【加拿大樂活網lahoo.ca 郭星撰寫】1月28日，地產公司Rennie Group發佈報告稱，到2041年大溫地區居民將比2017年增加110萬，總數達到403萬。Rennie Group認為這個數字意味著50萬套住房剛需！
黃三水看到這呵呵一笑，如意算盤打得雖然響，但110萬人從何而來？就算真來了又能對房地產市場有多大影響？
黃三水解釋說，根據2016年人口普查的數據，整個加拿大人口生育率只有1.6，大溫地區則只有1.56，而人口世代更替保持不變需要2.1才可能做到。也就是說按照2017年大溫人口300萬計算，假定每30年一代人，則2047年人口自然下降到223萬人。這意味著有38.5萬套住房無人居住。
當然這是一種靜態的算法，並沒有考慮到性別比例、人均壽命變化、人口年齡結構等因素，但不可否認的是如果沒有外來移民的大量輸入，人口數量必然迅速衰減。
所以Rennie Group說2041年大溫人口增加110萬並不是意味著新移民有110萬就夠了，事實上可能需要150萬新移民才能達到Rennie Group的預測目標410萬總人口。
那麼問題來了，24年人口增加150萬，每年就是6.25萬，而實際情況是每年大溫新增人口大約在4.5萬左右，每年的缺口是1.75萬，人從何來？
而且隨著富裕的亞洲投資移民越來越少，更多技術移民將選擇安省、阿省等工資更高房價更低的地區定居。
房價高企的大溫還能不能保持對新移民的吸引力本身就是巨大的疑問。所以Rennie Group在報告中的分析有一廂情願之嫌。
不過黃三水說Rennie Group的結論大方向沒有錯，那就是大溫地產的未來完全取決於移民數量。但移民數量又直接受到房價的影響。這看起來又是個無解的悖論。
當然，我們可以樂觀的想象，無論大溫房價漲到什麼高度，都有人願意飛蛾撲火的勇作接盤俠，但這是不是某些地產從業人員的一廂情願，參考一下2018年的地產行情就能明白，好花尚無百日紅，世界上又哪來只漲不跌的房地產市場。
黃三水說，退一萬步講，就算Rennie Group的預測全部兌現，大溫到2041年有50萬套住房的剛需又如何呢？
假設50萬套住房分24年消化完，每年就是2.08萬套住房。但根據溫哥華市政府在2018年剛剛制定的規劃，70萬人口的溫哥華在未來十年要增加7萬套住房，也就是每年7000套，按照這個比例計算整個大溫每年新增住房數量遠超2.08萬套。
即便不考慮動態的變化因素，大溫的房子也是慢慢過剩而不是越來越緊缺。
最後讓我們看一下Rennie Group報告中提到的一些關鍵數字，大家看一看算一算這些數字實現的概率有多大。
1、到2014年，大溫增加110萬人口。
2、到2041年，大溫增加49萬8204套新住房。
3、 29萬2351套是獨立屋或者聯排別墅，20萬5853套是公寓。
4、2017年至2041年間人口平均增長率為1.3％。
Rennie Group的報告還指出，這幾年新房開工率非常高，所以最近幾年房屋供應量可能超過新增需求，但考慮到建新房的同時還要拆舊房，所以供需還是平衡的。
黃三水總結說，Rennie Group做了非常樂觀非常完美的預測，但問題是實現這個預測的過程中不可測因素很多，甚至一場不大不小的地震都能讓預測的結果付之東流。
炒房子研究好三五年的事足夠了，自己住就不要想的太多。
各位可以試想一下，如果你請的地產經紀為你分析24年後的地產發展態勢，你會覺得這個地產經紀很靠譜嗎。
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