過去的2018年，全國商業地產市場風起雲湧。
一方面，萬達、凱德等商業地產開發大鱷相繼發力，或甩賣資產應對危機，或持續增大優質商業供應；另一方面，百聯、東百等企業升級物業，轉型突圍。雖然有不少商業項目被迫延期，但全國新增購物中心的開業成績仍然可圈可點。
根據國家統計局數據顯示，2018年前11個月，社會消費品零售總額345093億元，同比增長9.1%。其中餐飲收入38294億元，同比增長9.5%；商品零售306799億元，增長9.0%。即便增幅有所震盪下滑，但整體市場需求量大，新供應的購物中心依舊在增多。
據統計，2018全年新開各類商業項目533個（單體商業建築面積2萬平方米以上，不含專業市場、酒店及寫字樓，部分為存量改造項目），新增商業建築面積4811.35萬方，項目平均體量約9萬方。
本文將從區域及省市分佈、企業、項目體量、開業時間等基本面角度分析2018年商業項目的開業情況。
總體概況：
整體呈逐年上漲的趨勢
從統計的近五年（2014年至2018年）全年開業的商業項目情況上看，開業量整體呈逐年上漲的趨勢，僅2016年相較往年有所減少，且2018年達到開業峰值。
具體來看，剔除2014年（2013年全年無數據參照，故以0％標備，無參考意義），近五年來僅2016年同比下滑，幅度為-13%，其他均上漲，且2017年漲幅最高，達42%。2018年雖然開業數量值最高，但因2017年開業量也在500個以上，漲幅並不大，為6%。這表明，即便全國商業地產環境已過了“黃金時期”，但整體仍是快速鋪張的態勢。
華東一騎絕塵
華東和華南以沿海城市為主，經濟發達、人口密集、消費潛力大，一直都是商業地產非常活躍的地區。其中華東以上海為代表，聯合浙江和江蘇並稱為“三駕馬車”，山東的人口和經濟都很強大，也是開發商青睞的區域，加上福建、安徽、江西，一季度華東就貢獻了234個商業項目，遠遠領先於其他區域，佔比高達43.9 %。
與華東一騎絕塵的表現相比，擁有廣州、深圳兩大一線城市以及香港支撐的華南地區相對理性，雖然廣東表現強勢以66個開業量問鼎省級榜首，但其他省份疲軟，區域僅以77個開業數量多於華中，守住了榜眼的位置。華南區域內擁有萬科、恆大、碧桂園、保利、華潤置地等粵系房企，加上離新鴻基、新世界、九龍倉等港資房企較近，天時地利人和，也是國內商業活躍之地。
搶下探花之位的是華中地區，湖南、湖北、河南表現平均，全年開出66個商業項目，區域內長沙IFS是2018年為數不多的高奢定位商場，吸引了不少關注。能與華中直接形成競爭的西南地區僅以6個開業量之差遜色於華中，但區域內重慶和成都兩大“全國級”城市依舊是全國地產開發的熱土，值得一提的是貴陽的表現並不遜色於一線和新一線城市，全年9個開業量擠進了城市TOP23榜。
西北有陝西西安這個“區域巨頭”坐鎮，表現也不會太差，而華北地區因北京、天津兩大直轄市的貢獻，也有36個項目進賬。東北持續低迷，全年幾乎每個月都“掉隊”，14個開業量也是全年最少的。
具體到省份（拋開北京、上海、重慶、天津四大直轄市），廣東、浙江、江蘇等三大經濟強省位列前三。其他諸如福建、山東、江西、安徽、湖北、湖北、河南、四川、陝西、貴州等省開業量均在15個以上。
新一線城市最活躍
以開業數量≥7家作為標準，統計了全年城市活躍TOP23榜。單個城市上看：上海最為活躍，開業49家問鼎全國大型開業購物中心數量之冠；杭州開業24家位列第二、深圳和西安以19個並列第三；其他開業量在10個以上城市依次是長沙、廣州、北京、重慶、合肥、鄭州、成都和南京。另外，武漢、佛山、溫州、貴陽、蘇州、東莞、青島、昆明、廈門、南昌和遵義均入榜。
整體上看，經濟快速增長的新一線城市表現最為活躍。一方面，從TOP23榜單上看出，23個入榜的城市中，新一線城市就有11個，佔比接近一半，且未上榜的四個城市中，瀋陽、寧波和天津開業量均超過5個，僅無錫一城開了1個。
另一方面，根據《第一財經週刊》發佈的2018年中國城市分級排名榜單（不包含港澳臺）進行統計後發現：15個新一線城市開業總數量高達155家，佔總開業數量比約29％；四大一線城市北上廣深均有項目開業，為98家，佔總開業數量比約18％；30個二線城市除大連、保定、中山外均有商業項目開業，數量116家，佔總開業數量比約22％；三線及以下城市開業大型商業項目164家，佔總開業數量比約31％。
節假日開業多，年底高峰
2018年全國開出的527個（因有三個項目開業月份不明，圖中實際開業總量數為524個）中，12月最多，達到一年峰值為120個；3月最少，僅4個項目開業，其他各個月份開業量見下圖。
從開業時間來看，下半年開業項目明顯多於上半年，且開業項目基本上呈按月遞增的趨勢。其中1月和9-12月是開業高峰期，期間每個月的開業量均在50個以上。具體到每個月來看，3月份基本沒有開業項目，2月、7月、8月也是開業量較少的月份。12月份開業項目數量多，達到一年在高峰值，一來年底開業向來是行業的慣性，二來元旦和聖誕雙節的推動因素不可忽視。
與12月情況相似的還有5月、9月和10月。分析得出，5月開業項目都集中在端午節假前後，9月和10月開業項目多集中在十一黃金週期間。可見，大多數購物中心喜歡放在節假日期間開業，有利於營銷活動的策展，吸引更多的客流。
企業貢獻萬達領先
以開業數量≥4個作為標準，統計了全年企業貢獻活躍TOP15榜。市場集中度較往年繼續提升。
分析後發現，企業貢獻活躍TOP15榜中，以大型的全國性開發集團為主。其中萬達最為搶眼，以52個開業量蟬聯了企業活躍榜榜首，除南京和青島兩個萬達茂外，其餘50座均為萬達廣場項目，比2017年還多一座。
另一個表現不俗的企業是新城控股，全年19個開業量緊隨萬達之後。據《聯商網》瞭解到，遵循“有情懷、不復制、具規模”九字方針和“幸福商業”理念新城吾悅廣場截止2018年年底已經在全國完成了近百座的佈局，按照新城控股的規劃，這到2020年將實現100座吾悅廣場開業的目標。
萬科與印力也在2018年貢獻了16個項目，同樣入榜的還有華潤置地、綠地、愛琴海商業、天虹、寶龍地產、新世界發展系（含新世界百貨）、中國保利集團系（保利置業、保利地產、保利商業）、花樣年商業、大悅城地產、奧園商業、合景泰富、銀泰系（銀泰置地、銀泰商業）。
這15家上榜企業合力貢獻了162個商業項目，佔總開業數量比30.39%。
另外，諸如步步高、東百集團、大商集團、恆太商業、華地集團、龍湖、凱德、百聯、陸家嘴集團、碧桂園、佳兆業、首創鉅大、香港置地、世紀金源、金地商置、弘陽商業、光大安石、寶能、復地、金科、瑞安、維多利集團、魯能、泰禾等知名開發企業2018年開業的大商業項目數量均超過了一家。
5-10萬方規模為主流
從商業規模的分佈情況上看，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，佔比約37%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）佔比約27%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）佔比約25%；15萬方以上（含15萬方）佔比約11%。
一方面，人們生活水平和消費習慣的改變，融合了購物、吃喝玩樂等社交元素於一體的綜合性購物中心越來越受歡迎，而隨著商業多元化發展，購物中心的社交屬性日漸強大，一些諸如劇院、娛樂會所、電影院、動物館等娛樂休閒業態進駐，對購物中心的體量要求越來越高。不含停車場、辦公樓等在內規模10-15萬方的性價比最高，既有競爭力也有較好的財務回報，被業內認為是國內最理想規模，少數區位優勢明顯的項目規模可在20萬方左右。
另一方面，經濟的快速增長，拿地成本越來越高，尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區，可謂“寸土寸金”，5萬方以下的小體量商業逐漸增多，而對經濟欠發達的三四線城市而言，受人口消費力較弱的影響，輻射範圍較小，往往以社區類商業為主。這些小而美的社區鄰里型購物中心由於更靠近社區居民，有黏性高的優勢，且無需高額營銷費用，也被廣泛看好。
附：2018年全國新開商業項目統計表
其他未納入本次統計的新開項目包括：
家樂福上海成山路店；常德今都王府井歡樂大街；天津新萬隆大衚衕；廣百百貨在陽江開出的第一家門店，經營面積1.3萬方的東匯城店；41萬方的家居+生活雙mall的城市綜合體——萬江家匯生活廣場，4月開業的是家居部分，而12萬方的生活休閒MALL計劃今年10月開業；弘陽集團旗下家居新零售的全新物種——南京首座全生活家居Mall弘陽生活+江寧店；上海萬科位於城市核心區域的首個城市更新項目——上生·新所以及安徽淮南紅星美凱龍商場；廣州正佳廣場的“廣正街”；6月16日全面開業的天津玫瑰灣若比鄰社區商業中心；西安首個新型學生課外素質教育綜合體——壹洋堂教育Mall；6月30日開業的天津瑪雅海灘水公園；上海BFC外灘金融中心北區主題街薇襄·精緻生活，整體項目將於2019年開業；由廈門東百蔡塘廣場打造的閩南首個室內潮玩街區——蝦米所在主題街區；福州東二環泰禾廣場新天地B1層的“潮裡98”街；重慶長嘉匯彈子石老街；重慶南坪萬花筒一站式少兒教育mall“萬花筒家庭成長陪伴中心”；新華聯集團斥資百億打造的大型文旅項目——長沙銅官窯古鎮；新疆國際大巴扎夜市；升級開業的徐州蘇寧易購生活廣場；福州南街商業街區項目的地下二層商業街；9月8日開業的上海港匯恆隆廣場B座，屬存量改造項目；9月22日開業的紅星美凱龍重慶黔江商場；9月28日開業的嘉興嘉善星座標；花樣年自持的惠州芝麻唐購物中心；擁有1.6萬方藝術商業空間的改造項目上海船廠1862；虹橋自貿城率先開出的3000平方米的進口商品直銷體驗中心和新西蘭商品中心；12月開業的還有揚州琴箏文化產業園開街的琴箏商業街；花樣年2018收官之作深圳龍華富馳芝麻唐；合肥信達天御鄰里坊；存量改造物業上海濱江世茂minimall；明天廣場改造而成的上海機遇中心IP MALL；貴陽首座地鐵商業COCO新天地；印力在貴陽的首個印象裡項目雲巖印象裡；新鴻基在香港的北角匯項目一期Harbour North@VIC（據悉該項目將分三期開業，二期的海璇街鋪部分2019年一季度開業，三期海璇基座商場部分2019年四季度開業，面積約1.6萬方，整個項目商業面積約2.5萬方）；永旺珠海奧園店；大陸第二家誠品生活等。
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