地政總署助理署長 陳淑華 答复 北京独立学者 李云亮 及再问
2018-03-05 10:57:38，[email protected]
李云亮先生:
有關地政總署-法律服務小册子在二O一O年已更新。閣下可在本署網頁瀏覽和下載該小册子，網址為 :https://www.landsd.gov.hk/tc/legco/full.htm而小册子中有關轉讓大廈公用地方業權事宜的段落已於二O一O年更新如下：
“物業發展商往往是一家有限公司。當物業的所有單位售出後，有關公司最終會根據《公司條例》（第32章）解散。公司解散後便不再存在，而其依然擁有的任何物業即成為政府物業（稱為「無主財物」）。這些物業通常包括公用地方，如電梯大堂、外牆、天台等。為提升大廈管理的水平，政府鼓勵業主立案法團接管這些物業，有關轉讓契由本處草擬。”
請注意，上述《公司條例》已於２０１４年重寫，現為香港法例第６２２章。
地政總署助理署長
總田土轉易主任 陳淑華 代行
地政總署法律諮詢及田土轉易
2018年3月13日 北京 [email protected]
地政總署法律諮詢及田土轉易處總部
總田土轉易主任 陳淑華 代行
地政總署助理署長先生：
感谢您及贵署主任陈淑华及时准确的答复。再次感谢你们的服务精神。我已收藏你们提供的网址，以备学术论文可注明所引文字的确切来源。
我知道，可能贵署提供法律咨询服务，仅限于解释贵署职权范围内之行政行为的法律内容。我的研究，是内地商品房（condominium）买卖、确权以及物业管理法律制度。这不得不研究香港的法律制度。因为，内地商品房（condominium）买卖、确权以及物业管理，始于1980年，是深圳发展商学香港，由深圳开始（内地）依照香港模式搭起来的。
那时，内地法学（不客气地说）还幼稚，不知香港模式（condominium）循英国普通法。内地发展商从香港引进condo（制度），形似神异。神异，指内地是欧陆法习惯，没有普通法的衡平法思维。因此，造成内地小业主没有衡平法保护，大业主（发展商）没有信托义务。于是，造成大业主（发展商）所持“大产权”（包括公用地方，如電梯大堂、外牆、天台等），肆意侵犯小业主所持“小产权”本应有的衡平法利益。比如，发展商随意变更土地规划、进行插建等。小产权人对物业小区的共有权必然受到的侵害，无法有效对抗大产权人恣意所为。
《小册子》有如下内容：“（发展商）公司解散後便不再存在，而其依然擁有的任何物業即成為政府物業（稱為「無主財物」）。這些物業通常包括公用地方，如電梯大堂、外牆、天台等……政府鼓勵業主立案法團接管這些物業”。
为此，我能否向你们咨询：
（发展商）公司解散後，
1、“這些物業”怎么可以成为“无主物业”？
2、又怎能“即成為政府物業”？
3、业主立案法团接管“這些物業”之后还是“无主物业”吗？
4、发展商自从出售第一份condo（公寓）之后，是否即开始对小业主承担公用地方物业的信托义务？
5、发展商对小业主承担公用地方物业的信托义务，在香港《大厦公契"DMCs"》中有否具体契约？
以上五个问题，问题4、5是我最想了解的二个问题。
谢谢。顺致
敬意
独立学者 李云亮
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