在棚改的帶動下，近幾年老城舊改、城中村拆遷的力度非常大，催生了大量的拆二代。在老房換新房或者換貨幣的過程中，有些人大賺了一筆，不少家庭住房條件、生存環境、生活水平等有了質的飛躍，但也有些人反而在拆遷後降低了生活水平。棚戶區改造、城中村改造與舊城改造等改造類項目是推進城市化建設的重要措施，它的目的與初心無疑是積極的。為什麼會出現“越拆越窮”這樣的情況呢？我想有一個重要原因，那就是違法徵收現象多發，而被徵收人又不太熟悉相關的法律知識，以致於救濟不及時、不恰當。
今天就從法律層面結合拆遷實踐，為大家科普，棚戶區改造、城中村改造、舊城改造等必須遵守的四大補償原則。2020年遇棚改、城改弄清四個問題，補償多少，被徵收人是具有話語權的。
一、城中村房屋參照城市房屋補償，標準不能降
我們可以這樣解釋城中村，它是指一些經濟發達地區城市的建成面積迅速擴張，將原先分佈在城市周邊的農村納入城市的版圖。顯然，城中村是我國城市化快速推進過程中的一種特殊現象，對於這樣的一種情況，當徵收事件發生時也應特殊對待才是。然而在實際操作過程中，不少的徵收方會把這樣的一類房屋簡單的當作是農村房屋一樣看待，拆遷時也按照普通農村房屋標準予以補償，被徵收人拿著這樣的補償根本無法在周邊城區買上合適的房屋，生活水平也會因此而下降。這樣的一種補償方式對被徵收人來說，顯然是不公平不合理的。
那麼，城中村改造該如何進行補償呢？《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款規定，徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。所以說，城中村拆遷應該參照國有土地上房屋的拆遷補償，這一標準不能降。
二、無證房≠違建，應依法甄別併合理補償
由於城中村和老城區，本身就存在年代較為久遠，不少老舊房屋沒有房證，既有歷史原因也有當初管理低效造成的登記不及時、不完全的原因。因此，對於城中村和舊改中出現的無證房，不能一刀切地定性為違建。應當在尊重歷史和事實的基礎上，依法合理補償。
一些地方存在口頭“認定違建”，以拆違促拆遷的徵收現象，咱們被徵收人一定要小心。從認定違建到催告、拆除，這需要走完一整套法律流程。咱們在這其中是擁有陳述、申辯、複議、訴訟的權利，來爭取補償權益的。可不是他們說拆就拆的。
三、拆遷不得降低被徵收人原有生活水平
拆遷的目的是為了提升城市的形象和完善服務功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足於公共利益的。因此法律規定，徵收不得降低被徵收人原有生活水平。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，房屋徵收補償主要包括這四塊內容，一項也不能少：一是被徵收房屋價值的補償(參考周邊同類房屋的市場價值)，二是因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，三是因徵收房屋造成的停產停業損失的補償，四是市、縣級人民政府制定的補助和獎勵。
這四塊補償相加，應當充分保障被徵收人的生活水平不得降低，並略有改善。那些擁有合法房屋，卻在舊改中越拆越窮的，基本都是違背了這一補償原則。
四、要錢還是要房，由被徵收人說了算
《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確了，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。也就說，要房還是要錢，應當由拆遷戶說了算。
當然，實踐中也發現，一些地方在提供補償方式時“暗做手腳”，地方想要去庫存時，就故意將產權調換設置的相對合理，而對貨幣補償設置過低的標準；地方想要引導被徵收人選擇貨幣補償時，又故意將產權調換設置的不合常理，安置地點非常偏遠。這都是不合法不合理的。
根據法律規定，貨幣補償，應當參考評估時點周邊同類房屋的市場價值，因此，不能故意設置過低的補償標準。
同時法律也規定，因舊城區改建，被徵收人選擇房屋產權調換的，應當提供改建地段或者就近地段的房屋。所以，拆遷後安置地點明顯過於偏遠，這是不合理的。
拆遷律師提醒各位被徵收人：拆遷改造的理由或許五花八門，但徵收補償安置的原則必須符合上述四個原則。當咱們遭遇不合法不合理的房屋拆遷時，應當及時採取法律手段，維護自己的合法權益。
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