樓市“暫停限價”第一城，誕生了！

12月26日傍晚，樓市再傳大消息：“暫停限價”第一城，正式誕生了！——湖南衡陽。

這是繼山東菏澤成為“取消樓市限售第一城”之後，樓市的又一大新聞。

首先披露這個消息的，是湖南省衡陽市房地產業協會的微信公眾號“衡陽樓市”。隨後，全國多家主流媒體進行了報道。

據報道，衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局在12月19日聯合印發了一份“關於暫停執行《關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知》的通知（衡發改價服【2018】45號）”，宣佈從明年1月1日起，暫停執行去年起規定的商品房限價政策。（文件見下圖）

這份最新通知說：

值得高度關注的是，衡陽印發這個文件的日期是12月19日（今天正式被媒體披露），這跟兩個重要事件發生的時間驚人一致：第一，菏澤取消限售獲得最終確認的日子；第二，中央經濟工作會議召開的日子。

衡陽最新文件裡說的，要暫停執行的那份文件，是衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局於2017年10月17日聯合印發了《關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知》。（見下圖）

在這份2017年下發的文件裡，提出了衡陽的樓市限價方案：

12月27日上午，多家媒體採訪了衡陽市住建局，證實了上述文件的真實性。對此，衡陽市住建局相關負責人告訴記者：

反正不管怎麼說，“暫停執行限價政策”是一個基本事實。

那麼，應該怎樣看待衡陽“暫停限價”的做法？下面是我的分析：

1、此前我就在專欄裡預測過：在樓市調控時，表現比較亢奮、激進的三四線城市，甚至部分二線城市，都會比較早地“放鬆或者取消限價、限售”政策，甚至放寬限購、限貸政策。

原因很簡單，這些城市缺乏人口增量，樓市供需矛盾沒有那麼大。樓市收緊之後，會出現比較顯著的穩增長壓力，財政收入會首先扛不住。

以衡陽為例：

衡陽是湖南經濟總量排名第四的城市，由於樓市調控、實體經濟增長放緩等因素，今年前10個月全市完成一般公共預算收入211.15億元，下降6.4%。其中，地方財政收入123.97億元，下降18.3%（見下圖）。

為此，衡陽市統計局專門撰文分析了經濟面臨的問題（見下圖）：

但另一方面，由於過去兩年樓市大漲，衡陽今年樓市投資大增，主要指標見下圖：

當你瞭解了這些背景，就很容易理解衡陽為什麼成為“取消限價第一城”了。

2、取消、暫停或者鬆綁限價，符合國家提出的“因城施策”和“穩地價、穩房價、穩預期”的基本政策。

此前我一直在專欄裡提醒大家：樓市調控不僅控制大漲，還會控制下跌。政府未來一兩年不會允許樓市入冬，活躍的成交量和穩定的價格，是政府最願意看到的。因為只有這樣，才能讓房地產發揮穩增長的作用：一方面給政府帶來持續的稅收和賣地收入；另一方面帶動整個產業鏈條（裝修、建築、建材、傢俱、家電等）的發展，有利於穩住就業。

最近召開的中央經濟工作會議，在樓市上著重提出了“因城施策，分類指導，夯實城市政府主體責任”，這意味著樓市政策將高度分化。分化的原因，是最終達到住建部說的“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

3、未來會有更多城市“取消（暫停）限價”、“取消（暫停）限售”嗎？

這是肯定的。原因很簡單，當時全國調控令發出的時候，為了改變市場預期，地方政府大多采取了一刀切的做法、出臺了“超規格”的措施，現在取消是必然的。

4、這一輪樓市調控中，出臺限購、限價、限貸、限售、限商的順序、力度，以及最近取消、放鬆上述“五限”的順序、力度，可以告訴你哪裡的樓市最值得投資。

始終沒有出臺上述“五限”措施的城市（現在也不存在“鬆綁”），其不動產投資價值不大，全國大多數中小城市屬於這種情況。

出臺了“五限”部分措施，但“不全面”的，而且率先取消了的，比如菏澤、衡陽等，其不動產有投資價值，但一般。

“五限”搞到極致的，而且放鬆最晚的、放鬆力度最小的城市，其不動產是投資價值最大的（比如一線城市、強二線城市）。

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