房產稅不會影響大都市長期上漲趨勢，只會在短期衝擊市場。我要算算短期衝擊到底有多大。
先解讀“立法先行，充分授權，分步推進”，立法先行，我估計是2020年前後立法；充分授權，是指立法後具體執行由地方政府掌握，是地稅，取代土地財政的；分步推進，我認為指第一步的重點徵稅對象是多套房和外地投資客。
因此，我們準備將持有多年的外地的房子賣掉，只留鄭州的，畢竟是我老家，還是會用到的。那麼，現在需要考慮的就是主場的房子，滬深的，它們會面臨怎樣的衝擊？
我不會依靠感覺的，因為我並非有靈性的天蠍，我是摩羯，摩羯活在一連串公式裡，要算過對錯，才敢活嘛。
我要算的就是滬深有多少套多套房，有可能對多套房使用高稅率，從而引起拋售。
假設幾個原則：
1）豁免一定面積，比如人均豁免35平米或者多少，這部分免徵，一是體現社會主義的居者有其屋，二是因為我國人民收入太低了，咱們的人均可支配收入不到美國的1/10，最高的上海，人均可支配收入才5萬多，香港是14.5萬，我們的廣大業主主要是人均收入人士組成的，都是因為買的早或者是土著，所以，從收稅現實性考慮，也得豁免。
聽肖部長的講話，還會配合個稅改革，很可能房產稅和首套按揭利息等能在個稅前抵扣，這麼算下來，估計大部分中等面積及以下的首套房不需要怎麼交稅。
2）第二套房不拋售，可以用租金抵掉房產稅，即使中短期看不到什麼現金流，但是仍然會持有第二套房，只要不是什麼大戶型，相信很多人不會拋售。在戶籍比較容易獲得的城市，還會有很多人把雙方父母戶籍都遷入，從而替子女豁免房產稅，哈哈，沒辦法呀，中國父母都是兒女奴呀。
3）第三套會有懲罰稅率，尤其是一線城市，它們經濟結構好稅源足，不依靠房地產和土地財政，更多傾向於解決社會公平問題，很可能對三套及以上徵收高稅率，這樣子，這些多套房將會進入市場，變成首套或者二套，從而起到均衡資產的作用。
計算公式：

把現存的產權住宅裡沒有多套房嫌疑的逐步剔除掉，剩下的都算多套房。
第一章）上海
1）上海現存的產權住宅套數

截止到2016年，上海有住宅65027萬平米，大約是840萬套，在上海電網的朋友查證的住宅套數是850萬，說明數據比較真實可信，我採用850萬套。
850萬套裡有的有產權，有的沒有，怎麼算？

2010年時，房改房大約是280萬套，商品住宅是270萬套，這些是具有產權的。
2011-2016年新增了120萬套商品住宅，這些其實已經沒有多套房嫌疑。
那麼，2016年底，上海有670萬套產權住宅，280萬套房改房，390萬套商品住宅。
2）減去：2010年限購後新增的商品住宅

上面也說了，2010年限購後，上海共增加120萬套商品住宅，這裡再單獨列出來。
670萬-120萬=550萬，沒錯，這個550萬就是2010年時的280萬房改房加270萬商品住宅嘛。就是這550萬套產權住宅裡存在的多套房。
3）減去：2010年限購後拋出的多套房

2010年限購後成交的二手房，肯定有一部分是多套房拋出的，限購後共成交140萬套二手房，這140萬套裡，有一些是首套就賣掉的，也許走人離開上海了，有一些是第二套拋出來的，有一些是多套房拋出來的，按照正常的邏輯，多套房拋售的肯定比首套多嘛。我估計140萬套裡超過40%源自多套房拋售，按照60萬套來計算。
2010年限購後，上海共拋售出60萬套多套房。
4）減去：戶籍家庭首套房
上海大約有500萬個戶籍家庭，按照2012年的調查數據，65%的戶籍家庭擁有自住房，按照這個估計，上海現在至少有330萬個戶籍家庭擁有住宅。
5）減去：常住家庭住房
這個常住家庭指的是雖然沒有戶籍，但是有正式納稅社保居住證的常住家庭，是上海統計的常住家庭，大約有300萬戶，假設25%擁有住宅，是75萬套。
670-120-60-330-75=85萬套，上海有大約85萬套是二套和多套房。
85萬套裡，二套房肯定比多套房多嘛，因為有多套房的肯定有二套，有二套的不一定有多套，我估計85萬套裡應該有50萬套二套，剩下35萬套是多套房。
這35萬套拋售對上海市場有多大影響呢？

首先看上海成交小週期，3-4年一個小週期，我認為，2020年被壓抑3年多的上海會有一個成交小牛市。屆時二手成交量應該超過2016年的37萬套，因為新房供應越來越少了，現在供應的宅地有相當部分是租賃性質。
再估計2017-2019三年能跑掉多少套多套房，2017年上海二手房成交量大約會有15萬套，仍然按40%是多套房拋出，是6萬套，三年按20萬套拋出估計，對不起，到了2020年，上海只有15萬套多套房了。
政府一定是用長效機制替代調控政策的，這就意味著信貸正常化，正常化的信貸足以吸收掉上海15萬套拋售房的，難度很低了。
第二章）深圳

1）深圳現存的產權住宅套數

上表是深圳多年來所有住宅竣工面積，包括房地產開發項目也包括保障房等。大約是190萬套。
很多業內人士在多種場合都顯示了深圳有180萬套產權住宅，我認為基本靠譜，我採用190萬套吧。
2）和3）合併，2010年限購後的增量和二手拋售量

2010年限購以來，深圳增量住宅是30萬套，二手成交量是50萬套，也按40%是多套房拋售，那麼就是20萬套多套房出逃。
4）和5）合併，戶籍家庭和常住家庭首套房
深圳大約有130萬個戶籍家庭，有300萬個常住家庭，深圳戶籍家庭少，自有住房率高，調查數據是75%，我採用70%，常住家庭多，我按8%擁有自有住房。
截止到2016年，深圳還有大概30萬套二套和多套房，二套按20萬套，多套是10萬套。
深圳2017年大約可以成交6.5萬套二手房，算2.5萬套是多套房，2017-2019三年，估計能把10萬套多套房全消滅掉。深圳戶籍松，多套房也很可能會變成父母的豁免房。

根本不用擔心深圳的吸收，新建住宅少的可憐，這兩年就正兒八經供了4塊住宅用地，幾千套房子而已。別說吸收多套房了，二套房拋售一部分也能吸收。
幾個小貼士：
1）一線城市供需有較大缺口，上海住宅雖多，也只有390萬套商品住宅，大家需要改善呀，所以，一線整體上不會受房產稅多少影響。
2）但是，房產稅可能會改變區域價值，比如說遠郊別墅大戶型很可能被拋售；而且因為市區密度高，徵稅有效率，地方政府會將心思逐步轉移回市區。
3）二線比較依賴房地產和土地財政，也許被充分授權後，會盡量拖延徵稅，從而爭取賣地繼續延續若干年。
4）不想判斷三四線，這一次就是棚戶區貨幣安置救活的，屬於人工呼吸，我不判斷不參與，不對偶然性寄予希望，因為這是賭博心態。
親們，儘量將房產往市區集中，面積別太大，徵稅評估值可能是“設置區域最低評估指導價”，這就對區域裡優質住宅有利了。
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