李雲亮說業主物權（續53）
為比較地方立法而寫（中）：小區控制權屬於小區內的全體業主（16）
上篇短文，我點贊《深圳經濟特區物業管理條例》（草案）。與之前我批評《湖南省物業管理條例》（草案）口吻不同。
深圳草案，一眼就有二個亮點：1、法不厭繁；2、以宗地確定物管邊界。不俗。
有網友徐先生看完我《為比較地方立法而寫（上）》，在微信公眾號上給我留言：“2012年修訂的江蘇省物業管理條例中就專門設置物業管理區域一章了。”
我上網查詢，2012年修訂的《江蘇省物業管理條例》的確增立了“第二章 物業管理區域”，併成為江蘇物業管理的原始概念。
江蘇對“物業管理區域”的原始理解，與深圳對“物業管理區域”的原始理解，二者不同。區別很大。
深圳的物業管理區域劃分原則：“根據物業建設用地宗地範圍確定”——自然，客觀，具有不可動搖的先天性。
深圳的物業管理區域劃分，無他人動搖業主物業管理區域的可能，能避免嘈雜的社會干擾。深圳針對宗地，還規定“新出讓土地應當遵循相對集中、便於管理、資源共享的原則，合理確定宗地規模。”宗地，宗地，別無其它，乾淨簡潔。有時，法不厭繁會隱藏其他目的。
業主物業管理區域的實質，是購房者（業主）與開發商交易所得之實體物的物權。其中99%是業主之間共有的不動產實體物權。業主個人佔有的獨立單元空間（空間，空間，空間）只有依附在那99%不動產實體物上，才有可區分的經濟價值。現在的商品房物權論說，重筆描繪業主個人的獨立單元空間，淡寫業主共有的不動產實體物權。本末倒置。
我看江蘇的物業管理區域劃分原則（第七條）：“綜合考慮規劃條件、建築物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區佈局、社區建設等因素確定。”並且“規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。”綜合考慮，應當聽取，等等，法不厭繁的其他目的赫然在目。
江蘇的物業管理區域劃分，還授權建設單位可結合其他因素劃定，這給開發商干擾業主應有的共有不動產物權，留下充分可能：“建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。”（第七條）
江蘇的物業管理區域劃分，已經想到“紅線圖範圍”；湖南的物業管理區域劃分，也想到“建設項目用地規劃許可證確定的用地範圍”。江蘇和湖南的物業管理區域都有宗地意識了。但是，他們的進化，還沒有明確的物業管理區域宗地概念、宗地原則。
我欣賞《深圳經濟特區物業管理條例》（修訂草案徵求意見稿）的是，它有物業管理區域宗地概念、宗地原則——明確推進半步。
為何是“半步”？不能一步？。
在《物權法》沒有明確建設所用之宗地（使用權）歸業主共有之前，其下位法就不能明目張膽逾越確權。
深圳只是說“物業管理區域根據物業建設用地宗地範圍確定”。它不能明說，宗地範圍內，業主的物業管理權，來自業主共有宗地的使用權。
業主對宗地共有使用權，應該由《物權法》明其義、定其理。所以我說：我欣賞《深圳經濟特區物業管理條例》（草案）的是，它有半步推進。
業主宗地內的物業管理權，一定要有正當的、自然的權利來源。這個權利來源，非地方行政許可，亦非地方立法許可。
業主的物業管理權一定要來源於《物權法》。這是宗地內業主的物業管理權的自然來源。
當全國各省市的物業管理條例，都照深圳定義，進化到“物業管理區域根據物業建設用地宗地範圍確定。”那麼，《物權法》“業主的建築物區分所有權”確定業主共有“物業建設用地宗地”之規，指日可待了。
（未完待續）20171209
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