发动机。下一轮还是他两，不会错的。
对买房人来说，现在早做准备，明年这个时候你一定会感到庆幸。
03
如果当下有那么一件事，做好了真能让你领先一步的话，那就是
——筹钱。
买房子，说起来千万万难，但核心就是找房子和筹钱。
每年12月，是筹钱的最好时机。因为——
大家要发年终奖了！
不光是你自己，可以拿到一笔不错的奖金，你的朋友们，这个时候也会拿到一笔钱。
今年股市、P2P、楼市、比特币，全都表现不佳。投资市场血流成河，大家的钱也没啥好的去向。
这简直是借钱完美时刻。赶紧把钱借过来。
千万记得要给利息，最贵的就是人情。厚道一点，给别人一个至少不低于银行理财的利率，比如说5%。但是超过8%的就不要了。因为楼市未来的长期收益率，我们预测大概在10%左右，利息太高就没意思了，除非你是刚的不能再刚的刚需。
借钱的时候，和朋友说好期限，最短不要短过1年，能超过3年的，那便是极好的。3年的时间，不管是房价还是收入上，你都能缓过来。能借钱给你那么长时间的朋友，都是值得一辈子打交道的交情。
拿到钱之后，千万别做傻事。
股市、P2P、比特币这种不靠谱的，打死都不能去。
就买银行理财。我胆子小，只选全国股份制银行的理财产品，比如招行、浦发、中信、兴业这种。
不要买一年期、半年期这种长期的，就买T+0或者T+7能到账的。
记住当前这部分钱的作用，是理财，不是投资。不追求收益率，而是流动性和安全性。
为的是明年抄底楼市。
明年会有很多稍纵即逝的买房机会，说成秒杀也不夸张。需要你立即转账几十万、几百万的情况不会少。
现在备好子弹，时机刚刚好。既不会有太多的闲置浪费，又能保证手中有粮，心中不慌。
明年就凭你口袋里随时能掏出一大把现金，你就赢过不少人了。
04
如果你能搞定钱，眼前就有一个年底福袋的机会。
你稍微留心下房企的年报，就会发现很多房企都没有完成业绩指标。万科的回款目标还差一点，碧桂园和恒大也有困难，中小房企更苦。
就算完成了指标的房企，也在冲业绩。
因为房企销售额排名能不能进入全国前25名，在融资市场就是冰火两重天。
售楼处的营销总，只要能让买房人在今年签了预售合同，哪怕买房人的付款方式有些问题，也是OK的。只要签了合同，剩下的交给聪明的财务总监去做报表，总是有办法的。
所以在这最后十几天里，全国各地的房企一定会拿出各种手段来促销。
返点优惠、借钱给你付首付、允许未来网签更名、延期几个月付款。
——这些统统都好说，求求你先把合同签了好不好。
一年一度的新房薅羊毛的时间窗口再度打开。
那些有上车需求的买房人，这段时间可以多去售楼处碰碰运气。
售楼处看到你，会比看到圣诞老人更高兴。
05
很少有人会告诉你，每年圣诞节到农历春节这段时间，是二手房最淡的时候。
天气转冷，带看减少，二手市场极为静淡的。
不巧今年又是静淡市，静淡+静淡，接下来的1、2个月应该是凉透了。
懂行的老司机，会在这个时间点去买房子。
我的那些职业买房人朋友，最喜欢做的一件事，就是大年二十九敲开房东的门。房东一般会很惊讶，但为了卖房也没办法。而我的朋友，很清楚他是这个时间点，唯一的买房人。
没有其他买房人的竞争，砍价自然就放得开。
真心想买二手房的，最好在2月前搞定交易，至少下大定。
因为到了3月，就是传统的金三银四旺季。就算是走在楼市下行期的城市，这个节点价格上也会有一波小反弹。表面看城市均价没有涨，其实折扣房源全部被消化光了。
如果错过了1、2月份，那么下一个好的时间点是7、8月份，赶在金九银十之前。
当年是不是有行情，这种大的年度机会判断，是看政策的。但是小到一年里的局部时间点，抓住这1-2月，7-8月两个时间窗口不会有大错。
06
最后和大家说的，就是不管怎样，还是要好好犒劳下自己。
明年会有降息，房企过去二年新拍土地会变成不少新盘上市，房东们也越来越有诚意。需求、供给侧的宽松预期，意味着刚需大有可为，投资也是有期待的。
换句话说，明年买房人应该会比今年更忙。
所以现在该吃的就吃，该玩的就玩，该干嘛的就干嘛去，小小放纵一下。
庆祝我们熬过不容易的一年。
预祝我们迎接更美好的一年。
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