總體量價繼續降溫，廣州逆勢而上

2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落6.4個百分點；商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個百分點，比上年回落1.5個百分點。房地產行業處於景氣下行期，商品房銷售增速延續趨勢性回落。結合市場數據分城市來看，12月一線城市成交面積同比升幅較大，二線城市相對平穩，三線代表城市成交同比下降。

房價表現方面，2018年12月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比[1]上漲0.8%，漲幅較前一個月收窄。其中二線和三線代表城市房價增速均有下降，但一線城市環比漲幅卻擴大至1.3%。而各線城市二手房價格環比增速全線降低，一線、二線和三線代表城市房價環比分別為-0.3%、0.1%和0.3%，符合當前量價繼續降溫、樓市過冬的客觀情況。

新房價格同比漲幅全年呈現升勢，對應於銷售面積和銷售額增速之間的缺口在放大。2018年12月70個大中城市新建商品住宅價格同比增速升至10.6%；二手住宅價格同比增速與上月持平，為7.6%。近一個月，菏澤、珠海、廣州、福州等多地調控政策有所鬆動，但從房價同比漲幅數據來看，控房價任務依然艱鉅。“房住不炒”的總基調將依然堅持，各地根據實際需求自下而上試探微調。

70個大中城市新房和二手房價格指數環比（%）

值得注意的是，一線城市新房成交同比增幅較大以及房價環比增速逆勢而上，主要源於廣州表現搶眼。12月，廣州房地產市場交易活躍度明顯回升，商品住宅成交1.5萬套，成交面積超過150萬平方米，環比和同比增幅分別高達170%和58%，統計局公佈的廣州新房價格環比也上漲了3%。

廣州一直被認為是一線城市中樓市“穩紮穩打”、居住成本相對較低的城市。臨近2018年末，廣州接連出臺了幾項邊際放鬆的措施：“330新政”前土地出讓成交的商服類物業可面向個人銷售，更改“一刀切限價”政策為根據周邊樓盤價格浮動調整限價。此後荔灣區、海珠區等多個樓盤均出現了通過網簽單價提高的情況。

房企資金面並未“水漲船高”

2018年，房地產開發企業到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

儘管流動性合理寬鬆，但房地產開發企業到位資金增速不改下行。在以往數十年間，貨幣環境的寬鬆利好大多數行業，特別是資金密集型且吸納能力強勁的房地產領域。然而，在現階段房地產調控決意擰緊“閥門”，尤其是非信貸融資渠道收緊明顯，總體流動性改善對並不一定推動房企資金面“水漲船高”。

房地產開發企業各項到位資金增速（%）

土地成交增速放慢

開施工保持較快增速。2018年，房屋新開工面積209342萬平方米，增長17.2%，比1-11月份提高0.4個百分點，比上年提高10.2個百分點。房屋施工面積822300萬平方米，比上年增長5.2%，增速比1-11月份提高0.5個百分點，比上年提高2.2百分點。由於此前開發企業補庫存力度較大，土地購置面積與銷售面積的比值仍然呈現升勢，表示開發企業土地儲備相對充裕。房企仍有以縮短資金回籠週期對沖行業景氣下行的動力，存貨開工積極性不弱。

土地市場自年中趨於理性。2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點；土地成交價款16102億元，增長18.0%，比1-11月份回落2.2個百分點。2018年土地成交面積和成交價款增速明顯放慢，分別比上年回落1.6個百分點和31.4個百分點，二者之間的缺口縮窄表明溢價率也在走低。融資渠道受限疊加行業趨勢下行，開發企業在兩頭擠壓下拿地行為更為謹慎。其中一二線城市降溫幅度較大，不僅其土地成交面積同比負增，且土地出讓金額佔比下降。

隨著土地市場成交走弱，在2018年對開發投資增速帶來較大影響的土地購置費遞延效應和統計口徑改變效應逐漸減小，開發投資增速進入小幅回落通道。2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比1-11月份回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點；辦公樓投資5996億元，商業營業用房投資14177億元，分別比上年下降11.3%和9.4%。