【最高人民法院判例】
評估財產僅為輔助拍賣程序的手段，當事人並不能僅依據評估價格過低而主張重新評估或拍賣
裁判要旨：
對拍賣財產進行評估，只是輔助執行法院確定拍賣保留價的手段，評估後最終成交價格仍需由市場檢驗，故評估結果出具後，被執行人僅以評估價格嚴重低於真實價格為由請求重新評估或拍賣的，法院不予支持。案情介紹：
一、許繼文持鄂爾多斯市公證處出具的（2011）鄂證經字第5599號《具有強制執行效力的債權文書公證書》，向內蒙高院申請執行內蒙古三江房地產開發有限公司（下稱“三江公司”）財產，法院查封了十套案涉抵押房產並作出（2012）內執字第12-6號裁定，對上述查封的七套房產予以拍賣。
二、內蒙高院委託景通房地產評估公司（下稱“景通公司”）對擬拍賣房產進行評估，景通公司出具內景通估字（2013）第0821號《房地產估價報告》（下稱“《評估報告》”），評估值為59154312元。
三、三江公司以涉案房地產估價過低為由對《評估報告》提出異議，請求撤銷該《評估報告》並重新委託評估機構進行評估。內蒙高院作出（2014）內執異字第1號執行裁定（下稱“內1號裁定”），駁回了三江公司的異議請求。
四、三江公司向最高法院申請複議，請求撤銷內1號裁定，最高法院駁回三江公司的複議請求。
裁判要點及思路：
關於評估結果嚴重低於市場真實價格的問題。執行程序中拍賣的目的是為了儘快實現申請執行人的債權，對拍賣財產進行評估，只是輔助執行法院確定拍賣保留價的手段，評估價格並不是最終的交易價格，最終成交價格仍需經由市場檢驗。被執行人如認為評估價過低，亦可以在拍賣前履行生效法律文書確定的義務或者參與競買。因此，評估結果出具後，沒有法定理由，不應啟動重新評估。依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第六條的規定，
只有當事人或者其他利害關係人有證據證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法的，才符合申請重新評估的條件。實務要點總結：
前事不忘，後事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人對評估報告有異議時不應僅以評估價值不當為由主張推翻結果重新評估，更應關注著評估機構的資質和評估程序瑕疵。結合最高院的裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：一、評估機構具有合法評估資質，其評估結論無法定事由不得推翻，且異議人承擔舉證證明評估機構存在不符合法定條件的證據，若不能舉證證明，則應承擔舉證不能的敗訴結果。
所以，依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第六條規定，異議人主張重新評估的應在評估機構及人員資質和評估程序瑕疵上下功夫。
二、評估機構具有合法評估資質，其評估結論若無法定事由則不得推翻。此時，異議人承擔舉證證明評估機構存在不符合法定條件的證據，若不能舉證證明，則應承擔舉證不能的敗訴結果。若異議人仍主張評估價格嚴重低於市場價格，評估機構對於評估方法、評估過程、評估對象特徵、估價原則等問題做出了詳細說明，法院對於評估機構根據專業知識判斷及行業規範得出的評估結論一般予以認可。所以，當事人請求重新評估，應承擔對評估機構或評估方法有違法情形的舉證證明責任，否則將承擔舉證不能的不利後果。
三、此外，法院認為對拍賣財產進行評估，只是輔助執行法院確定拍賣保留價的手段，評估價格並不是最終的交易價格，最終成交價格仍需經由市場檢驗。被執行人如認為評估價過低，亦可以在拍賣前履行生效法律文書確定的義務或者參與競買。
所以，擬拍賣財產的最終市場價值，需在拍賣程序中通過市場競價形成，而非由評估價所決定。
相關法律：
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第六條 人民法院收到評估機構作出的評估報告後，應當在五日內將評估報告發送當事人及其他利害關係人。當事人或者其他利害關係人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告後十日內以書面形式向人民法院提出。當事人或者其他利害關係人有證據證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當准許。第二十三條 拍賣成交或者以流拍的財產抵債的，人民法院應當作出裁定，並於價款或者需要補交的差價全額交付後十日內，送達買受人或者承受人。第二十五條 拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。重新拍賣的價款低於原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的佣金，由原買受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除後保證金有剩餘的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交；拒不補交的，強制執行。《拍賣法》第六十一條 拍賣人、委託人違反本法第十八條第二款、第二十七條的規定，未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償；屬於委託人責任的，拍賣人有權向委託人追償。拍賣人、委託人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真偽或者品質的，不承擔瑕疵擔保責任。因拍賣標的存在瑕疵未聲明的，請求賠償的訴訟時效期間為一年，自當事人知道或者應當知道權利受到損害之日起計算。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十一條 當事人、利害關係人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應予支持：（一）競買人之間、競買人與拍賣機構之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的；（二）買受人不具備法律規定的競買資格的；（三）違法限制競買人參加競買或者對不同的競買人規定不同競買條件的；（四）未按照法律、司法解釋的規定對拍賣標的物進行公告的；（五）其他嚴重違反拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。當事人、利害關係人請求撤銷變賣的，參照前款規定處理。以下為該案在最高法院審理階段關於該事項分析的“本院認為”部分關於當事人能否因拍賣中評估價值過低要求重新評估拍賣的詳細論述和分析。
本院認為，“關於《評估報告》是否存在程序嚴重違法、評估結果嚴重失實的問題。資產評估是由評估機構為了特定目的，遵循適用的評估原則，按照法定程序，綜合運用相關專業技能，對特定資產的價值進行估算的過程，具有較強的專業技術性。而執行程序中拍賣的目的是為了儘快實現申請執行人的債權，對拍賣財產進行評估，只是輔助執行法院確定拍賣保留價的手段，評估價格並不是最終的交易價格，最終成交價格仍需經由市場檢驗。被執行人如認為評估價過低，亦可以在拍賣前履行生效法律文書確定的義務或者參與競買。因此，評估結果出具後，沒有法定理由，不應啟動重新評估。依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第六條的規定，只有當事人或者其他利害關係人有證據證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法的，才符合申請重新評估的條件。內蒙高院在異議裁定中認定，景通公司具備相應的評估資質。對此，三江公司在複議申請中未再表示異議。三江公司認為評估程序嚴重違法的理由是，景通公司在對案涉房產進行評估時，選取的三個交易實例不符合《房地產估價規範》中的要求。三江公司並沒有否認《評估報告》中關於自2011年以來，東勝區房地產市場處於持續的低迷狀態，尤其是2012年以來房地產市場出現銷售面積下降、量價齊跌等問題的說法，亦未否認內蒙高院異議裁定中所說的評估財產所在地鄂爾多斯市房地產市場低迷、成交量急劇萎縮、很難找到可以相比交易實例的現狀。本案複議聽證階段，三江公司亦不能提供與涉案房地產估價時點相符的交易實例。景通公司選取的三個可比交易實例中，實例A的拍賣公告，是同一房產三次拍賣公告中的中間一次降價拍賣公告，而未選擇參考價最低的一次公告，當屬合理做法。三江公司雖提供了其他參考價較高的房屋拍賣公告，但也未提供最終成交的證明。三江公司沒有提供證據證明實例C中的成交合同是其與許繼文之間受債權債務關係影響或者是利害關係人之間的交易。另一方面，景通公司根據《房地產估價規範》的要求，
綜合運用了市場比較法和收益法兩種方法綜合估算出了案涉房地產的估算價值。在用市場比較法估算中，已經在測算過程中採取了專業的估價方法，對涉案房地產與選取的交易實例的位置、用途、交易日期、交易價格等相關因素進行了比較修正。同時，根據《房地產估價規範》，評估機構在進行房地產拍賣底價評估時，可以考慮短期強制處分（快速變現）等因素的影響。所以，三江公司關於景通公司對案涉房地產的評估價格嚴重失實的主張，本院不予採信。”最高人民法院：《許繼文與內蒙古三江房地產開發有限公司其他執行申請複議執行裁定書》【（2014）執復字第16號】
延伸閱讀：
有關當事人能否因拍賣中評估價值過低要求重新評估拍賣的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關的案例及裁判觀點，以供讀者參考。1、當事人對評估報告所提出異議，法院主要審查評估機構、人員資質以及評估程序是否嚴重違法，異議人所提遺漏公司資產問題已由審計、評估機構作出合理解釋，評估程序並不存在嚴重違法情形，評估價格應予認可。
案例一：《金炳興申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》［最高人民法院（2015）執申字第12號］
本院認為，“關於案涉股權評估價格是否嚴重低於實際價值。執行程序中，對執行財產的評估應當委託第三方專業機構進行。按照《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第六條的規定，對於當事人對評估報告所提出異議，人民法院主要審查評估機構、人員資質以及評估程序是否嚴重違法。案涉評估報告系由專業審計機構、評估機構按照相關法律法規及行業規範作出，所採用成本法屬於資產評估通行方法，銀盛公司所提出遺漏公司資產問題已由審計、評估機構作出合理解釋，本案評估程序並不存在嚴重違法情形，評估價格應予認可。”
2、評估機構具有合法評估資質，其評估結論無法定事由不得推翻，且異議人承擔舉證證明評估機構存在不符合法定條件的證據，若不能舉證證明，則應承擔舉證不能的敗訴結果。
案例二：《重慶中僑置業有限公司、中國信達資產管理公司重慶市分公司與重慶中僑置業有限公司、重慶康信置業有限公司等信用證糾紛、申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》［最高人民法院（2016）最高法執復20號］
本院認為，“涉案評估報告作出後，華康公司已對中僑公司主張的持股比例越高股票價格應該越高、持股比例越小股票價格應該越低、應當參考彩虹顯示器件股份有限公司持有西部信託公司股權的成交價格作為評估價格等理由均予以了回應，認為中僑公司的主張並無依據，其評估結果客觀真實應當繼續維持。華康公司作為具有合法評估資質的評估機構，其評估結論無法定事由不得推翻。因中僑公司並未提供證據證明華康公司及其評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法，故其請求重新拍賣的複議理由於法無據，本院不予支持。此外，涉案股權第二次拍賣在第一次保留價的基礎上下浮10%作為保留價，其真實價值也已在第二次拍賣中得到了市場檢驗，最終以高於第二次保留價10萬元的價格成交，也表明了評估價格並不低於涉案股權經拍賣檢驗的市場價格。因此，中僑公司關於涉案評估報告已經過期且價值嚴重偏低應當重新評估的複議理由既無事實依據亦無法律依據，不能成立。”
案例三：《周紅、廣西友容投資有限公司與韋佳寧股權轉讓糾紛執行裁定書》［最高人民法院（2016）最高法執復59號］
本院認為，“涉案評估是否存在評估價格過低的問題。第一，涉案股權評估是依法委託具有評估資質的評估公司嚴格遵守法定程序進行，韋佳寧主張對涉案股權評估前應當先進行審計，並無相應的法律依據，不能成立；第二，韋佳寧主張評估機構漏評了兩塊土地資產，但是其提供的證據不足以證明評估報告存在漏評的情形；再者，對於韋佳寧在筆錄中提出的評估方式和評估價值偏低因涉及評估技術性問題，廣西高院也委託評估機構向韋佳寧答覆，2013年11月19日該院將評估機構覆函已送達給韋佳寧。況且，評估報告的評估結論只是確定拍賣保留價的參考，其真實價值需要市場的檢驗。涉案股權的拍賣經過了充分競價並溢價成交，亦不存在法律規定的應當重新拍賣的情形。綜上，韋佳寧主張評估報告存在估價過低，涉案股權應當重新評估拍賣的複議理由沒有事實依據和法律依據，不能成立。”
3、異議人認為評估價格嚴重低於市場價格，評估機構對此出具了書面回應，對於評估方法、評估過程、評估對象特徵、估價原則等問題做出了詳細的說明。法院對於評估機構根據專業知識判斷及行業規範得出的評估結論應當予以認可，對異議人重新評估的請求未予支持。
案例四：《方正東亞信託有限責任公司與常州華光房地產開發有限公司破產管理人、江蘇華光銀河灣房地產開發有限公司等借款合同糾紛執行裁定書》【最高人民法院（2016）最高法執復30號】
本院認為，“根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第六條之規定，當事人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告後十日內以書面形式向人民法院提出。當事人有證據證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當准許。本案中，華光公司等四被執行人是對評估報告結論提出異議，認為案涉房產、土地的評估價格遠低於市場價格。評估機構金寧達恆公司對此出具了書面回應，對於評估方法、評估過程、評估對象特徵、估價原則等問題做出了詳細的說明。在無證據證明評估程序存在不當或評估機構和人員不具備法定資質的情況下，人民法院對於評估機構根據專業知識判斷及行業規範得出的評估結論應當予以認可。江蘇高院異議裁定的結論並無不當，申請人關於評估報告結論有誤的複議理由缺乏事實與法律依據，不能成立。”
4、異議人並未主張對評估機構、評估人員相應的評估資質及評估程序的異議，也未有充分證據證明評估價格明顯偏低，且擬拍賣財產的最終市場價值，需在拍賣程序中通過市場競價形成，而非由評估價所決定，故異議人請求重新評估拍賣，法院不予支持。
案例五：《徐回春與張仲兵、朱立英借款合同糾紛執行裁定書》［江蘇省高級人民法院（2017）蘇執復56號］
本院認為，“根據最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第六條規定：‘當事人或者其他利害關係人有證據證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當准許。’本案中，複議申請人並未主張對本案所涉評估機構、評估人員相應的評估資質及評估程序的異議，也未有充分證據證明本案特定個體房屋的評估價格明顯偏低，且擬拍賣財產的最終市場價值，需在拍賣程序中通過市場競價形成，而非由評估價所決定。此外，如評估報告超過有效期，法院應依法重新評估。然而，複議申請人並未舉證證明評估報告超過有效期，其僅以本案已決定再審，因再審時間較長，可能導致評估報告不能反映涉案房產的客觀價值為由，請求撤銷南通中院（2017）蘇06執異16號執行裁定，並對（蘇通）金土地（2016）（房估）字第715號房地產估價報告中關於平潮鎮正和名邸一樓門面房8套、二樓商業房8套的評估價格不予認可，沒有事實和法律依據，本院不予支持。”
評估大師網址：http://www.pinggunet.com
閱讀更多 評估大師 的文章
