有3類過路客是過路財神,要選址哪些地段才能迎財神入門?

過路客是另一個重要的顧客來源,他們既不是在區域內居住或工作,也不在區域內購物或辦事,他們只是路過且選擇停留。對社區店面而言,過路客只佔了一小部分的生意比例,但是對公路(或高速公路)的店面,他們也許佔了絕大部分比例的生意。估計過路客的衝擊也許有難度,因為流量計數無法區分通勤者(及旅客)流量和本地流量。然而,你可以考慮下面一些因素:

有3類過路客是過路財神,要選址哪些地段才能迎財神入門?

通勤者

通勤者

通勤者是上下班定期通過你門店的過路客。對於某些類型的餐廳及零售店,包括:快餐及其它外帶餐廳、便利店、藥店、服務站、酒吧等,通勤者是一個主要的顧客來源。位置、能見度及可接近性是吸引通勤者流量的關鍵。相對於競爭店的位置,你的店面在下班回家路上的一邊通常比較好,但是咖啡店、麵包店及早餐店也許要位於上班路上的一邊。既然很多通勤者的生意是瞬間臨時造訪的生意,能見度及可接近性對於一個好的通勤者店面是至關緊要的。事實上,沒有好的能見度,通勤者或旅客就不可能會帶來生意。

你如何知道在馬路上的流量是否為通勤者?下面指引應該對你有幫助:

  1. 當地知識:當地的零售商或房地產中介一般能準確地回答這個問題。
  2. 常識評估:主要大動脈道路從住宅區連接到商業或辦公區之間通常有大量的通勤者流量。
  3. 流量計數:在早上8點、中午及下午5點的流量數差異是一個可行的方法來衡量通勤者。

記住:要對通勤者有強大的影響,你的門店必須是個吸引通勤者的店面,必須位於通勤者的流量通道上,必須有好的能見度以及容易出入,而且必須比競爭店或區域內其它零售店的位置還好。

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旅客

旅客

一個旅客是一個過境市場的個人。如果你的門店是一家快餐廳、賓館或服務站有很多主要公路(或高速公路)流量的店面,旅客是你生意的主要顧客來源。然而,大多數餐廳及零售店從來看不到一個旅客。介於中間的店面會有一些旅客生意,因為他們靠近承載旅客的道路上。

吸引旅客的5個關鍵點類似於吸引通勤者的指引,你的門店必須:

  1. 位於一條有旅客的公路上。
  2. 提供一個服務或產品是旅客所需要的。
  3. 有能見度及可接近性,讓旅客從公路遠處就可看到你門店。
  4. 比競爭店的位置更好。
  5. 有一定的零售商圈拉力以及必要的商家連結的健康組合。

旅客首先被有商家集群(通常是幾家餐廳、便利店及加油站)的交叉路口的引力所吸引,其次被這個集群內的特定商家所吸引。稀疏的交叉路口(只有1家餐廳或加油站)的店面只會帶來有限數量的順便造訪的短途旅客;有很多餐廳及其他零售活動的繁忙交叉路口會成為吸引長途旅客的“目的地”。

因為旅客會先選交叉路口,然後選特定的餐廳或加油站,好的策略位置是必要的,否則最佳位置的門店會拿走生意。從公路上的能見度很重要,但是當旅客進入零售區域在選擇哪家店時,也要讓他們一眼就看到你的店。大多數的城市地段適用相同的規則:你需要一個交叉路口有吸引旅客的商業集群,好的能見度,以及好的位置。很多公路的地段(通常在城市周邊)沒有一點機會來吸引旅客,因為他們不符合這些條件。如果旅客從公路上無法輕易地看到你,或者一進入零售區域時不能馬上發現你的招牌,他們也許就不會給你帶來營業額。

記住:店面要對旅客有強大的影響,尋找有足夠零售活動可拉進旅客的交叉路口,跟其他商家生意有好的連結,好的能見度(至少在零售區域的入口點),以及強大的策略性位置。

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遊客

遊客

遊客是在區域內停留並花些時間的旅客。潛在的遊客生意的最佳指標是賓館,住在賓館裡的客人在選擇餐廳或購物點時傾向於便利驅動,對當地居民會帶來負面的權衡代價:來自一堆賓館的太多生意會改變社區的特性,因此當地居民就比較不會來。季節性的考慮也許會衝擊遊客生意,一些區域像三亞每年會經歷季節性的人口遷移,有可能使得當地人口倍增。

記住:在有季節性人口遷移的度假區域(例如三亞),遊客可能是一個強大的顧客來源。一般而言,整個區域會得利於遊客,遊客對一個特定店址的影響能夠用1公里範圍內的賓館來衡量。然而,要考慮與社區居民的權衡。

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