學位房：驚魂24小時！

對於購買了“小戶型學位房”的深圳人來說，從12月4日晚上到12月5日晚上的20多個小時裡，坐了一次狂野的“命運過山車”！

12月4日傍晚，羅湖區的名校——螺嶺外國語實驗學校，在其官網公佈了“關於學位申請補充要求的告示”。

公告內容如下：

在民間的“小學排行榜”上，螺嶺外國語實驗學校名列羅湖區第一，深圳全市前五。

根據這個“學位房新政”，面積小於、等於50平方米的住宅，其獲得學位的資格受到了限制。

其中最嚴厲的，是針對面積小於、等於30平米的“學位房”：

上圖：“螺外”的學區範圍，形似一隻蝴蝶。而它的新政，也差點產生強烈的“蝴蝶效應”。

30到50平米的“學位房”也將受限，但只需滿足兩個相對寬鬆的條件：第一，需購房及實際居住（比如租住）滿四年以上；第二，未被鎖定，“鎖定”的含義是，這套房子在6年內申請過公立小學學位。

50平米以上的學位房，基本上沒有受到限制。

需要告訴大家的是，在上述限制條款裡，實際居住滿6年和4年，都是針對租戶來說的。怎樣才能判定你租住了6年或者4年？你要去街道辦備案租賃合同，辦理租賃證。這意味著將產生稅負，按照慣例這個稅是租戶承擔的。

說白了，租戶要交稅4年或者6年，才能滿足“實際居住”的條件。

這個通知出來之後，一片譁然。如果“螺外”開創了先例，那麼參照執行的學校會越來越多，最後就會成為慣例。

這樣，就意味著小戶型學位房突然貶值了！

要知道，學位房裡最貴的，就是“小戶型”。在北上深，都曾曝出過天價學位房，單價甚至超過45萬每平米（北京），就是因為面積小。即便是天價，你獲得學位的實際付出也不算多，而且總價不高、容易套現。

在眾說紛紜中，“螺外”扛不住了壓力，在12月5日深夜發出公告，宣佈此前的“新政”作廢（見下圖）：

至此，一場“小戶型學位房”的價值危機，暫時被化解了。

但問題解決了嗎？其實仍然沒有解決。這意味著未來學位房仍然面臨政策風險。

以深圳為代表的一批城市，人口增長顯著，公立學位一直處於緊張狀態，優質學位就更不用說了。正是因為學位稀缺，深圳各區基本上都對學位進行了鎖定，一套房子6年才有一個小學學位（同一家庭的多個子女例外），3年才有一個初中學位。

在資源緊約束下，怎樣才能解決優質學位分配問題？

用“大學區（N個公立、私立學校打通）+抽籤”的方式看起來公平，其實的確會帶來腐敗，這從近期爆出的彩票窩案就可以看出來。技術的進步，讓所有的抽籤都可以被操控，外界很難發現。所以我支持學位跟房子、面積掛鉤的做法，因為這是“最不壞”的選擇，可以避免腐敗、人為操縱，可以讓“學位紅利”變成財政收入，還可以遏制天價學位房（小戶型）。

但官方未必採用上述“最有效率”的做法，因為看起來“政治不正確”，所以最終抽籤的可能性最大，直到將來曝出普遍的腐敗案才能回頭。

這樣，“小戶型學位房”的風險，就可能變成“所有學位房”的風險，因為即便你買了學位房，也不能保證你的孩子能進入心儀的學校（要抽籤搖號）。

所以我此前一直在專欄裡說：學位是房子最重要的配套因素，但你只需要選擇中等偏上的學校即可。頂級學校對應的房子，必定是頂級價格，一旦遊戲規則有變，房子的“溢價部分”將消失殆盡。

我的第二個建議是：買“有進化能力”的學位。什麼樣的學位（學校）可能進化（排名不斷上升）？當然是生源好、師資好的。這樣的學校一般在新區，而且是政府比較重視的新區（學校規模不能太小），區內有持續新樓盤建成，遠離城中村，新入住的家庭比較年輕、學歷高（比如大學城附近），這樣學校的生源就有保證。

至於老城區，舊改非常困難的老城區，人口是老化的。年輕家庭不願入住，租金價格滯漲，流入的人口相對素質較低，生源就會越來越差，最終可以把一所名校拖垮。

閱讀更多 大宏看樓市 的文章

關鍵字: 小時 教育 晚上