近日，上海臨港控股股份有限公司發佈資產重大重組公告，據媒體報道，本次資產重組是上海臨港集團推進核心業務資產證券化的重要戰略部署，而漕河涇開發區的產業投資和基金管理則是其中最重要的部分之一。另據較早前公告顯示，上海臨港集團將以182億元的代價收購臨港集團等交易對手方旗下6家公司資產，同時向普洛斯、上海建工投資等機構配套募資不超過60億元。如此大的手筆，對於淨資產額不到80億元的上海臨港集團來說，算得上是“超級重組了”。
漕河涇開發區作為上海全球科創中心建設所依託的六個重要承載區之一，地跨上海徐匯和閔行兩區，規劃面積高達14.28平方公里。現已匯聚中外高科技企業及研發服務機構3600餘家，其中世界500強企業投資項目136個，企業累計申請專利25677件，其中發明專利申請14197件，每萬人擁有發明專利數為202.5件，比肩國外科技創新發達地區，全年完成營業收入2933.2億元，形成了以電子信息為支柱，以新材料、生物醫藥、航天航空、環保新能源、汽車研發配套為重點，以高附加值現代服務業為支撐的產業集群框架，成為國內發展速度最快、技術含量最高和經濟效益最好的開發區之一。
園區資產裝入上市平臺
據業內人士評估，這次交易的其中一個亮點是，巨大體量對於淨資產額不到80億元的上海臨港來說，頗有變身意味。
對於傳統的產業園區來說，有價值的更多是無形的資產，例如企業資源、知識產權等，這類資產變現比較困難，但一旦變現，就具有極大的價值。新的數據顯示，臨港集團下屬所有園區入駐企業(含註冊企業)約8000家，上年營收約為7500億元。而截至2018年6月份，上市公司上海臨港的總資產和淨資產只有153.2億元和77.18億元。
上海臨港擬通過本次交易購買漕總公司下屬漕河涇園區的園區開發業務資產，南橋公司、雙創公司、華萬公司的少數股權也將在本次重組中一併注入上市公司。通過本次重組，上市公司的產業佈局進一步完善，現有土地資源儲備將進一步增加，有利於上市公司進一步拓寬上市公司下屬園區產業佈局，提升公司未來園區綜合服務水平，實現規模經濟和範圍經濟。
上海臨港此次重組將不亞於“再造一個上市公司”，這將會令上市平臺的資產規模、收入規模、利潤規模、整體市值都將有改頭換面的變化。
論產業地產上市後的運營能力......
與傳統房企不太一樣，產業地產商上市並不是一定是衝著融資去的，有的是為了鎖定一些土地協議，或稱為“以資本市場之名，行土地確權之實”，有的則是為了平衡一些利益，把一些合作伙伴的收益通過上市的方式來兌現，有的則是為了增加自身的品牌籌碼，便於和更多的合作伙伴與地方政府廣結善緣，縱橫捭闔。
據統計，滬深兩地的上市公司中，已在或者正在涉足產業地產領域的企業之中，有83%被國資委、地方省市國資委和大學所控股，產業佈局長三角佔比42%，環渤海達32%，珠三角18%，中部武漢重慶等區域約為8%，基本全部包含在國家兩大戰略規劃——京津冀一體化和一帶一路範圍內。
但是3年來，除了中國物流資產（1589.HK）赴港上市，招商蛇口（001979.SZ）合併重組上市，坤鼎集團（833913）和武侯高新（871326）在新三板不疼不癢的上市，再勉強算上中德聯合集團在德國法蘭克福交易所的借殼上市，其他籌備上市的公司均遭難產。
理論上來說，具有平臺屬性的公司無不享有超高的估值溢價，美國的蘋果、WeWork、Uber、Airbnb、亞馬遜以及中國的BAT等，都是如此。所以按道理，產業地產商應該擁有更強的再融資優勢。但是現實卻並非如此。南山控股與深基地B股合併擱淺；中新集團（CSSD）自2016年1月拿到證監會IPO準生證後，近2年時間再無下文......這些死在沙灘上的前浪都說明一件事情，那就是在產業地產領域，能夠同時成熟運作金融市場和地產市場的企業依舊很少，不能為了上市的目標去迫使自己做自己不擅長的事情，否則將會適得其反。
中鄴觀點：條條道路通羅馬，何必只走獨木橋
當前市場上產業地產的融資模式,包括上市、PPP、證券化、信託和併購等,渠道已經呈現多元化趨勢。舉例來看,首先就是華夏幸福。有消息稱,華夏幸福有上百人的金融運作團隊,其擴張很大程度上是依賴於金融資本。
融資渠道的多元化拓寬,能夠讓一個企業有足夠多的時間去消化前期擴張帶來的後遺症。上市，絕對不是唯一的選擇，也不是最佳的選擇。
閱讀更多 中鄴 的文章
