<strong>一文说尽房地产，你买得起房就三个字，背后的内容完全不一样。

<strong>Black Swan

希望没有那么一天，翻出这篇文章说:“我跟你们说过的

“湾区房子中位价格约100万美元，个人收入的中位值约9万美元，相当于11年薪水=1套房。北京房子的中位价格约300万RMB，个人收入中位值约15万RMB,相当于20年薪水=1套房。是湾区群众收入高?还是湾区房子太便宜?

解释一下 湾区房价的概念。湾区指旧金山湾四周，加州最大的城市带，因为经济发达以及硅谷码农收入增长强劲，全美房价数这里最高。

我找到的是Business Insider网站(下称BI)根据全美房产经纪人协会(NAR)数据做的一组测算:<strong>在全美房价最高的各大都会区，你或者你们家两口子需要多少收入才买得起房。

除了第四名夏威夷乱入之外，最贵的前五名都在加州，湾区一举夺下前两名:硅谷第一，旧金山及附近第二。

有多高呢?

以硅谷为例，中位房价是100.5万美元，很贵，是全美住房中位价格的4倍以上。

<strong>收入多少才能在硅谷买房呢?

你的年收入是18.73万美元的话，才买得起。这在美国也是很高水平的收入。总统川普年工资也不过40万美元整，18.73万美元比白宫办公厅主任的年薪还要高出一点点。白宫办公厅主任泼天权势，收入也不过是能在硅谷买中不溜的房子，说明两点:第一，码农真的是站起来了;第二，清华北大毕业生在北京买不起房，对比之下也很正常。

但是，<strong>买得起就三个字，背后的内容完全不一样。

中国人说买得起房，指把两代人至少三个家庭(你家，你父母家，你配偶父母家)的积蓄全拿出来，如果付得起首付，就叫作买得起房，至于房贷怎么还，慢慢再想办法。

BI说买得起的意思完全不同:首付两成，30年按揭，利率3.9%，每月还本付息不超过收入的1/4。就是说，不影响生活质量。

<strong>对了，美国房价最贵的不是纽约吗?

的确是。BI是给都会区(metro) 排名，理解为城市带就好。如果按单个城市算的话，含曼哈顿、昆西区、斯台顿岛在内，全纽约市挂牌在售住房的中位数价格是72.9万美元，能排到第5名;如果只算曼哈顿，则挂牌在售住房的中位数价格是175万美元，第一无疑。

这么说吧，如果纽约市相当于北京市，那么曼哈顿相当于二环内。按1: 6.9汇率折算，二环内房价逼近曼哈顿，北京市房价逼近纽约市。合理不合理?人人心里有杆秤，自己衡量。

纽约这样的特大城市在美国不是居住主流，BI给都会区排名是有道理的。跟中国人相反，美国人主要住在郊区，更宜居,教育、医疗、商业样样不少。

我这段在加州大学圣地亚哥分校访学，租住学校附近公寓。这间公寓在当地很典型，按中国标准应该算叠拼，两居室，学区不错，距海滩几站地，购物中心步行可及。我刚查了一下价格,大概是北京四五环之间相似面积两居室价格的2/3。

我住的地方位于圣地亚哥往北至卡尔斯巴德之间，在BI都市带房价榜单上排名全美第5，但还是明显低于北京;价格之外的因素更没法比,这里是美国气候最好的地方，好到什么地步呢?永远蓝天白云，不冷也不热，“ 天气偶尔不好时我们觉得应该向客人道歉。”当地朋友跟我说。

想起霾锁中国，说多了都是泪。

传奇基金经理彼得林奇说过，对年轻人来说，买房可能是一辈子最好的投资。

首先，房子有居住价值。买了房子，你就不必再付房租;

其次，房子有投资价值。站在他的视角往回看一他当时是1980年代一房价的长期涨幅扣除维护费用后大约是略微战胜通胀水平。为什么房子能战胜通胀呢，因为看长期的基本面因素，房子的成本是地价、建筑材料、工资，未来的收入是租金，这些都是按市场价格随时变动的，本身对冲掉了通胀因素。

再次，买房这件事有额外的金融价值。买房有杠杆。用房子作抵押从银行贷款，如果首付两成的话，就是五倍杠杆。美国房地产和房贷市场很成熟，杠杆率更高，2000年左右的杠杆率是14倍左右，到金融危机之前更升至30倍以上。对于普通人，房贷可能是他一辈子中以较低利率从银行获取最多贷款的最好机会。所以，虽然房价涨幅战胜通胀不多，但加上杠杆放大，长期中的收益令人满意。

最后，买房等于年轻人加诸自身的强制储蓄。你投下首付，每月还贷，他们没有变成即期消费，而是变成你身处其中的砖瓦水泥土地硬资产，伴随你一-生 。当你还完房贷，年届退休，房子又成为养老的依托。用逆向房贷将房子的价值抽取变现，维持退休后的生活水平，直到人生谢幕，房子价值也消耗完毕。人生第二大痛苦是人死了，钱还没花完。第一大痛苦是人还没死，钱已经花完了。如果年轻时买了房子，你免于这两大痛苦、赤条条来去的机会增加很多。

<strong>林奇这个故事很美，但少了点什么?

从全国范围看，直到金融危机之前，美国上百年来房价在扣除通胀以后的涨幅极为有限。房子主要是用来住的，而美国地广人稀，土地私有，供地完全市场化，以至于美国多年来很少出现全国房价普涨普跌的情形，特别是普跌，因为美国影响房价涨跌的主要是人口流动，流入多的地方就涨，流出多的地方就跌，人来来往往，房价此伏彼起。金融危机之所以发生，有个原因就是所有人都知道美国房价从来没有过普遍下跌，以为现在也一样。当然，这些人后来都受到教育:房价涨跌参差是因为主要由人口流动推动，房价普涨普跌则主要是货币因素驱动:房子不仅用来住，还用来储值投资。

<strong>居住价值驱动，货币因素驱动，这些是美国的房价逻辑。

<strong>Q&A

这些逻辑中国同样有。

中国房地产市场只有20年历史。<strong>回头看很清楚，过去20年的爆发性增长有三个主要动力。

<strong>首先是房改。政府不再负责居住这件事,每个家庭得自己操心。人们被赶向市场，向市场要房子。居者有其屋，自己负责。需求就这样被政府生生造出来了。

<strong>其次是城市化。人们从农村涌入乡镇，从乡镇涌入县城，从县城涌入省城，从省城涌入北上广。这是经济增长自然催生的人口流动大潮，是过去几十年来最大的社会流动，伴随着人们自身处境的绝对改善以及相对于同侪的相对改善。

再次但同样重要的，<strong>是货币政策长期处于宽松状态，为所有这一切提供了润滑油和助推剂。贷款易于获得，利率颇多优惠，通胀压力长存，房地产市场无法期待比这更好的货币环境。

中国过去20年出现了长期、普遍、大范围的房价上涨，所有城市所有地段，房价都在涨，因为上面这三大力量都是普遍性的。货币宽松天然是大水漫灌;房改驱动所有人，不管他们在哪里;城市化使城市的住房需求增加。所以，房价是水涨船高，尽管有些船涨得比另外一些船更高。

<strong>现在的问题是，这些动力现在还健在吗?

一个一个看。

显然，<strong>房改的动力已经耗竭，从国家负责分配住房转到每个家庭购买住房，释放出来的市场动力是一次性的，也已释放完毕。

显然，城市化还在中途。不过，既然是社会流动，那就必然是有能力有资源者先流动起来。长三角、珠三角、成都平原，不用看什么数字，开车走马观花，你会看到城市化几乎已经完成。而在那些农村腹地，人们看到乡村凋蔽。不凋蔽是不可能的，因为青壮年都已离开。指望用进一步的城市化来维持房价，逐渐有缘木求鱼的色彩，因为与其说城市化能维持经济动力，不如说得经济保持增长，城市化才有更进一步的可能。到底是谁指着谁呢?

<strong>如果什么地方还有明显空间，那就是货币政策。你也许会想，货币宽松了这么久，还能宽松到哪里去?那我来告诉你，看欧洲，看日本，逼急了的话，不得已的话，可以搞量化宽松，可以搞负利率。哪怕像日本这样，量宽和负利率都不太管用了，还有直升飞机撒钱这个选项，日本说不用，但许多人如伯南克觉得日本该用就得用

你以为已大水漫灌，其实那是因为还没见过洪水滔滔。

在居住驱动、货币驱动之外，<strong>中国的房地产还有许多不一样的逻辑:

政府垄断供地;

户口制度限制人口流动，社保、医疗、教育、工作机会、买房资格乃至买车资格，都与户口有关;

金融抑制实行多年，至今仍有残留，储户被盘剥已久，买硬资产对抗货币放水深入人心，一呼百应;

房地产几乎成为惟一最重要行业， 经济与之俱荣俱损;

资本流动并未放开，全球配置资产仅属于少数人的特权，让肉烂在锅里仍是管制思维主流;

有人说中国房地产是个大庄，我并不相信这种阴谋论，好像有一只神秘大手在背后把一切安排妥帖，其实哪里有这么容易!只不过，房地产客观上把各种关键利益组合成了现在这个样子:<strong>它看起来像庄，走起来像庄，叫起来也像庄，刮起地皮来也像庄，那它就是个庄。

好比说，阿尔法下围棋思路跟人完全不同，它借用了图像识别的神经网络算法，不懂什么叫作棋理，但你不能因此说它下的不是围棋，它没有棋理，胜似棋理。

房地产庄比股票庄厉害得太多，每个城市家庭，每个城市扩展中所影响到的周边地区每个家庭，愿不愿意，都裹胁在里面。从居住的角度看，房子已经太贵了;从投资的角度看，房子远非理想的投资品:门槛太高，首付越来越是笔巨款;交易周期太长，二手房交易需要几个月以上的时间;摩擦成本太重，中介费、政府税费名目繁多，陆续有来。

说到底，人们之所以还在买房，不再是因为房子是最好的投资，而是因为在所有坏的投资当中，还有许多人认为它相对不坏。股灾惊魂未定;海外市场陌生，况且你也出不去;如果肉必须烂在锅里，那就让它烂在房子里。这是当下最重要的社会契约:买房，免于房价继续飞涨的焦虑，免于货币洪水的担忧。有恒产则有恒心,在今天的中国，获得了完全不同的内涵:跟庄。

次贷危机爆发以前，约翰.保尔逊(JohnPaulson)看空次贷资产已久，但是，什么时候拐点到来呢?美国房价涨得不合逻辑的时间已经太长，但市场疯狂的时间可以比你能坚持的时间更长。光看对没什么用，还得在正确的时点看对，否则，在被证明正确之前，你就已经死掉了。

保尔逊发现了临界点:都用不着房价下跌，只要房价不再涨，次贷就会开始多米诺骨,牌式地崩塌。

<strong>为什么?

大量次贷的基础资产是零首付房贷，许多买房者其实连还房贷的能力都没有，必须靠房价继续_上涨，做再按揭把上涨部分套现，才能还贷。如果房价停止上涨，这条路一断，很快就断供。

确信次贷的第一张骨牌即将倒下，保尔逊投下重注，他的基金成为这场金融危机最大赢家，获利超过200亿美元。

<strong>中国房价的临界点什么时候到来?

我建议，未来看两个路标。

<strong>第一，房贷负担达到居民收入所能承担的极限。

<strong>第二，中国人购房名义上的杠杆率还不高。美国次贷危机前购房首付平均是3%，稍微一跌就负资产，然后就断供。中国人购房至少是首付两成，实际往往更高，而且每次调控首当其冲就是上调首付比例。说一千道-万，本金多更安全，决策者清楚得很。如果未来连购房的名义杠杆率都显著上升，那么，即使房价还在上涨，那也无非是进入最后疯狂期。

中国今天的事情是这样:政府需要减杠杆，企业需要减杠杆，金融机构需要减杠杆，因为都已经很高，<strong>还没加足杠杆的只剩家庭，许多人因此认为该轮到家庭加杠杆刺激经济了，而效果最好的利器便是房地产。

真加上去的话，游戏就要结束了。

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