西南財經大學中國家庭金融調查（CHFS）與研究中心的最新報告顯示，2017年我國城鎮地區住房空置率為21.4%，全國城鎮地區有6500萬套空置住房。
而這些空置住房佔用了超過10萬億元的信貸資源，既浪費了貸款資源，也蘊含了金融風險。在房價下跌時，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成衝擊。
建行董事長田國立
“告訴大家一個規律，現在買房也賺不到錢了，這時候再買就是高位接盤。”建行董事長田國立22日在第20屆北大光華新年論壇上一語驚人。
這是不是說，現在買房就會成為接盤俠？那麼，房價以後還會漲嗎？以後，房地產市場會是什麼趨勢？
“房子真的是蓋夠了”
田國立表示：我們房子真的蓋夠了，也是他從我國人均擁有住房約1.1套得出的結論。
那麼，一個人住一套房還不夠嗎？為什麼還是有很多人覺得沒房子住？
田國立解釋說，我國房屋空置率比較高。美國有三分之一的人靠租房，德國百分之四十多的人靠租房，我們的租賃市場相比之下還不夠完善。
田國立指出，現在居民資產配置大約百分之六七十都在房地產上。截至今年三季度，房地產信貸規模達約38萬億元，佔整體信貸規模的28%。而且這一趨勢還在上升。
田國立認為，房子之所以老被炒，是因為房子跟黃金和股票一樣具有金融屬性。但房子和黃金、股票、衍生品、比特幣之類的金融品又不一樣。前者，有錢可以炒，沒錢可以不炒，但是住房不一樣，你有錢和沒錢都要住房子。想讓“房住不炒”，就是要培育住房租賃市場，讓所有的興奮點、消費習慣和金融資源向住房租賃傾斜。
二三線城市空置情況嚴峻
中國家庭金融調查（CHFS）從 2011 年至今，每兩年一次，已成功開展 4 輪大規模入戶調查。2017 年第四輪調查樣本覆蓋全國 29 個省(自治區、直轄市)，364 個縣 (區、縣級市)，1428 個村(居)委會，樣本規模 40011 戶。
近年來，住房空置率備受市場關注並被認為是判斷住房市場發展趨勢的關鍵因素。中國家庭金融調查（CHFS）一直將住房空置情況作為入戶調查的重要內容之一。
報告將空置住房定義為在調查時無人居住的住房，包括兩類：一是僅有一套住房的家庭因外出務工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在裝修的房屋或期房）。
報告指出，2011、2013、2015年和2017年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。
中國家庭金融調查（CHFS）與研究中心主任甘犁表示，來源於多套房家庭的空置住房是城鎮地區住房空置率上升的主要原因。2017年城鎮多套房家庭貢獻18%的空置率，單套房家庭只貢獻了3.4%的空置率。
報告稱，根據推算，城鎮地區的空置住房數量持續上升，在 2011、2013、2015 和 2017 年分別為 4200、4750、5600 和 6500 萬套。
甘犁表示，城鎮空置住房數量從2013年的5600萬套上升到6500萬套，如此快速增長的原因我國城鎮化速度跟不上銷售住房數量的增長。
從分區域情況來看，當前我國二線和三線城市空置情況更為嚴峻，空置率明顯高於一線城市，二、三線城市房產去庫存的壓力高於一線城市。2017 年二線城市、三線城市空置率分別高達 22.2% 和 21.81%，遠高於一線城市的 16.8%。
中國住房空置率仍處於較高水平
甘犁表示，通過國際比較可知，中國住房空置率低於西班牙和意大利，但仍高過一些國家，處於較高水平。
圖為：各國空置率數據彙總（來源：CHFS）
報告參考 Rosen and Smith(1983)的文章，估算出中國的自然空置率為 9.8%，一線城市的自然空置率為 11.3%，二線城市為 9.1%，三線城市為 8.8%。
報告稱，我國目前的空置率水平已遠高於自然空置率的標準，尤其是二三線城市明顯偏離自然空置率。
中國人民大學漢青經濟與金融高級研究院副院長陶然表示，報告顯示我國的一二三線城市都有相當高的空置率，這也反映了中國住房市場作為投機市場的特徵。最近幾年經過棚戶區改造之後，三四線城市的空置率持續上升，其中蘊藏的風險需要引起重視。
報告通過對影響家庭空置住房的原因進行分析後發現，持有空置住房的可能性與家庭投資風險偏好、收入水平、有家族企業、參加住房公積金、成員受僱於公共部門、家庭成員有成年未婚男性等特徵呈正相關。
在宏觀影響因素方面，空置住房與城鎮化率呈正相關，與區位房價呈負相關。城鎮化率每提高10 個百分點，持有空置房家庭的比例就會增加 0.685個百分點。地方房價每上漲 10%，持有空置房家庭比例就會降低 0.255個百分點。土地出讓收入依存度提高 10 個百分點，空置住房家庭比例將增加 0.38 個百分點。
房價下跌空置房更易受損
空置住房佔用了大量的住房貸款，與無空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房負債，同時，未償抵押貸款的平均水平和增長速度更高。
報告顯示，2013 年至 2017 年，無空置住房的家庭平均未償抵押貸款增長率為 8.4%，從 23.7萬元增長到 25.7 萬元。而有空置住房的家庭未償抵押貸款增長了25%，從 32 萬元增長到 40 萬元。截至 2017 年底，全國住房抵押貸款總餘額達到 22.9 萬億元，相當於 2018 年國內生產總值的 27.9%。據估算，2017 年，有空置住房的家庭未償抵押貸款佔抵押貸款總額的47.1%，預計規模為 10.3 萬億元。
圖為：住房貸款未償餘額比較（來源：CHFS）
甘犁指出，空置住房佔用了大量的住房貸款，既浪費了貸款資源，也蘊含了金融風險。與此同時，在市場出現波動的情況下，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成衝擊。
CHFS數據顯示，在當前房價下，現值低於購買成本的空置住房比例為 5.6%，略高於非空置住房比例的 5%。如果房價下跌 5%，空置住房遭受損失的比例將加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受損失的比例僅上升到 7.8%。如果房價繼續下跌，遭受損失的空置住房比例將會加速攀升，明顯高於非空置住房遭受損失的比例。隨著房價下跌 50%，約 42.3%的空置住房將遭受損失，比非空置住房遭受損失的比例高出近14.7 個百分點。
圖為：房價下跌不同程度房產價值受損比例（來源：CHFS）
甘犁還指出，當房價下跌幅度小於 20%時，空置住房資不抵債比例接近於非空置住房的比例，最高不超過6.7%，情況不是特別嚴重。然而，當房價下跌超過 20%時，住房資不抵債的比例會迅速上升，空置住房的上升速度也會比非空置住房更快。當房價下跌 30%時，空置住房和非空置住房的資不抵債比例將分別上升到 13.6%和 10.7%。隨著房價下跌 40%，空置住房和非空置住房資不抵債的比例將加速上升到 23.5%和 18.7%。
圖為：房價下跌不同程度房產資不抵債比例（來源：CHFS）
值得注意的是，2013-2015 年間住房價格下調期間，擁有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎兩倍，對市場造成的下行壓力更大。
圖為：家庭 2013 年住房空置情況與 2013-2015 年間售房比例（來源：CHFS）
徵收空置稅降低空置率
對於我國自有住房空置率較高的原因，甘犁認為，與其他國家相比，中國家庭持有多套房的成本很低，這可能是我國自有住房空置率較高重要原因。我國在房地產保有環節的稅種僅有房產稅和城鎮土地使用稅，其免稅範圍大，私人住房一般無需繳稅。國際現行房地產在保有環節的徵稅體系中，主要包括不動產稅，財產稅等，其稅收水平為房產價值的 1%-3%。
CHFS通過分析美國房地產市場 2010-2017年的城市數據，發現房產稅負擔越重的地區，空置率越低。迴歸結果顯示有效房產稅率上升1個百分點，空置率顯著下降 2.46個百分點。迴歸結果顯示房產稅佔家庭收入負擔比上升1個百分點，空置率顯著下降 0.61個百分點。
圖為：對影響住房空置各因素的邊際效應估計（來源：CHFS）
在 2017 年的調查問卷中，CHFS詢問了如果房產稅出臺，家庭的售房意願變化。數據顯示，多套房家庭售房意願增加比例高，同時擁有空置房家庭的售房意願增加比例更高。擁有三套及以上住房家庭中，無空置房家庭中15.4%表示開徵房產稅其售房意願會增加，有空置房家庭該比例更高，為18.6%。
圖為：2017 年家庭住房空置情況與售房意願（來源：CHFS）
不過，甘犁認為，由於房產稅是對持有的住房存量徵稅，對空置住房直接徵收空置稅是一種更直接的方式。目前，實施空置稅的國家及地區包括法國、英國、加拿大、澳大利亞及中國香港。
對於各國空置稅實踐對我國有何可借鑑經驗，甘犁指出：
首先，空置稅是建立在房產稅基礎上的，目前徵收空置稅的幾個國家和地區都徵收房產稅。因為房產稅的徵收使得政府對該地區房產的地理位置、屬性、權屬有清晰的瞭解，這是政府識別空置房的基礎；房產價值評估在房產稅徵收中的應用，有利於空置稅稅基和稅率的制定；房產稅的徵收和繳納管理為空置稅的徵管創造了條件。
其次，從各國或地區實踐來看，空置稅可看做是二套房或多套房稅。
第三，在稅基和稅率設置上，除以房屋價值作為稅基外，可考慮將預估年租金收入作為空置稅稅基。同時，對家庭空置的第二套房和多套房可實施差異化和遞增的空置稅稅率。最後，從空置稅的推進方式上看，可考慮首先設定在住房資源緊缺的地區，有助於盤活存量，緩解租金及房價上漲壓力。
此外，甘犁還認為，規範完善租房市場，完善房屋信息公開機制，構建房屋大數據信息系統都有助於盤活住房存量，促進空置住房資源的有效利用。
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