2018年，是中国地产行业饱受考验的一年，市场政策的不断收紧、几大巨头的市值不断下跌、“高周转”要求下的质量问题，种种现象都在考验着每一个从业者。“活下去”成为了年度最有力也最悲痛的一句呐喊。
2019年，对于产业地产来说又是极具特殊意义的一年。40年前，即1979年，中国第一家产业园——深圳蛇口工业区开始建设，拉开了我国产业园区建设的序幕。一转眼，产业地产已经走过了40个年头。在这四十年里，中国完成了工业化的进程，并进入了低端制造业向中高端制造业转型升级的过程，产业地产也随之迎来更漫长的蜕变阶段。本期中邺将预测2019年产业地产的三大关键词，并试图从中窥见行业的未来之路。
专一、专业
40年的发展让产业地产从业者逐渐摸清了自己的方向，未来的发展趋势将逐渐向专一、专业化发展。随着大城市土地供应越来越严格，土地获取成本越来越高昂，产业地产招商越来越不景气，各方面成本的上升，逼迫产业地产摒弃传统的大规模化布局，开始走向精细化发展之路，降低成本，提高土地利用率，重点发展主导业务，在未来的产业地产发展中，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，是未来产业园区提高核心竞争力的有效措施。
政府意愿
2018年，大部分地方政府机构信息都已经实现共享化、透明化，伴随着监管机制的完善和监管内容的公开，政府的一举一动将更加暴露在大众的监管中。因此对于现在的政府来说，简单地招商已经不能满足需求，他们将会更着眼于企业对于园区生长和培育的规律的了解和掌握能力，同时希望企业能和政府携手，把一个创新、创业的生态环境和氛围构建起来，共同致力于对高新技术企业进行孵化、进行投资，让它们在本地成长。即为产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、市场扶持、技术平台都要聚集在一起，实现产业集群化发展。
在运营过程中，关于园区的生态和智慧也已经成了各地政府招园区运营商开发运营园区的标配或者标准要求，生态化的园区、绿建的应用，包括智慧化园区管理，能不能和本地政府的行政管理、智慧城市结合起来，在策划园区之初就要植入或者增量投资这些功能，才能使园区变成花园式、生态化的办公环境。
运营
运营是未来十年内产业地产逃不开的主题，对于很多从业者来说，这个词更像是一把枷锁：都说运营是产业地产的出路，但到底什么才是运营，什么样的运营才是好的运营，却始终没有人能给出准确的答案。在2019年，这个问题再一次升级，成为了怎样的运营才能适应2019年的市场？才能在残酷的竞争中稳住阵脚？
运营说到底要解决盈利模式的问题，而产业地产的核心盈利模式主要包括物业销售、物业租赁、增值服务、产业投资4种类型。其中，物业销售的限制越来越多，未来在整个运营体系中所占的比例也将会越来越少，但又是不可缺少的部分，因为产业地产周期长，周转慢，需要适当比例的房地产开发及销售，回笼资金，达到现金流平衡。
物业租赁是物业销售的另一条分岔路，租赁收入除了可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至还可以成为重要的盈利端口。一方面通过有效的招商和运营，实现租赁价格的不断提升，从而实现租赁收入的稳定和持续增长；另一方面伴随着租赁类资产相关的金融产品的成熟，物业租赁能为园区带来融资。
如果说物业销售与租赁都是地产企业的老本行，那么增值服务则是传统地产企业转型做产业地产的重点突破口，极其考验运营方的资源掌控及整合能力。产业投资则是最具挑战的一项业务，但同时又是最容易创造惊喜、获取超额收益的一项业务。两者相结合，能为园区内企业提供从企业服务到企业培育等全产业链的服务，同时也能提供稳定的租赁来源和长久的资金运作方式。
2019年，产业地产的第40年，在中国历史上逢8总是比较凄凉的，逢9总是崛起之年，机遇与危机并存，总是令人充满期待，那么，你准备好了吗？
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