01
最近几年国家政策有意引导城市群建设，希望通过大城市带动周边小城市发展。关于城市群规划的动作很多，大湾区、京津冀和长三角都是耳熟能详的概念。
最新政策是上海官方媒体“澎湃新闻”公布：沪浙苏三地正编制《上海大都市圈空间协同规划》，一共涉及上海、苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州8个城市。
这个政策的背景是老大在上海举办的进博会上宣布，支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略。转一张来自刘晓博说财经的图，图中紫线部分是长江三角洲，篮框部分上海大都市圈。
不管是怎么规划，上海都是最大赢家，一定是作为长三角的龙头获得领衔发展权。
同样的情况还会发生在京津冀的北京，大湾区的深圳和广州。只要有大型区域规划，龙头城市一定是受益最大的。它能吸收区域内最好的发展资源，人口、产业、基建都会向它倾斜。
同样的，区域内小城市也有收益。那些龙头城市周边的城市，可以获得大城市有意调整出去的产业，还有转移的人口，小城市不会像龙头城市那么获益明显。
不管怎么说，城市之间有联动，加强合作，对区域内经济总是好事。
02
看到这么多都市圈的规划出来，其实我的第一反应不是高兴，而是担心，我知道马上又会出现一波大坑，在等着买房人了。
我们是一个喜欢炒概念的国度，而重大规划就是楼市炒作最好的方式。
我估计没多久，上海大都市圈的规划就会正式发布，这个消息会出现在各大房产自媒体和中介的朋友圈里，目的是推荐上海和周边城市的楼盘。
推荐上海也就算了，因为上海是顶级一线，再怎么吹，也不会太离谱。
容易踩坑的是大都市周边城市的楼盘，很容易因为区域整体规划，让人算不清楚楼盘真实价格。
这种用大城市概念来卖小城市的情况不光发生在上海周边，也发生在京津冀、大湾区，甚至于很多二线城市的周边城市楼盘推广也用这一招。
举个例子，宣传的常用方式是，把湖州和上海联系在一起，把中山和深圳联系在一起，把固安和北京联系在一起，小城市房价就可以按照大城市房价，直接重估。
这一波牛市表现最为明显，一线城市大概涨了1倍左右，周边小城市至少也涨了1倍。有的像燕郊这样的城市涨了2倍。
如果只是从炒作的角度来说，大城市周边的小城市的确是很好的标的。起点低，涨幅大，升值快，容易产生收益。即便是涨了1、2倍之后，小城市还能凭借勉强够到大城市的距离，让人物理上感觉是大城市的卫星城，而它的房价只有大城市一半还不到。
可问题是，
当你用大城市房价做参考，来估值小城市的时候，风险往往就在这里产生了。03
问题就出在小城市只能勉强够到大城市。
勉强二字真的很难。
大部分大都市圈内小城市的房子，是不具备日常公交通勤功能的。
按照目前交通工具的运能和速度，比如公交车、地铁这些，距离市中心35km距离大概要1.5个小时。
而1.5个小时大概是一个普通人能够接受的最大单程通勤时间了。
所以大都市房价估值体系能覆盖的半径也就是以市中心为圆点，往外拉35km左右。注意这是极限距离，因为公交工具的不确定性，我们更建议实际买房时控制在25km以内。下面是上海的图，最远极限距离35km差不多到昆山花桥，适度距离25km差不多到赵巷（红点处）。这也是我一直提示上海购房的建议边际。
这种从中心向外扩散的估算方法，不光适合上海，像北京、杭州、南京、苏州、郑州、长沙由内向外摊大饼的城市，都可以用到。而深圳、福州、厦门、重庆这种因为山脉、河流穿过城市，导致城市有特殊地貌规划的，一般是根据当地最近的产业副中心距离来估算的。这个要另外开篇讲。
抓住核心一点思路就是所在地距离大城市中心的公交通勤时间，单程要控制在1.5个小时以内，最好是在1个小时以内。
也许有的人会说我可以坐火车上下班，现在高铁那么发达，城际高铁单程只要半小时车程，完全可以到城市再换地铁。
这个只是想象中的玩法，也是中介推荐高铁新城的惯用套路，描绘高铁的便捷，拉近城市的距离。实际情况是根本不可能落地。因为高铁的班次少、间隔长，末班车结束的早，费用高。每天高铁上下班，是不具备可行性的。
也许少部分人能够接受住在外地，坐高铁来上海上班，但是大部分人，包括你房子未来的接盘侠是做不到的。找不到接盘侠，这样会直接影响涨幅。
04
从实际情况来看，真正能和大城市连接起来的小城市，都是与大城市通了地铁的，或者直线距离很近的。是通过日常公交能够通勤的区域。一旦能和大城市连接起来，它其实就不是一个小城市了，它应该被看做大城市的一个远郊新区。
我把这种小城市称之为大都市的卫星城，那这个时候，它的房价就是用相连的大城市区域来估值的。
举几个例子，昆山花桥因为与上海通了地铁，是目前所有大都市+卫星城模式里唯一已经可以坐地铁上下班的卫星城，也是全国最靠谱的一个卫星城。很多人基本上已经把花桥当做上海了。
在花桥坐上海地铁11号线，可以在1.5个小时内，到达上海大部分上班地点，花桥是承接上海楼市限购挤出需求最大的受益者。现在花桥地铁旁的房价大概在2到2.4万，虽然花桥也有限购，但拿到资格比上海容易地多。花桥的房价，基本是参考安亭的估值体系。安亭房价在3万左右。
同样的事情，也会发生在深圳旁边的惠州惠阳、东莞塘厦、凤岗，这些深圳旁边的卫星城，对标的房价就是用深圳坪山、龙岗、龙华来参考的。在北京附近，廊坊燕郊的房价也是以通州的房价为参照，广州旁边的佛山，也是参考广州的房价为参照。以此类推的。这些卫星城因为通勤距离和公交线路建设，已经慢慢被大都市所接纳，有成交的高房价就是最好的证明。
05
但是你如果以为大都市旁边的小城市都能作为卫星城的话，那就等着跳坑把。
上面这些例子，都是大都市卫星城里的成功例子。事实上我见到的成功例子也只有这么些了。环大都市选筹，坑远比机会多。我这里就不点出城市名字了，大家把握好前面说的一个方法，使用普通公交方式（铁路不算）的基础上，距离大都市的市中心通勤时间控制在1.5个小时，最好是1个小时内。
那么那些不能与大城市通勤的小城市，该怎么看待他们的房价呢。
你就只能看这个地方自己的人口导入和产业结构。
如果这个地方具备优质资源，能够吸引优质产业的话，那么这个地方的房价的估值方法，就应该像大城市那样，按照当地最有钱阶层里的最穷那批人的购买力来定价，大概就是中产以上的水准。比方说东莞的松山湖有了华为，那这个地方房价长远看一定会涨得比其他地方快一些。
可是实际情况中，环大都市的小城市，能够吸引优质产业的极少。即便现在鼓励都市圈的规划，最优质的资源，比如金融、信息技术、生物科技、高端制造永远只会在大都市落地，而小城市只能享受大都市淘汰出来的辅助产业，比如轻工制造、贴牌生产等等。
所以大部分小城市，是没有优质产业的。而且小城市人口是被大城市吸血，而不是吸大城市的血。毕竟人往高处走，300-500万身价还可以安心在小城市混个上游，千万以上身价就会有想法去大城市碰更大的运气。
事实上，别说小城市，就是一线城市旁边的二线城市也会被吸血。任志强以前开过一个玩笑，说好不容易挖通了北京和天津的高铁，半小时的通勤时间，指望着北京的人口可以分留一些到天津，结果北京的人没过去，天津的人反而过来了。
最危险的就是，那些距离大都市市中心不近不远的小城市，大概在50km到100km之间的，被吸血的可能性最大。这些小城市与大都市日常通勤不太可能，但是与大城市距离相对比较近，业务往来和出差往返十分便捷。在心理上，很容易成为大都市的附庸。只要当地居民自身条件改善，就很有倾向性移民到大都市。
06
对于那些没有人口迁入的小城市，这里的房子是没有投资属性的。
因为没有增量人口，就没有接盘侠。那房子在那里本质就是一个消费品，而没有大都市房子的消费品+金融品的双重属性。
对于消费品，对它房价的估值标准，基本上就是看当地居民的收入水准。因为当地买房子都是自住，可以按照家庭为单位，按照15倍的估算方式，得到当地主力成交的总价段。比如，嘉兴人均年可支配收入在5万左右，家庭是10万左右，按照一个家庭15年收入可以买一套房的测算方式，合理的一套两居室住房的价格大概在150万。
大概就是这个算法了。
给大家总结下：
1、在大都市旁边选择小城市布局时，最重要的考察指标是小城市所在地距离大城市中心的公交通勤时间。
如果小城市能把去大城市单程通勤时间控制在1.5个小时以内，最好是在1个小时以内，那么这些小城市可以算作大城市的卫星城，估值可高看一眼，参考距离最近的大城市郊区的房价来估算。
2、对于距离大城市单程通勤时间超过2个小时，物理距离大概是超过50km的城市，那就只能以小城市自身的资源情况来估值。
如果小城市每年有稳定的新移民人口迁入，那就是以新移民最有钱阶层里的最低购买力来估值，只要看新移民的购买力即可，不用关注当地人的平均收入。
如果小城市没有新移民涌入，那房价就是看当地的房价收入比的，以家庭年收入15倍作为主力成交总价段。因为房子没有流动性，卖来卖去只能给当地人当做居住消费，所以普通人的收入能力很重要。
最后，给大家说个数字，过去12年，一线城市的真实房价涨了6倍，和M2趋同的。但是，除去一线城市外，大部分城市是没涨到6倍的。
现在已经过了闭着眼睛随便买房就能成功的时代了。
有兴趣的朋友可以关注魔都财观微博和微信，微博会发送一些短评，更新快而多，微信平台会发长评。另有数十个房产交流和热点城市群，语音分享干货，私聊实操技术。购房问题和入群，请加moducaiguan2。
閱讀更多 魔都財觀 的文章
