如果問中國這麼多年到底什麼投資品最賺錢？股票嗎？對不起，2016年年初才有熔斷。藝術品嗎？那個價格鬼都不知道。銀行理財的收益率都已經跌到不足4%，前兩年還有6%的餘額寶現在也就只能在3左右徘徊，唯一一個在上漲的投資品就剩下房地產了。有很多朋友都在問，現在房價這麼高還能買房嗎？
著名微信財經媒體米筐發表了一篇文章，文章中的數據顯示，從住房自有率來看，中國已經達到了世界高位，相比於西方發達國家，美國的住房自有率為65%，英國為66%，德國僅為53%，但是中國大陸的城鎮居民住房自有率達到了87%，農村居民更是高達96%。
面對著如此高昂的住房自有率數據，可以說，房地產最為黃金的年代已經過去了，在很多三四線城市，房地產的庫存比例較高，對於這些地區而言，去庫存遠比調房價更有現實意義。
近來，隨著各地主要一二線城市房地產的調控政策的不斷加碼，有大量的朋友在問現在還能買房嗎？現在該買房嗎？
筆者碰到這樣的問題也很無奈，因為誰都知道，中國的房地產處於高位運行，存在一定的風險，但是房地產的價格往往並不遵循經濟的規律，你說房價不該這麼高，但是房地產的去化週期卻特別低，市場需求極度旺盛。可以根據各地的情況各不相同，能不能買房，該不該買房，卻可以用五條標準來判斷：
<strong> 一是經濟的發展狀況
從最為宏觀的角度來說，經濟增長了，所有人的收入都會提升，居民的財富也增加了，自然房地產價格也會上漲。舉個簡單的例子，早在1996年的時候，中國的全國GDP大概是6萬億元，到了2016年中國的GDP超過了60萬億元，前後的漲幅超過了10倍以上。
中國經濟從長期的增長角度來看，經歷了改革開放前三十年的超高速增長之後，中國經濟已經進入了新常態，L型增長的態勢非常明顯，未來中國經濟正在由高速向中高速換擋，因此，由經濟增長帶來的房地產價格的普漲可能會是一個不太現實的情況了。
那麼最有可能出現的現象是：中國經濟在不同區域上出現經濟分化，有些地區經濟發展水平較快，從而經濟具有了較高的發展力，這些經濟快速增長的地區，就有著房價上漲的經濟基礎。
舉例來說，扣除北上廣深四個一線城市不說，西南地區成都的經濟發展水平較高，成都的房價就有上漲的基礎，但是同為四川的涼山地區經濟發展水平相對落後，其房價上漲的基礎可能就不顯著，這是最為宏觀的判斷，也是我們所有判斷的基礎。
<strong> 二是全社會的利率水平
利率可以說是撬動房地產市場發展的重要槓桿，因為除了少數的土豪以外，大多數人想要做到全款買房都是不現實的，這麼就需要一件事，那就是房貸，我們能夠看到的是，在過去的20年中，中國的經濟增長速度在很長時間內都超過了10%，而房貸的利率呢？卻一直在6%-7%左右徘徊，這就意味著只要你能借到錢來買房，那麼賺錢就是一個大概率事件。
並且，在房地產價格高漲的近幾年，我們看到的正是因為國家處於一個下降的利率走廊內，所以低水平的利率讓大家從銀行借款的成本極低，再加上市場的流動性很大，這就導致了一個明顯的效果，各地銀行都很有錢，那麼對銀行而言最低風險的信貸是什麼呢？肯定是居民的住房抵押貸款，抵押物充足，風險較低。因此，在某種程度上，低利率起到了推高房地產價格的作用。
但是，我們看到一個問題，隨著經濟進入2016年的尾聲，各地資金荒、錢荒的報道不絕於耳，一個信號告訴我們，流動性不是那麼充裕了，甚至有部分學者提出，低利率時代的拐點可能會來臨，既然如此，那麼未來對於房地產價格的影響因素就不得不加上一條：利率。判斷房價上漲不上漲，先看看未來利率的走勢如何吧。
<strong>三是土地供應量
前面兩個問題都比較宏觀，大家看了之後也就看看新聞聯播就能夠了解到到底發生了什麼，但是這些都是大趨勢，對於個人選擇在自己住的城市買房的借鑑意義並不大，那麼我們現在就來說第三個因素，土地。對於一個城市來說，他的房地產價格會不會上漲，重要的原因就是這個城市能夠供應的土地有沒有變多。北上廣深為什麼房地產價格會上漲的那麼厲害呢？
因為，作為一線城市，土地永遠是處於一個供不應求的狀態，城市的面積就這麼大，能夠開發的土地也就這麼多，在某種程度上來說，一線城市的土地是賣一塊就少一塊了。因此，只要去看看最近2年內這個城市土地交易的情況，土地出讓的價格，當時土地出讓的時候的房子的樓板價，再比較一下現在的房價，就能夠發現房地產有沒有上漲的可能了。
舉例來說，現在深圳的新供應土地往往都是前海地區的土地，甚至是填海造地，都已經到了填海的地步，土地供應的緊張也就可想而知了，在這麼緊張的土地供應情況下，房地產是有價格上漲的趨勢的，但是會不會上漲，再比較一下土地的價格和樓板價，就能夠預知深圳房地產的未來走勢情況了。
<strong> 四是人口的增長水平
在一般的意義上我們一直都把中國分成一線、二線、三線、四線城市。為什麼這麼稱呼呢？一個很重要的原因就是城市對於人口的吸引力，像一線的北上廣深等城市，他們可以源源不斷的將周圍甚至是全國的人口吸引進來，比如說北京吸引著東北、華北、西北的人口，上海吸引著江浙皖乃至長江流域的人口，廣州、深圳共同吸引著珠三角，甚至整個華南地區的人口，這也就導致了一線城市有著很大的人口吸引能力。
同樣，二線城市，都是區域中的相對中心城市，他們吸引著整個區域的人口。但是，都在吸引人了，那麼人口又從哪裡來呢？就是從三四線城市，以及廣大的農村出來。
那麼，判斷一個城市的房價會不會上漲，也有一個簡單的辦法，看人。如果一個城市是人口快速增長的城市，這些多出來的人就會毫無疑問的需要住房，這種需求越大房地產價格的上漲也就越有可能，而人口流出的城市，房地產的價格不跌都算是好的了。
<strong>五是城市的發展狀況
一座城市並不是說光有土地和人口就可以的了，還需要有城市的發展規劃，和城市的發展方向，我們看到的是，一座城市他能否給其居民帶來足夠的就業機會，基礎設施，教育醫療都會對城市的發展有著顯著的影響。
從經濟學上來說，判斷一個城市的發展水平，往往用第一二三產業的比重來看，由於中國應該不存在純粹的農業城市，所以我們也就不用來討論第一產業的影響了，那麼我們就從第二、第三產業看看城市的發展水平。
如果兩座城市，人口差不多，GDP也差距不大，第二產業比重較高的城市房價一般較低，第三產業比重較高的城市房價卻也較高。舉例來說，長三角有很多的城市其人均GDP可能都比上海高，但是這些城市的房地產價格卻都沒有超過上海的，有一個重要的原因就是，以製造業為核心的長三角城市，流水線的工人往往收入提升的水平有限，但是從事金融、互聯網等第三產業較為集中的城市，往往人均的收入水平就很高，這樣房地產的價格也就會被相應抬升。
也許判斷一個城市的房地產市場怎麼走？並不是一件容易的事情，但是上述的五個標準的存在，能為我們自行判斷提供一個參考，到底要不要買房？該不該買房？您可以根據這個標準自行判斷。
閱讀更多 恰葡萄吐葡萄皮 的文章
