本文来源自于段福惠律师公益讲座，内含讲座现场音频，点击即可收听
段福惠律师近期开庭剪影
内容导读
面临拆迁？首先你得搞清是“馅饼”，还是“陷阱”！
在房屋征收拆迁中，广大被拆迁人为了自身的合法权益，往往需要与拆迁方进行谈判，所谓“知己知彼，百战不殆”，熟悉拆迁人常用的手段对于被拆迁人进行维权很有必要，那么，拆迁方一般会采取哪些手段呢？广大被拆迁人又该如何应对？
1、摸底调查
拆迁方对拆迁政策进行宣传，通过与被拆迁人谈话，了解被拆迁人家庭成员的状况以及各自的性格特点，针对不同性格人制定不同谈判方案。
专业律师支招：拆迁前期不要过多与对方接触，交谈的时候也尽量不要透露太多自己的信息。
2、主动开展房屋评估
拆迁方开展房屋评估的首先是入户测量，然后根据一定标准对房屋进行估价。但是在实践中，由于种种原因，拆迁方主要是按照房屋产权证的面积进行评估。在许多征收拆迁项目中，房屋评估往往是草草走个形式，就出具评估报告，评估结果比市场价格低很多，究其原因，评估公司大多是征收方委托的，评估依据也比较之后，有些评估还是根据数年前的市场价格进行评估，那么评估结果自然就远远低于当前的市场价格，这对
老板姓是十分不利的。专业律师支招：当拆迁方准备开始进行房屋评估师，一定要仔细核对评估公司的测量数据，是否有遗漏，评估报告是否合法，注意评估公司的选定方式、评估依据、评估程序等是否合法，评估报告是否有两名评估师的亲笔签字，评估公司有没有加盖公章，由于评估价格比较低，所以最终的补偿结果往往不是根据评估结果达成的，是双方协商出来的。另外以下几点也要注意：
① 评估报告是否按照法定程序送达。
② 对该房屋是否进行了实地查勘，为进行实地查勘，其评估结果无法真实反映房屋的真实状况，所做的评估报告就失去了客观性和合法性。
③ 评估报告依法公示，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
3、拆违
① 设置奖励期限
在一些征收拆迁项目中，拆迁方往往通过设置奖励期限的方式，有货被拆迁人尽快签订安置补偿协议，但是实践证明，许多案例中，奖励期后才签安置补偿协议的被拆迁人所获得的补偿不会少，只不过是通过其他名目给的，比如困难补助费等等。羊毛出在羊身上，奖励实际上也是房屋本身的补偿。
② 连坐效应
征收方提出将几家被拆迁户捆绑在一起，一同签约可获得更高奖励，表面好像是拆迁方给与被拆迁户的福利，但此招实际是为了挑起内部矛盾，企图从内部瓦解被拆迁人，群众斗群众，我见过一些四合院的拆迁，整个院子的住户都签约完毕方能拿到搬迁奖，只是已经签约户给未签约户施加压力，破事被征收户相互催促，以达到加快征收拆迁进度的目的。还有石景山一个项目有个整体搬迁奖，该项目有两三千户，都签约完毕才给每户10万元的整体搬迁奖，我的当事人维权意识比较强，几乎快到最后了才签的协议，其他其签约的拆迁户甚至会过来围攻、谩骂。
③ 先签约先选房
在有房屋安置的项目中，征收方往往采用先签约县选房的方式利诱被征收方签约。其实好的房屋往往都被提前预留出来，留给维权意识强的人。比如在北京石景山某棚改项目中，前十个签约的拆迁户来到选房沙盘前，就已经看到很多房屋上贴着红点，说明征收方预留了很大一部分房屋。
专业律师支招：面对利诱，广大被拆迁户应当调整心态，切勿“捡了芝麻，丢了西瓜”。
4、腾退
拆迁方人员或者居委会、村委会的工作人员会隔三差五找被拆迁人协商，有时甚至彻夜长谈，给被拆迁人制造厌烦的感觉，从而达到签订安置补偿协议的目的。朝阳区的一个项目中，拆迁方甚至一天给拆迁户打几十个电话，拆迁户中有几个老年人，真是不堪其扰。
专业律师支招：在此情况下，要及时向律师反映，这个案子我向公安机关发了律师函，公安民警出面制止了拆迁方的行为。
5、威胁恐吓
征收拆迁项目进行到了后期，如果被拆迁人依旧不签协议，拆迁方甚至有可能采取威胁恐吓的手段，比如切断供水、停止供电、阻断进出道路等等，逼迫被拆迁人尽快搬离房屋；或者通过各种关系找到被拆迁人或者被拆迁人家属的单位，以开出相威胁，逼迫签约；更有甚者，有些拆迁方会采取威胁被拆迁户人身安全的手段，比如破坏房屋周边的治安。往家里扔砖头瓦片、砸门窗等，使被拆迁人产生内心恐惧心理，被迫签协议。
参考法条：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十七条：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给与补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。
第七条：任何组织和个人对违反本条例规定的行为都有权向人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实处理。
6、预签约
征收方与被征收方签订一个预征收协议，一旦签了，就很难反悔，很多人不清楚，以为仅仅是一个预签约，以为将来还要有正式的协议，实际上整个项目预签约比例达到一定的百分比，该协议就生效了，无法反悔了。
专业律师支招：对此一定要重视，切勿草率签字。
7、法律程序，法律文书下达
拆迁方在征收拆迁项目进行的过程中，有时会作出行政裁决或房屋征收补偿决定，我们一旦错过法定救济期限，对方就可以申请进行合法的强拆。
参考法条：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十六条：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收的房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、省级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定， 并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
专业律师支招：提起复议的期限是收到补偿决定后60天，起诉期限是6个月，千万不要错过期限！
律师建议：
最后再给广大被征迁人提出以下建议：
见招拆招，掌握主动，被动挨打不如主动出击。积极与拆迁方进行协商，通过合法途径维护自身合法权益，必要时向专业律师咨询，委托律师，获得专业帮助，以期获得补偿利益最大化。
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