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1、北京楼市全年行情预判：北京商品房价整体将呈现小幅震荡并微降态势，成交量则继续保持低位运行，价稳量跌将很可能成为2019年北京楼市的常态。主要原因是限购政策存在，购房需求增加有限，在调控不放松的大背景下，市场基本面难言大改变。由于此轮政策已维持较长周期，后续存在需求释放压力。因此，不排除下半年出台长效机制，在控制价格的基础上，允许合理释放需求交易的可能性。不过，可以肯定的是，房地产投资时代已经告别，一条保障民生保护刚需的探索路线正在进行。
2、供应增加，楼面价下降、库存快速上涨，三者叠加影响下，只要政策不变，北京房价稳中略降。2018全年，北京合计出让72宗土地，其中住宅用地共计出让52宗地，总建筑面积624.48万平方米，平均楼面价约23499元/平方米。专家预计，2019年，随着土地供应量加大，北京房地产市场去化难度也将增大。2018年，新建商品住宅市场(文中采用数据包括普通住宅、豪宅、别墅，不包括自住房)新增供应44809套，同比上涨97.2%，是近四年来供应的最高峰；虽然供应量几近翻番，对应的成交套数为23836套，同比上升11.56%；年末库存达到58610套，同比上涨55.72%。
3、北京购买力依然强劲，二手房市场依然占据主导地位：二手住宅与新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套数比为6.1。2018年北京二手住宅共成交153407套，比2017年的13.6万套稍微增加。2018年北京二手房交易中全款占比为22.1%，较2017年减少1.2个百分点。在贷款成交中，商贷占比为31.2%，较2017年下降20%，主要是由于2017年调整政策后，认房认贷政策使得商贷优势锐减，公积金及组合贷成交占比则明显上升。
4、燕郊房价腰斩，抄底燕郊多了起来：房价都腰斩了，对于习惯刀口舔血的投资客，没理由不进场，更何况2019年环京的利好的确有不少。之前一两个月不少投资客不惜选择先草签交3年社保再过户的高风险方式“抄底”住宅，甚至公寓。过去10多年，燕郊的房价如过山车一般。最近一年多更为明显：2017年3月之前，燕郊的房价曾被炒到接近4万多元每平方米，如今已经跌至不到2万元每平方米。腰斩的房价让投资客又看到了机会，在环京各种利好的推动下，部分投资客又开始行动了。不知这一次能否和前几次一样，赚得盆满钵满。当然，还是那此跟风买入，高位接盘的刚需们可受苦了，正在默默流泪呢。
5、限竟房上市未能成为势点，相反还加重了库存压力，为北京楼继续降温添砖加瓦：自8月份限竞房入市以来，“开盘即售罄”的期望便屡屡落空。热销楼盘极少，去化率不达预期的滞销盘则相对较多。对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，已经属于优秀。到目前为止,已经入市31个项目，这只是北京70多个限价房项目的先头部队，可以预期的是，后面将供应量继续增加。而从市场表现看，分化趋势分析明显。位置偏远，单价高的限竟房成为滞销主力。北京的80个限竞房项目中超过70%都集中在以下6个区域：
6、北京二手房价格走势
综述：从以上五个方面分析，北京购买力还是相当强劲，虽然在库存及政策的限制下已下跌，但 下，像燕郊一样也打五折，大概率是不可能了。不知你们是怎么认为？
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