中國人總是覺得機不可失，時不再來，尤其是到2018年年底的時候，可能很多人都覺得，歷史性的一大波機會又來了，如果要錯過這次機會的話，那麼我的人生就錯過了一大波了。可是從現在看2019年的話，都是穩中趨緩，穩中有變的一年，需要大家用一種從容的心態去看待它。也就是說，我們最好不要聽極端的言論，心平氣和地看待2019年的中國樓市。
2019年中國樓市我們可以從什麼角度去觀察呢？我們可以畫五個問號：政府的政策到底是松還是緊？政府往不往房地產裡頭再繼續砸錢？開發商蓋的商品房夠不夠供應？購房者購房的熱情有多高？房地產後面還有沒有什麼坑？把這些事情考慮清楚了，對於2019年的中國的樓市我們就不難做出判斷了。
我們將用以下幾點說透2019年中國樓市。第一就是在2019年中國房地產調控政策是會緊還是會松，我們稍微地回顧一下。2015年下半年以來，中國樓市的政策急劇的放鬆，是為了去庫存。目前來看，去庫存的工作基本已經結束了。在形勢最嚴峻的2016年第二季度，房地產的代售面積有4.81億平米，到2018年的第三季度末，第四季度初的時候，目前的全國商品房代售面積大概是2.8億平米，總體去庫存的週期逐漸接近於中後段的尾聲。同樣的，政策也由2015年年底相對寬鬆的鼓勵型政策，變成現在的總體限制的政策，也就是所謂的“五限”。到了2018年的八、九、十這三個月，無論是從新房還是二手房來看，都已經到了一個市場的拐點。10月31日的中央政治局會議也沒有提及房地產，所以政策大幅加緊的可能性很小。另外儘管在2019年中國經濟增長、消費、投資、物價、匯率等等都面臨著多重的壓力，中國經濟有加速下行的各種壓力，但是要指望通過刺激房地產政策來放鬆，來支撐中國經濟增長這個可能性也是不太大，唯一有可能的就是穩中略有調整。結論是2019年中國樓市的調控政策比2018年要稍微放鬆一些，但不會有坊間傳說的全國廣泛取消各種限制措施的可能性。
第二個就是政策變了之後，政府會不會往房地產裡頭砸錢？在2016、2017年之前，我覺得中國的商品房市場是絕對的主導，中國政府此後逐漸從單純依賴商品房的一條腿走路變成了兩條腿走路，一條腿靠市場，另外一條腿靠政府，提供廣大中低收入階層和夾心層所需要的改善型住房和剛性需求的共有產權房，長租公寓等等，所以政府的作用也越來越大了。
在2015年到2017年之間，政府主導的三年棚改計劃，通過中國人民銀行獲得了3.2萬億的PSL貸款，然後在全國建設了1800萬套棚戶區改造的房子。今後的幾年，棚改的目標是有所收縮的，原來準備建1800萬套房子在過去三年已經完成了，今後的三年可能只建1500萬套，收縮了有300萬套之多，國務院明確指出，在一些具備條件的地方房地產市場允許的情況下，貨幣化的棚改要儘量的減少，甚至可以退出歷史舞臺。所以政府往房地產這個行業裡頭會繼續投入，但是穩中偏少。
第三點要考慮的是，開發商的房子夠不夠？截至2018年的三季度末，中國的整個房地產情況，房屋施工面積有77億平米，其中商品房大概有53億到54億平米，待售面積接近3億平米，兩項加起來57億平米。假定房地產市場是跟2017年，2018年那樣相對比較火爆的，每年賣15億到17億平米的話，那麼截止到2018年的第三季度開發商目前的存貨也夠市場至少滿足三年左右的供應，是沒有問題的。
假定今後的幾年，市場去化有所放緩，去化的週期可能比三年還要長一些，有一些開發商宣稱在2019年可能會商品房接濟不上這個情況，可能性不是特別大。我們再看一個數據，也就是在2018年的前三個季度，開發商新開工還有10億平米，按照這個預估大概全年的新開工可能會有14億平米左右。這個量也夠將近賣一年。所以住宅肯定是夠的，商鋪也夠，寫字樓在2018年是一個負增長的狀況，也沒有什麼特別大的供求矛盾。目前的去化週期三年以上，隨著未來幾年，如果需求這一側放緩的話，供應量沒有什麼問題的，不會出現斷軌和所謂的爆漲跡象。房子足夠多，是一個買方市場，不是一個賣方市場，開發商要任意漲價是很困難的。
第四個是購房者的願望足不足，能力夠不夠呢？在過去的18年，人們似乎都相信了一個房價永遠上漲的心理預期，但現在並不是這樣了，許多普通家庭在2018年都受了嚴重的內傷，這個內傷有多重呢？主要是中國A股市場的持續下跌所造成的，可能還加上互聯網金融的泡沫。在2018年前三個季度A股市場的市值蒸發了10萬億元人民幣以上。A股市場對於我們股民，尤其中小股民的創傷很大，顯著地削弱了普通家庭購房的能力。總體來看，我個人傾向認為在2019年購房者還有些熱情，但熱情並不像2018年那樣。由於有些城市的一二手房價倒掛，出現了通宵排隊，炒新股變成了炒新房，買到新房就像中了彩票一樣，那種景象在2019年是不會重現的。
第五個因素也就是購房預期今後三五年會有什麼變化？這種預期我們可以分短期、中期、長期三種類型。
短期，樓市調控政策是穩中偏松的，但這種穩中偏松的政策，跟外部比較嚴峻的局勢搭配起來的話，使得大家在短期之內預計房價上漲、從而去投資性買房的意願是非常弱的。未來兩三年的中期，對市場有巨大影響的，可能就是稅制的改革，例如說房地產稅，遺產稅。如果房地產稅這個“靴子”還沒有落地的話，在中期之內對購房者的購房信心會有所抑制，也就是如果你篤定了在將來（比如說2020年到2022年），房地產稅政策這個“靴子”是有可能掉下來的。
從長期的角度，得看中國的經濟增長、工業化進程和城市化進程。從長期來看，中國樓市還有下半場，下半場還沒有上演。有一些一線和準一線城市的房價，從長期來看還是比較看好的。可是這並不影響人們中短期的預期，因為大多數人都是活在當下的。
總結一下以上五個觀點：第一個就是政策會穩中略偏松；第二是政府在2019年投入房地產市場的資金是穩中略有收縮，可能會收縮15%到20%；第三，現在的房屋，商品房的開發，無論是從新開工面積，還是從商品房的再建面積，去化都是三年左右的，因此不用擔心房子不夠賣的；第四是購房者在2019年的購房熱情會稍有涼意，原因是2018年大家所受到的教育和內傷是比較深刻的，所以在2019年購房者的購房信心是有明顯弱化的。第五，短期來看，大家可能已經不完全相信“房價永遠上漲”這個“神話”了，中期來看，人們還是會擔心一些政策的不確定性，長期來看當然是好的，可能存在樓市的下半場。總而言之，從以上五方面來看，大家應該從容看待2019年的房地產市場，機可失，時再來，沒有一大波天上掉錢的行情等待著你，你完全可以心平氣和地在房地產市場當中精挑細選的去買房。你也可以從從容容地把自己手頭的房子賣掉一些變現做其他的用途。2019年的樓市是穩中略偏冷清和冷淡的。
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