年末融資回暖，但成本上升壓力仍在。
◎ 作者 / 克而瑞研究中心
進入2018年，融資環境依然保持收緊的態勢，房企在拿地階段融資受限的最為顯著，但開發階段以及銷售階段壓力不大。2018年房產開發貸餘額增速持續加大，企業銷售依然持續穩定增長，企業銷售回款可期。從上半年房企財務表現來看，雖然負債率與融資成本有不同程度的上升，但大多數企業整體風險可控，短期內償債壓力不大。在最近兩次政治局會議不再提及房地產和去槓桿的情況下，年末房企融資出現回暖跡象。在此背景下，2018年房企融資出現了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？
2018總結：融資成本持續上升，房企迎來新一輪上市潮
1.融資環境收緊但年末有所回暖
2018年3月，全國兩會重申“堅持房住不炒”，奠定了2018年的政策調控基調，而後各地調控升級政策陸續出臺。7月31日，政治局會議再次明確堅持房地產調控不會放鬆的政策方向，同時表明堅定做好去槓桿工作 。在此背景下，
2018年伊始，房企融資環境繼續保持2016年以來的收緊態勢。年初相關部門就進一步出臺政策，加強對信託貸款、銀行貸款以及委託貸款的融資限制，同時增強了對於房地產企業併購貸款合規性的審核力度。此外，對於房企境內公司債券的發行也加強了限制，中止或終止發行的案例也時有發生。在境內融資持續收緊的情況下，不少企業就將重心轉向境外融資。但是5月11日，發改委和財政部聯合發佈政策限制境外發債的使用用途，下半年房企境外發債規模開始逐月下降。但是年末，房企融資出現回暖跡象。10月31日中央政治局召開會議，與“731”會議不同的是，此次會議中並沒有提及房地產和去槓桿，去槓桿的弱化情況下，未來市場更加註重流動性合理充裕和防範風險，這在一定程度上也將為企業未來融資帶來利好。12月12日，國家發改委發佈了《國家發展改革委關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，明確表明支持主體信用等級達到AAA、同時滿足一定經營財務指標的優質房企發行企業債券，雖然受到支持的企業僅19家，但無疑釋放了融資環境有所放鬆的信號。而中央政治局“1213”會議延續了“1031”的基調，同樣未提及房地產和去槓桿。年末房企融資規模連續兩個月有所回升。同時，1
1月以來房企融資計劃的獲批明顯增加，據上交所等公開渠道信息顯示統計，至少有20家房企的融資計劃獲批，總額超過1100億元。 2.2018年融資規模小幅下降
據監測數據不完全統計，2018年85家典型房企融資總額為11920億元，同比下降11.09%。究其原因，一方面是下半年 境外債政策限制的影響所致，房企境外發債大幅下跌，使得下半年融資額同比大幅下降了29.4%，而上半年房企融資總額同比增長11.1%；另一方面則是恆大去年同期引入戰略投資者融資額較大，加之佳兆業發行了大量境外債券進行債務重組。若是剔除恆大以及佳兆業的影響，2018年85家典型房企的融資總額為11575億元，同比增長0.7%，但增幅較2017年進一步下降。
從單個企業來看，2018年超過60%的房企的融資總量同比增加。其中，有45%的房企融資增幅超過50%。一方面，是因為2018年上市企業較多，正榮、美的、弘陽等企業上市之後融資有較大突破。另一方面，弱市下，中海、中糧、越秀等國企央企融資優勢凸顯，融資額增長也比較快。2018年融資超百億的企業有42家，同比增加7家，以龍頭房企和快速擴張中的房企為主。但是值得注意的是，2018年未有企業融資額突破千億，而2017年有4家。
從單月情況來看，2018年房企多月融資額均屬於低位，特別是境外債權融資被限以後，下半年融資額逐月減少，到10月的時候達到最低值，單月融資額僅為571億元。但到11月份這種下降的趨勢開始出現轉變，11月房企融資額達到1044億元，環比大幅增長83%，接近上半年的月均水平，12月融資額也持續上漲的趨勢達1061億元。在“1031”會議沒有提及房地產和去槓桿之後，房企融資有回暖跡象，11月以來發債獲批較多，近階段房企通過公司債等方式融得較多資金。
3.企業融資成本全面增長（部分略）
從85家典型房企債券類融資監測的情況來看，2018年房企新增融資成本6.4%，同比2017年增加0.17個百分點。其中，境內債券的平均成本為5.75%，較2017年微漲；境外債券的平均成本為7.08%，較2017年全年上漲0.32個百分點，主要是由於2018年5月發改委以及財政部出臺相關政策限制境外債用途，只能用於償還舊債等，政策出臺後，境外債券融資成本由上半年的6.09%上升下半年的8.60%。
從單個企業的融資成本來看，有86.0%的房企融資成本較2017年全年上升，且增幅超過1個百分點的房企有44%，大部分屬於擴張性以及中小型房企。
4.境內債權融資佔比持續下跌
2018年房企融資結構變化趨勢較於2017年有所變化，境內債權融資佔比繼續下降。2018年房企境內債權融資總額約為6900億元，相比2017年全年減少了約955億元。從佔比情況來看，境內融資的融資總量佔比57.9%，相比2017年的佔比下降0.7%，主要由於房企在上半年境外發債量較高，導致境內佔比較低，在下半年境外融資受限後，境內債權融資佔比為63%，開始出現回升。隨著年末兩個月融資回暖，公司債獲批增多，預計境內債權融資佔比將繼續回升。
自從2016年融資政策收緊以來，房企轉向境外債券融資為主的其他方面進行融資，2017年房企境外債權融資額同比增速達到了150%，佔比也翻了一番。但在今年6月份，政府加強了對境外融資的使用範圍限制，加上境外融資成本持續走高，以及6月份以來的人民幣匯率大幅波動的影響，下半年開始房企境外融資明顯減少。下半年重點房企境外債權融資額約合人民幣1506億元，只有上半年的60%，使得2018年的境外債權融資額相比2017年全年僅增長了27%，增幅大幅下降。
5.2018年房企迎來新一輪上市潮（略）
6.政策支持下資產證券化融資額穩步增長（略）
7.房企整體財務風險略有提升但總體可控（略）
8.小企業債務違約風險需警惕（略）
2019展望：資產證券化和加強金融機構合作是重要突破口
總體來看， 2018年由於房地產調控的整體基調不變，房企融資相關的政策基本處於底部運行中，融資總額整體有所減少，但規模仍達萬億元以上。然而，隨著“1031”和“1213”會議上對房地產和去槓桿相關問題上的態度有所緩和，歲末房企融資有了回暖的跡象。雖然近期房企融資出現回暖，但融資成本卻未曾表現出放鬆，絕大多數企業的融資成本在上升，未來一段時間預計也將持續維持高位。
未來，在政府大力推動租賃住房發展和資產證券化的背景下，資產證券化和住房租賃相關專項債券還將是企業融資的突破口。部分優勢房企受益於近期的政策，可以通過發行企業債券增加現金流。此外，在表內融資收緊的情況下，房企紛紛加強了和金融機構的合作，以拓展企業的融資渠道。
2018年以來有多個房企與金融機構達成了戰略合作協議，包括華夏幸福、陽光100、中南置地、花樣年、泰禾集團、合景泰富、禹洲地產等，其中華夏幸福和中國平安的合作可以說是典型案例。在中國平安於7月份正式成為華夏幸福的二股東之後，雙方在9月26日建立了全面戰略合作伙伴關係，平安集團將向華夏幸福提供融資授信、保險、理財、資產管理、賬戶現金管理、投資銀行等多元化服務。雖然華夏幸福在這次的合作中並沒有得到直接融資，但是市場普遍認為，由於和平安有股權以及合作關係，未來華夏幸福的融資成本應該會有所降低，同時融資信用由於平安的背書而得到了進一步提高，從而加強了企業的融資能力，對於緩解企業資金鍊的困難有著相當大的作用。
此外，房企參與成立地產基金也是一種讓房企以較小的成本撬動大量資金的方法，比如10月12日華潤置地聯合世博及中國人壽設立的150億商業地產投資基金便是一例。在150億元的基金中華潤集團出資僅30億，而中國人壽出資則達到了90億，相當於承擔了基金總金額的60%。這就使得華潤得以用30億元的投資運用150億元的基金更加深入地開發上海市場，同時降低了對母公司資金的依賴度，對於企業未來的規模發展有著不小的幫助。
本文為《2018年中國房地產總結與展望：融資篇》刪減版
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