謹以此文，獻給28年來篳路藍縷的房地產乙方弱勢群體之一的代理公司。
暗淡了刀光劍影 遠去了鼓角錚鳴 眼前飛揚著一個個 鮮活的面容 湮沒了黃塵古道 荒蕪了烽火邊城 歲月啊你帶不走 那一串串熟悉的姓名 興亡誰人定啊 盛衰豈無憑啊 一頁風雲散啊 變幻了時空 聚散皆是緣哪 離合總關情啊 擔當生前事啊 何計身後評 長江有意化作淚 長江有情起歌聲 歷史的天空閃爍幾顆星 人間英雄氣 在馳騁縱橫
1st
無可奈何花落去，似曾相識燕歸來
2019年1月6日，一場由丁丁主講，頗多大佬站臺力挺的房地產跨年演講在上海浦東黃浦江畔世博園的梅賽德斯奔馳中心開演。
會前會中會後，照例進行了一番刷屏。眼尖的現場女觀眾發現了男神毛大慶，不由得又是一陣尖叫刷屏。
大約是離江湖已遠的緣故，三哥並沒有去軋鬧猛的興趣。只是發了個2018年跨年的時候，小丁所作的行業十大預測。
讓我們時光倒流到2016年1月3日，在世博的紅館，一場名為weshare我享度假平臺的全球上線儀式也迎來了高光時刻。
在互聯網風口理論的忽悠下，上海代理界的傳奇人物李嘉政先生親自上臺，宣佈我享度假平臺正式上線運營。入場前，三哥見到了明顯壓力重重、在大廳不停踱步的李先生。和李嘉誠一字之差的小李飛刀，離開了蘇煒這個大軍師，顯然有點孤掌難鳴。
為造勢，發佈會請來了諸多明星，甚至包括影帝胡軍。代價不小啊，這符合互聯網公司的一貫手法：燒錢、明星助陣、流量為王。只要達到3000萬個增粉，三千萬真金白銀又如何。
其實，當時新聚仁的內部是苦苦相勸的。在失去蘇煒這位堪比蔣昌建的哲學天才之後，一意孤行的李嘉政迎來了轉型的冷酷現實：全民旅遊時代並沒有那麼快到來，海南遊、版納遊並沒有那麼高的興奮點，國人熱衷的，依舊是海外遊，香港日本美國歐洲掃貨遊。
在2016年股市崩盤，民間財富縮水的大背景下，2017年9月1日，weshare平臺發佈了最後一條消息，在悄無聲息中偃旗息鼓，曲終人散，一地雞毛。
或許，小李飛刀仍是有情懷的，並沒有搞什麼會員制、押金等等斂財週轉拆東牆補西牆的資本遊戲，也沒有經過A輪B輪C輪N輪直至IPO資本套現的擊鼓傳花遊戲。所以，這是一場飛蛾撲火般的壯烈犧牲，燃燒了自己，也苦了高管員工。
一個傳奇的代理公司，聚仁，就這樣消失了。聚仁的英文名為Talent，意即天才。
後來升級為New talent，新聚仁。在蘇煒出事後，李嘉政請來了任頌然，又挖來了新聯康蓮花物業大通物業等等一大批臺灣系代理公司的骨幹元老，希望藉此提高案場轉化率，以解決新聚仁習慣的鉅額廣告費投入鋪開之後，現場看多買少的痛點。
然而，購房者已經被市場教育，逐漸成為理性消費者的局面再也無法改變，房地產從粗放時代的地段制勝，晉級到產品制勝的局面也無法改變。群眾的眼睛雪亮了，民智已開，忽悠難成。
甲方越來越強勢，越來越專業，越來越有錢，包銷模式也過世了，包括易居在內的幾大代理公司，南方的世聯、合富輝煌、中原，上海的同策、華燕，北京的我愛我家等，紛紛跨界互聯網平臺或者二手房。但是他們忘了一個原則，在互聯網界，至多才有三家公司可以生存發展獨大。這是一個寡頭壟斷的市場。
你有沒掂量過自己可以撐到三國時代、南北對峙時代、最後天下一統時代？
因為，互聯網是全民的，屬性決定了競爭的格局必然如天下大勢。一開始看起來是合久必分，但結局一定是分久必合。
有點劇透，但是不妨礙我們好好來回顧一下上海乃至全國代理業的歷史。
2nd
江山代有人才出，各領風騷數十年
1992-1997
代理業的第一波發軔是在鄧小平92南巡講話之後。“膽子再大一點，步子再大一點”。意味著“摸著石頭過河、一部分人先富起來”進化到了“讓一大批人先富起來”。主要工具就是大開發、房地產。每個市縣都搞開發區、新區、工業園區。
第一批登陸大陸的有香港四大行，包括利達行、仲量行、世邦魏理仕、中原等；業務以外銷房、辦公樓宇為主。緊接著臺灣系的新聯康、蓮花、大通、精穩等紛紛改頭換面搶佔市場。
這是代理業的黃埔軍校時代。第一代本土的代理精英也隨之開始學徒生涯。
隨著97年東南亞金融危機的爆發、海南房地產的大退潮，利達行首先遭受打擊解散。
很多人不知道，現在易居的臧建軍、吳濱兩位VIP，當初正是利達行上海公司銷售部、市場部的兩大幹將。
1998-2002
1998年是本土化年，聚仁物業橫空出世，擔綱操作了創世紀花園、香榭麗花園、國際麗都城等著名紅盤。風頭蓋過了老東家新聯康操盤的上海新家坡、新家坡美樹館。李嘉政+蘇煒，完勝周小麗+杜家麟。
借力於上大、上房的金豐易居，也就是周昕、邵亮、朱旭東的三駕馬車，這時候還是倆驢車。直到他們碰到了一個叫李文雍的創業前輩。很早就下海做生意直到搞開發的李文雍先生在業內低調地自稱小李子，業餘最大愛好是鬥地主；但卻創造了一個堪稱霸氣的代理模式：包銷。
你不得不佩服，江湖出身的民營企業家，就是比學院派懂洞察人心和利益根源。
包銷模式首先在安福路的一品苑、閔行的莘城苑等得到驗證。甲方負責開發，乙方負責廣告和銷售。專業的事情交給專業的人做。大家在利益風險共擔的情況下各玩各的，這就變成了強強聯合的槓鈴模式。舉起這幅槓鈴的，內部是資金，外部是廣告創意，現場是高銷制勝。換句話說，這是亞里士多德夢寐以求的槓桿模式，給我一個支點，智慧和技術能夠撬動市場鐵壁合圍的半邊天。
但是文傑房產、一度策略、金豐房產、旭陽廣告、萬欣代理是一個鬆散的聯盟，就和十八路諸侯討伐董卓一樣。在學得包銷模式的精髓之後，周忻老闆迅速靠上了上房這棵大樹，開始了包銷和風險代理的新事業。成名作就是南外灘曾經的爛尾樓盤，中福集團的青年匯項目。
當時的上海，可謂是滿地爛尾樓。ZF開了一個口子，就是辦公樓宇的酒店式公寓化，性質上叫公寓式辦公。後來潘石屹將之整形為更高逼格的SOHO，一樣在北京大獲成功。
藉助這波發力，金豐易居迅速拿下上海房地產市場的諸多樓盤，一舉奠定上海代理業的龍頭老大位置。當然，這和周老闆的“一起種棵大樹來乘涼”戰略是分不開的。臧建軍、吳濱等都是帶項目加盟，成為易居的二代元老。
2001-2006，這是代理公司的黃金時代，大多數包工頭建築商出身的甲方沒不太懂市場營銷是怎麼回事，換句話說，代理公司有技術武器，靠智慧取勝，屬於輕資產服務業。當時上海灘的知名項目，無不是包銷代理模式。比如新外灘花苑、青之傑、名江七星城、白金府邸、陽光系列、直到駿豐國際中興城、慧芝湖花園。
而李文雍先生在安福路一品苑、浦東新天花苑、上大乾龍苑、淮海西路瀚林世家等項目賺得第一桶金之後，華麗轉身繼續去做了開發商，拿下了江寧路的一棟均價5000元的寫字樓，又拿下松江九亭的100畝土地，也就是後來的九城湖濱。
3rd
樹欲靜而風不止、自作孽而不可活
第一個出來攪局的是世聯。之前代理公司的企業介紹大多是打印印刷版本。隨著PPT的出現，網絡郵箱的普及，世聯的操盤定位PPT開始在網上大量流傳。
教會徒弟，餓死師傅。這是一句顛撲不破的名言。掙錢之大器，豈可輕易示人。
比如一代大師王志綱，辛辛苦苦搞智庫，才掙了幾個銀子？跟著大師混的弟子，哪個不是學的三招兩式就再也忍受不了清苦，跑到甲方投資部、拿地組去了?
王志綱研發的大盤操盤模式迅速被世聯、天啟開啟、易居等學習複製，窗戶紙一統破，大家發現無非就4個字：借勢、造勢。
造勢是廣告公司的強項。博思堂、紅鶴溝通等應運而生。
上海有金地格林春曉、萬科未來域，北京有建於果嶺的上層建築。
房地產操盤的核心競爭力迅速轉化為兩個牛逼：牛逼的設計公司+牛逼的廣告公司。
4th
產品時代、標準化時代，代理第一次靠邊
2003-2008
設計公司牛逼之後，甲方的產品標準化時代開始了。誰也不是傻子，挖人，甲方的錢總是多於乙方。萬科綠城碧桂園等紛紛成立產品研究院、營銷學院。營銷前置、產品標準化、複製推廣，就這麼簡單。
蹲完大獄出來的孫宏斌組建了順馳地產。在聯想玩過的高手玩產品和複製，那不是小菜一碟。孫宏斌也是這麼想的，超越萬科，那不是分分秒秒的事。資金哪裡來的呢，別忘了他的老東家。
房地產的第一波高峰來臨。全中國都是複製系。全中國都是都是法式ARTDECO地中海南加州歐美式。
搞中式建築複雜線條園林的哪玩得過簡歐簡美，證大和三盛無奈看著江山都被強盜一般的“八國聯軍”新代理人佔據。
直到股市和房市雙殺，喧囂的市場終於又到了整合的時候。當時北上廣深喜歡搞房企排名和代理公司排名。住交會和胡潤百富榜粉墨登場。
2006年，周昕先生在住交會獲得“中國房地產流通領域傑出貢獻獎”。會場偶遇，我和匆匆趕場的周昕主席打招呼，周老闆肯定沒反應過來我是哪根蔥。“種棵大樹來乘涼”，樹已成林。但“木秀於林，風必摧之”，想必周老闆也是夜不能寐，就搞出了克爾瑞系統。
真正的蠕蟲病毒來了。
5th
四萬億和四十萬億，意外存活，運氣好
2009-2018
自2009年開始，搜房、新浪樂居、搜狐房產、網易房產等紛紛上線擴張。最後易居的某位天才搞出了“電商模式”，也就是“存1萬，抵三萬”。中間兩萬充作代理費、推廣費、營銷激勵費等等。
電商法在2018年12月正式頒佈。一扇大門關上了。
憑藉克爾瑞系統，易居成功擊敗了諸如方芳工作室、同策研究院、搜房指數等等大數據服務公司，哪家代理公司也拿不出易居這樣專業詳盡的市場報告。當然，南方和北方還能用中房指數等替代工具。
而在二手房市場，隨著鏈家、我愛我家、房多多、貝殼等的先後登場，搜房改名叫了房天下，堅持不轉型不做互聯網的中原地產和施永清終於撐不住了。譚百強有多久沒出現在主流媒體了？恐怕很多人不知道。
代理行業已經連續虧損兩年多。所以易居慶祝了一下2018扭虧為盈。這是建立在2018年末上海地產開閘放水的情況下。
可以預計，2019年，上海的200多個新盤還將支撐易居、同策等代理公司渡過一年，然後呢？
新的時代已經來臨。代理行業終將淪為小眾產業。
香港的四大行，如今僅存戴德梁行依靠商業和辦公樓部支撐。世邦魏理仕早已在利益分配的內訌中土崩瓦解，也不知道帶領一批精英操盤濟南路8號、國信世紀海景等高端樓盤短暫輝煌過的陳煒兄如今身在何方。
年末年初，三哥又聽到了不少代理公司業務核心層離職的消息。大勢大家都懂，今年有多少樓盤在手，兩年前就已經決定。可以預測，其他本土代理公司、臺灣代理公司等等，都將相繼退出市場。
我們假設一下，假如小馬哥要做地產營銷，誰能與之抗衡？
馬雲都退了。箇中意味大家好好琢磨。
線下、實業、小眾，才是2019之後創業的方向。
三哥再次呼籲，到南方去、到農村去。掌握先機。在下一個時代掌握可控資源，方可立於不敗之地。
至於易居何時會退出江湖，還是個未知數。不過周主席已經把重任交給了小丁。小丁也是亞力山大，要靠跑馬和頻頻上電視曝光來激勵自己。
跨年之際，毛大慶冷靜地坐在臺下。搞共享辦公快一千零一個日日夜夜了，個種酸楚，想必這位昔日翹楚五味雜陳。
嗯，還有個宋家泰兄有點想通了，跑去讀資治通鑑和賣山藥了。
家泰兄曾經言道，採訪蔡雪梅和臧建軍的成功秘訣，兩位營銷大咖的回答都是：
運氣好。
果真如此，那你還有什麼核心競爭力。
想必家泰兄聽了這三個字也是簡在我心，在世紀公園快閃跑了幾次步後，終於跑去讀書探索去了。
等安康苑上市的時候，不知道是否還能請到這位當初金茂府、中興路地塊拍地直播時，笑容可掬的大咖前來。這千億大盤的傳奇，想必家泰兄還是掛念的吧！
6th
讀書明史注經，代理時代為何即將落幕
三哥想舉個更有趣的例子。在三哥看來，儘管《三國》已經被讀爛了拍爛了穿越爛了，還是要比《資治通鑑》靠譜的多。要不老話咋說，“少不讀水滸，老不讀三國”呢。
少年讀水滸，容易衝動闖禍；老不讀三國，是為了防止人心不古、老奸巨猾。老而不死是為賊。老年人有赤子之心，傳承的才會是正能量。
當然，資治通鑑的兩晉南北朝、隋唐時代、五代十國時代，還是英雄輩出的，有時間，三哥也會寫幾篇讀史有感。
大家有沒有想過，大家讀到的《三國演義》、《三國志》其實是很難穿越蒙元和滿清，留下真實版本的？所以現在大家讀到的版本，除非是南宋以前的老坑裡挖出來的，基本都是《四庫全書》的矯正版。至於日本有沒有原版，也不好說。應該是有的，否則日本戰國時代為何如此激烈精彩。至於德川家康後來有沒有收集銷燬，那也另當別論了。看德川幕府一代不如一代，想必也是真本早已遺失。不是被毀在本能寺、就是在天守閣、或者明治維新、轟炸東京的幾場大動亂中。
來談談三國魏國軍師的故事。官渡之戰時，荀彧提出了十勝十敗；而賈詡只提出了四勝四敗，所謂勢道法術。後荀彧當了大總管，賈詡當了清閒謀士。接著是楊修死於話癆，司馬懿活於謹慎。後來曹操送了荀彧一個空禮盒，荀彧就上吊自殺了。為什麼呢？
至於蜀國軍師，在荊州的時候諸葛亮還要拿劉備的寶劍當尚方寶劍；後來關雲長獨守荊州，結果玩完。劉備以怒興師，結果也玩完。最後諸葛亮接受託孤，成了相父，即昔日姜子牙的地位。
至於東吳，周瑜死於嫉妒、陸遜也是被猜忌雪藏。孫權、張休和小諸葛，到底打不贏合肥戰役。
軍師智囊應該怎麼混？好好學學賈詡。劉伯溫之後，誰還敢做軍師？
送給浙江的王志綱老師、湖北的吳鵬飛老師。南方的陳勁松董事長、上海的周昕主席。
不謝。
可以預見，棚改和城市更新可能還將延續6年。地產的大規模開發也就還有5到6年時間。文旅地產、產業地產等，也將在10年後相繼迎來最後的建設期。沒有不飽和的市場。6年之後，就如同美國，地產將以小規模、個性化為主，將是設計師的戰場。
美國設計師現在都在哪？中國。川普都去做總統了，伊萬卡都要去做世界銀行行長了，大趨勢，你看明白了嗎？
代理行業，預計也就2到5年時間，並將不斷萎縮。分銷渠道，可能還能堅持5年，不過也都是小打小鬧，遠程操作。成本大、風險大。
有人說，欲練神功，引刀自宮。成功都是被逼出來的。這是典型的拿剩者為王結果來套大量競爭者死亡的詭辯。
何必一葉障目，不見森林呢？廣闊天地，大有作為。
城市化、城鎮化之後，和城市更新、棚改一起的，還有鄉村振興、旅遊振興、文創振興、體育產業振興。這是有國策和國家資金支持的大服務業，據不完全統計，光國家級扶持資金，就達到3年6萬億以上。
別忘了，偉大領袖是從農村包圍城市勝利的，碧桂園也是從三四線成為宇宙第一房企的。
文創基地、文旅小鎮、田園綜合體、現代農莊等，將再造一個社會主義新農村。
有人要問，農村人口這麼少，搞得起來嗎？
那麼就首先在離大都市一小時交通圈的，只要通勤滿足，為何白領們要住在房租高昂的群租房、郊區房？
新型的文創類公司，比如設計公司、自媒體工作室、婚紗攝影公司等，還要呆在倉庫、工廠嗎？
2019，讓我們到南方去，到農村去。
7th
誰來拯救代理公司
本來寫到這裡就該結束了。三哥的一貫作風是學賈詡。做人留一線，日後好相見。
至於做事要不要不留餘地竭盡所能，看老闆表現，日後相見不相見的的，再說吧。
然而三嫂說，又何必。時代滾滾向前，一個人最後又能留下什麼。知識向來不是核心競爭力。就跟你寫了這麼多，為知識付費的又有幾個。
也對。那就再囉嗦幾句。
前面我們說過，賈詡只說了道勢道法術。後面還有三項曹操是懂的，他就不說了。
那就是人和人心、人性。
基於人性，尊重人心、團結人。
我們看凡是偉人，是不是都特別注重這個。所謂接地氣，其實說的就是
說人話、辦人事、統人心。
但是這種事很多時候不能明說，人性是複雜的，具有多面性。很多時候，你就簡化下，大家有什麼好處，避免什麼壞處，趨利避害就可以。
所以曹操問賈詡立儲之事，賈詡就說恍惚見到了袁紹劉表。
曹操就什麼都明白了。望梅止渴、削髮代首的一代梟雄哪有不懂的。
代理公司在接下來的時代有沒有轉機呢？是否一定會過渡到歐美的代理人模式，還是會發生房利美這樣的崩潰?
代理公司的核心競爭力始終是人。人帶來的資源才是最廉價的。
在此，三哥就拋玉引磚，勉為其難胡亂指點一下江湖。
第一，大公司的數據庫優勢將繼續存在價值。這主要是ZF端數據，大家懂的。C端數據，想想在誰手裡。那麼接下來你主攻的就應該是C端數據。
第二，整合線上資源，主要就是整合傳播矩陣。包括主流媒體、自媒體、跨界媒體。前面我們說過，要具有三輪達到百萬級千萬級的傳播效果。
第三，整合線下資源，主要就是聚客資源。包括中介、旅行社、大健康等等有效客源資源。這是一項成本極大的活，但是其實，對於這些資源來說，不拿出來用，遲早變成別人的。還有BAT虎視眈眈隨時發動呢！
第四、多聯合新銳的設計師而不是牛逼的。關於技術服務產品研發這件事，看起來非常成熟，但是成熟意味著即將衰落，牛逼已經成為過去，代價也太大。
第五，精選自己的高銷隊伍，試行藍精靈模式。在開盤期三個月內強勢介入。不要再設那麼多管理崗位，高手，談客去。博導都給本科上課了，乙方高管有什麼好高高在上的？
不能再說了，太得罪人，就到這裡吧。
一家之言，如有謬誤懇請留言指正。
為知識付費體現你的實力。點贊轉發分享有利於你的人脈。哈哈哈。
再多說幾句：代理公司也是小微企業、民營企業啊，還是勞動力密集型企業、服務業、現代服務業。有沒有申請紓困政策、紓困資金啊？看來大佬們是不差錢？
參加政協工商聯的應該也不少吧？
我們知道，作為一個行業，房地產和代理還會長期存在下去，但是企業，上游可能會越來越大而全，下游則會越來越精細化、小而美。中間的基本上會被淘汰消滅。轉型勢不可擋，馬雲最近在海南說，彎道超車，不如換道超車。海南要搞智慧化、物聯網化新型國際旅遊島。
改變思路、改變做法的時候到了。
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