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■本文作者： 王小明 北京在明律師事務所
導讀：在轟轟烈烈全面鋪展開來的棚戶區改造項目中，新建的房屋“被棚戶”是老百姓較為不能理解和接受的一種情形：明明我的房屋建造於上個世紀90年代甚至更晚，既非筒子樓又非簡易樓更不是經鑑定的“危房”，怎麼就能把我的房屋按棚戶區改造名義實施徵收呢？如此一來，我的房屋在補償安置時豈不是要面臨和真正的“棚戶房”同等的標準、待遇了？這樣的“一把尺子量到底”，能公平、合理得了嗎？2018年12月底，最高人民法院對一起此類爭議作出了裁判，確立了清晰地認定標準，本文在明律師就為大家淺析這一問題……
【基本案情：房齡不足10年的小區竟成“棚改”對象？】
江西省景德鎮市珠山區的周女士的房屋被當地政府劃入棚戶區改造項目徵收範圍，然而周女士卻對此大為不滿，並一紙訴狀將涉案房屋徵收決定訴至法院，請求依法予以撤銷。周女士起訴的主要理由就是，其所居住的小區房齡不足10年，怎麼就能被劃入所謂“棚戶區改造”項目的徵收範圍呢？難道硬件設施良好的新房也要被跟著一起按“棚戶房”的標準進行拆遷並給予補償嗎？然而其訴訟請求先後被景德鎮市中級人民法院、江西省高級人民法院判決駁回。周女士無奈，向最高人民法院申請再審。
棚戶區改造
【最高法一錘定音：棚戶區是“一片”，一片之內的不論新舊都可以拆】
本案的爭議焦點事實上只有一個：棚戶區改造範圍的界定問題，即究竟新房能不能被列入棚戶區改造項目範圍的問題。
最高人民法院在裁定書中首先明確找到了棚戶區這一概念的準確定義：
《住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、財政部、農業部、國家林業局、國務院僑務辦公室、中華全國總工會關於加快推進棚戶區（危舊房）改造的通知》（建保〔2012〕190號）第二條規定，城市棚戶區（危舊房），指城市規劃區範圍內，簡易結構房屋較多、建築密度較大，使用年限久，房屋質量差，建築安全隱患多，使用功能不完善，配套設施不健全的區域；城市棚戶區（危舊房）改造具體範圍由市縣人民政府結合當地實際情況確定。
據此，最高法在裁判中指出，棚戶區指向的是具有簡易結構房屋較多等特徵的區域，即一定區域如滿足簡易結構房屋較多等特徵，即符合城市棚戶區的標準，而並不要求該區域內任一具體房屋均符合棚戶區的全部特徵 。根據各方當事人提交的證據及原審查明的事實，珠山區政府有權依法在符合比例等原則的前提下結合景德鎮市珠山區實際情況確定城市棚戶區的範圍。
請注意，這裡提及的“比例原則”在明律師曾多次提及過，可以簡單地理解為棚戶區改造項目在劃定範圍時要首先考慮“改造類項目”公共利益目標的充分實現，在此基礎上對涉案片區內的非“棚戶房”的影響應控制在最低限度內。這就意味著棚戶區改造項目中是允許“摻雜”入個別非“棚戶房”的新房一併參與改造的，因為在現實中這些新房有可能是與眾多成片的老房交叉重疊在一起而很難單獨予以保留的。
根據上述理由的指引，最高法最終判決駁回了周女士的再審申請。
【律師解析：被劃入“棚戶區”的新房補償未必吃虧】
如此一來，廣大被徵收人就有困惑了：我的新房被強行劃入了“棚改”項目範圍，我的補償安置結果豈不是要白吃虧了？在明律師結合這份裁定書的內容分析認為，這自然是不可能的。
最高法在涉案裁定中還補充了這樣的表述：
徵收國有土地上的房屋，應當充分考慮房屋區位、用途、建築結構及新舊程度等方面的具體情況，嚴格按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》及《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定進行房屋價格評估，對被徵收人給予公平補償。原審法院已在裁判文書中就相關問題向徵收部門提出了建議：“建議徵收部門在補償時，能具體問題具體分析，充分考慮房屋的建設年限、小區的基礎設施、周邊環境以及生活狀況等，不能將房屋納入棚戶區改造範圍就以‘棚戶房’特徵來界定房屋價值”……
無疑，在涉案裁定、判決的邏輯前提下，這段表述是極為必要和及時的。即使被徵收人的新房被列入了棚戶區改造項目範圍，其在確定徵收補償時仍必須嚴格依據590號令所確立的原則，通過“市場比較法”完成嚴格的房屋價格評估程序，充分考慮涉案房屋的新舊程度確定其周邊類似房地產的市場價格（注意，這裡不能簡單粗暴地拿其所在區域內的“棚戶房”為參照對象進行評估，否則是不合法的）。如果被徵收人對計算出來的補償結果不滿，完全可以依法對評估報告申請複核或者專家委員會鑑定，也可以依法針對徵收補償決定提起復議或者訴訟。也就是說，最高法認為，新房可以被列入棚戶區改造項目範圍一併拆除，但新房的徵收補償不能按照“棚戶房”的標準作出。
通過這一較新的判例，在明律師想提示廣大被徵收人的是，棚戶區改造項目優先考慮的是“公共利益”而非“某個個體的利益”，這一點大家是一定要明確認清的。至於涉案裁判確立的原則究竟是否公平、合理、適當，大家都可以討論或發表不同的意見。但就實務層面的操作而言，我們是不能“逆”著最高法的裁判走的，否則就會吃“憋”。若被徵收人一早就對涉案項目的啟動不滿，就要在社會穩定風險評估、徵收補償方案公開徵求意見、預籤補償協議等階段將自己的意見明確提出，以民意影響縣級政府的徵收決策。而一旦“木已成舟”，大家也要面對現實，將維權的重點及時轉移到補償安置上來。就目前一些法治環境較好的大城市而言，棚戶區改造類項目的補償安置標準確實是不低的，達到“1:1.5”左右也絕非不可能。一套老城區內小几十平米的房屋轉眼變成兩套新城區內一百多平方米的三居室，這樣的補償安置被徵收人也未必是不能接受的。
不過這案子這麼判到底是否妥當，大家不妨通過評論、留言提出自己的觀點……
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