周报
交投气氛逐渐回暖
盼带动楼市小阳春
2019-1-1 至 2019-1-7
一手市场
新盘积极部署带旺气氛，本月多盘齐发，势带动春节前一手小阳春。大埔「天钻」低市价推，暂收约3,400票，超额9.5倍；而永泰地产旗下屯门「THE CARMEL」共178伙亦将于短期内推出。另外，新鸿基马头角「Downtown 38」及新世界「瑧尚」亦将于短期内推售，涉2,320伙，有望带动新盘小阳春。新盘于过去周末两天录近60宗成交，较上周约200伙下跌70%。观塘「凯汇」上周六(5/1)发售118伙，2天合共沽41伙，两期累沽逾1,400伙，套现逾174亿元。油塘「海傲湾」亦录6宗成交，成交价由393.6万至545.2万元，呎价18,923至20,784元。
本周推售项目
一手新盘讯息
内房中国海外与中国建筑发展的大埔「天钻」，公布首批324伙价单，户型由一房至三房间隔，实用面积377至761方呎，其中一房户占16伙。设最高18.5%楼价折扣，折实售价由438.8万至1,018.4万元，折实呎价10,688元至13,864元，折实平均呎价12,800元。项目已于上周五(4/1)起收票，市场消息指，项目3日累收逾3,400票，以首张价单324伙计算，超额认购近9.5倍。发展商正考虑短期内加推，预料有加价空间，并拟于本周内进行首轮销售。
大银长沙湾「翠雅山」，早前已公布售楼书，发展商指，由于项目的户型、间隔较特别，定价比较难参考，故倾向以招标形式出售。若以地区来看，则会参考何文田、九龙塘一带的新盘的造价，据资料，现时该区的一手标准单位成交呎价约4、5万元的水平，特色户更达8、9万元。另外，集团现计划只推出第1及3座的单位，均属大单位，倾向以整幢的形式标售予大家族买家，至于第2座的单位，暂时倾向保留作收租用途。
华懋牵头的元朗「朗城汇」（朗城汇第2期），早前加推4号价单共72伙，价单定价由571.7万元至938万元，呎价由17,162至20,563元。以即供折扣率最多15%计算，折实价由485.9万至797.4万元，折实呎价由14,587至17,480元。项目公布销售安排，连同之前已停售的148伙单位计，拨出145伙于周二(8/1)发售。是次销售分成两批次，当中100伙作抽签发售，周一(7/1)晚上8时截收登记；另45伙单位则作先到先形式销售。
新地及市建局合作的马头角「Downtown 38」已上楼书，有机会于今周公布首张价单，并在农历年前推售。项目为单幢式分层住宅，共提供228伙，户型为一房至三房单位，标准户实用面积300至414方呎，特色户则由280至561方呎。
由市区重建局推出的港人首次置业盘红磡「焕然懿居」公布楼书及首张价单，涉及450伙，八成为开放式及1房户，当中包括114个开放式、254个1房及82个2房单位，实用面积介乎261至507平方呎，将以市价62折发售。价单定价介乎314.2万至660.5万，实用呎价介乎11,692至13,969元。项目现正接受申请，并于本月23日晚上7时截止，亦将在3月抽签及6月拣楼，并采用家庭申请者优先拣楼，而拣楼安排为每日10组准买家拣楼，当中6组为家庭，其余4组为单人。
二手市场
本周香港中原城市领先指数（CCL）报174.49点，按周微升0.07%，结束13周连跌。中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）则报175.99点，按周微升0.10%，结束13周最长连跌。
本周香港中原经纪人指数（CSI）最新报40.97点，较上周的40.23点上升0.75点。CSI持续企稳，连续5周在40点水平窄幅徘徊。反映新盘观塘「凯汇」掀起热潮，带动市场情绪好转，摆脱之前连续7周在35点左右的低谷。估计未来CSI继续维持40点水平或以上，料楼价跌幅可望收窄。
据市场统计，本周末十大屋苑录463组睇楼量，较上周末上升16.3%，6个屋苑同时录得升幅。市场人士表示，假期气氛消散，观塘大型新盘「凯汇」销情理想，向隅客亦会回流二手市场觅盘。踏入2019年，大埔新盘「天钻」及港人首置盘「焕然懿居」率先推出市场，项目定价吸引，有助带旺市场气氛，刺激入市需求。现时距离农历新年只有约一个月，部份业主决定减价求售，不少买家趁过年前提前睇楼入市，二手市场局部复苏。
二手成交案例浅水湾「红山半岛」D区棕榈径双号洋房，实用面积约2,583方呎，备有4房2厅连一套房及工人套房设计，另附天台、花园及车位，座向东南，外望为开扬山海双景。以8,000万获承接，折合实用面积呎价约30,972元。原业主于2009年9月，以约4,700万元购入上址，现转售帐面可获利约3,300万元，升幅达7成。
九龙塘「毕架山一号」10座高层D室，实用面积990平方呎，采3房套房间隔，另设工人套房，单位座向西南方，连同车位以2,750万元沽出，累积减价230万元，单位折合实用呎价27,778元。原业主于2007年11月以1,200万元连车位买入物业，现成功沽货，账面获利1,550万元离场，单位期内升值近1.3倍。
将军澳日出康城2A期「领都」1座中层RD室，实用面积977平方呎，采4房套房间隔，另设多用途房，单位座向东北方，景观开扬，以1,023万元成交，折合实用呎价10,471元。原业主于2009年8月以535万元买入单位，持货近9年半，现沽货账面获利488万元离场，单位期内升值91%。
大围名城2期「盛荟」3座低层SA室，实用面积741方呎，3房套房间隔，以1,030万元沽出，实用呎价13,900元。原业主于2011年以727万元买入单位，持货8年，现易手账面获利约303万元，单位升值约41.7%。
印花税成交案例
工商市场
铜锣湾商业核心区缺乏新供应，政府将改划加路连山道的前机电工程署总部作商业用途，整幅用地面积达29万平方呎，属于市区罕有的大型地皮，将提供107.6万平方呎楼面，连同区内其他重建项目，将带来约217万平方呎楼面供应。目前计划分为南北两部分发展。南面的用地将会用作「政府、机构或社区」用途，兴建两幢新区域法院，总楼面约75.3万平方呎，北面部分则会用作「商业」用途，可以用作兴建两幢商厦，建筑高度最多主水平基准以上135米，总楼面约107.6万平方呎，不过当中部分楼面需要用作兴建一所地区康健中心，以及一所幼儿中心。有关商业地将有望最快下年度推出。
港岛东去年录得多宗大手甲厦租务，而据市场数据显示，去年11月整体商厦空置率为4.1%，而中环空置率低见1.5%，至于港岛东亦处极低水平，约1.8 %，反映港岛东出租情况非常理想。近日港岛东录得1宗约20万平方呎楼面租务，涉及证监会预租太古坊「港岛东中心」多层楼面，包括33、34、47、48及50楼等，合共9层楼面，每层面积约2.2万平方呎，合共约20万平方呎。证监会总部目前位于中环「长江中心」30至33楼及35楼全层，租约将于2022年届满，按目前市值呎租计，「长江中心」呎租料约180至200元起，如今搬至港岛东，呎租料约55元，预计可节省6至7成租金开支。
工商成交焦点工厦交投持续稳定，市场消息指，香港电讯以约3.6亿元，沽出柴湾嘉业街12号「百乐门大厦」18楼、19楼及20楼全层连天台及9个车位。每层面积约20,335平方呎，总面积约61,005平方呎。消息指，新买家为外资基金，购入3层作长线收租。
西区干诺道西188号「香港商业中心」32楼01至10室及15室，面积约7,111平方呎，现以意向价9,244万元放售，平均每平方呎约13,000元。上址将连租约出售，其内笼间隔四正，而且楼层高，可坐拥180度维港景致，属同区罕有优质放盘单位。事实上，上址一篮子单位刚于去年11月以合共约6,613万元购入，买家为正八集团主席廖伟麟，当时买入呎价约9,300元，据悉购入价较市价低约2至3成，由于看好物业前景及造价相宜而入市，至于今番放售，料帐面可获利近4成，至于再对上一手业主于01年以约2,422万元购入，持货17年间帐面获利达4,191万元。
发展商动向
嘉年华国际2016年以13亿购入「五金大王」苏泽棠家族持有的南区寿山村道16A至D号，打算打造豪宅，惟鉴于集团的融资需求及目前香港房地产市场前景不明朗，集团公布以公司股权转让方式易手，报价18.6亿，帐面赚5.6亿元。物业地盘占地49,773平方呎，可重建楼面约22,398平方呎。市场盛传，买家以金利丰行政总裁朱李月华呼声最高。
信置去年12月以逾2.03亿元投得大屿山屿南道第二幅洋房地，为出价最高的投标者，地皮位于丈量约第332约地段第765号，位置较为临海，预计可望海景，景观较为开扬，最高可建2层，可建楼面约11,600平方呎，每呎地价17,604元。地政总署公布余下11份标书标价，由最低的7,030万至投标价次高约1.8亿元。比对下，信置今次成交价较第二高的标价高出约2360万元，贵约13.1%
其它消息
市场统计2019年可供发售的私楼单位约3.2万伙供应，港岛区2019年新供应仍是3大区最少，仅逾1,950伙，以中小型项目为主，港岛区当中以筲箕湾、鲗鱼涌、北角区供应较多，其约624伙，而半山区西部有471伙供应。九龙区今年新供应料约9,110伙。最多新盘地区见于长沙湾，多达7盘共1,877伙供应。另外，启德两新盘已占逾1,700伙，相信成九龙区今年重点。至于传统豪宅区的九龙塘、何文田区供应较往年多，有962伙，料成九龙豪宅焦点。而新界区今年可推出单位预计有逾2.1万伙，以将军澳、清水湾半岛北区为供应重镇，6盘供应达5,760伙；其次是屯门区，预计有11盘混战，共逾5,250伙。至于大埔、白石角东部一带，预计有4盘共逾4,276伙登场。
根据地产代理监管局数据显示，去年12月持牌代理人数录得40,123人，较去年11月的40,142人，按月减少19人或0.05%，自去年2月以来首次录得跌幅，但仍稳守4万大关。人数减少最主要来自前线代理，当中营业员牌照（S牌）人数最新报21,767人，按月减29人。而持有地产代理（个人）牌照（E牌）人数则为18,356人，按月增加10人。至于反映代理分行数量的营业详情说明书则为7,084份，按月减少7份，终止8连升。
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