買房的時候大家都喜歡聚焦戶型，哪個面寬大？哪個是南北通透？哪個浪費面積小？而這所有的考量因素都建立選擇合適面積和套型的前提下。
作為單身的你是選擇一個兩室還是咬著牙去夠三室呢？作為剛結婚的小兩口是選擇一套三室還是努力去買個四室？這可能是大多人在買房時都會遇到的問題。
諮詢過S姐的朋友都知道，我總是勸大家盡力去買大套型，一是因為現在房票有限，限購如果成為常態，那必須長遠考慮；二是目前二胎政策放開，老人帶娃成了普遍現象，空間功能完備非常重要；三是房地產稅早晚是要收的，但一定會有免徵套數或面積，第一次買大點，後期萬一出臺房地產稅至少能省點稅費。
其實這兩年的產品數據也說明了大套型在市場的佔比越來越多，接下來，我們一起看下西安近年商品住宅的產品演變。
壹丨六年，90平以下的戶型縮了一半
如上圖所示，2013-2018年，變化最為明顯的是70㎡以下、70-90㎡、90-120㎡、120-140㎡這四個面積段的成交佔比。
2013年、2014年，兩年間全市商品住宅成交23.1萬套，90㎡以下的小戶型成交套數近9.8萬套，佔比達42%，到了2015年，90㎡以下的商品住宅成交面積逐年下降，到了2018年，90㎡以下小戶型僅成交2.6萬套，佔比僅為19%，市場份額進一步縮小。
相反，90-120㎡的戶型自2013年起就佔據著最多的市場份額，主力產品多為小三房，在市場的成交佔比逐年上漲，2013年時，90-120㎡戶型佔比為32%，2018年，佔比已高達41%。
120-160㎡的改善類戶型主要為四室產品，過去5年住宅成交佔比發生了明顯變化，2013年，其市場佔比不過20%，到了2018年，佔比已達32%，上升最為明顯；
160㎡以上的房源成交佔比變動不大，僅從2013年的6%上升至2018年的8%，成交套數也無明顯變化，購買160㎡以上的多為終極置業或並非唯一居所，本身客群就有限，所以佔比變動並不明顯。
貳丨市場中迸發的改善需求
2008年-2014年，西安90㎡以下的戶型共售出近34萬套，售出的房子近一半都是這些小戶型，特別是在08年、09年，市場產品單一，小戶型大行其道，這也是為什麼現在二手房銷售的主力產品是兩室的原因。所以前兩年改善類產品稀缺，購房者選擇面比較單一。
2015年算是一個轉折點，二胎政策的全面放開、“7090”政策的叫停以及越來越多的外埠房企進駐西安，帶來產品的升級迭代。再加上，此時又到了5-10年的換房週期，前期在“7090”政策下無奈選擇小戶型的購房者，財富有了一定的累積，家庭結構也在發生了轉變，這些多方因素的促成，激發出市場中的改善、置換需求。
“7090”政策：2006年1月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上，該政策於2015年叫停。
90㎡以下的小戶型的在成交佔比上下滑是不爭的事實，從物價局近50批公示的過審價格來看，推出90㎡以下兩房產品的樓盤佔比不到9%，而且純新盤中幾乎沒有兩房產品，小戶型的供應多來自開發週期較長的項目，這批小戶型消化完畢後，西安市場中恐怕難以再尋得供應兩房的住宅項目。
當然這並不代表沒有90平以下面積段的產品，因為隨著價格的上漲，還是有很多年輕人受制於首付門檻，只要有需求，就會設計出這樣的房子，只是看產品如何升級？如何在有限的面積段內作出更完善的功能空間？畢竟市場的主流趨勢是向功能性更齊全的三房、四房靠攏。
叄丨西安市場主流產品什麼樣
記得在福利分房的年代，大多數單位蓋的房子都是客廳小，臥室大，隨著需求的轉變，幾乎家家後期都對戶型進行了改造，有的砸牆擴大客廳面積，有的將陽臺改成了臥室。1998年推行商品房後，人們對居住的需求也從原來的單一需求開始升級，產品也不斷推陳出新，發生著演變。今天，我們來看下西安市場產品的變化：
90㎡左右的面積段，以前多為兩室戶型，在T4的高層中，往往位於中戶，屬於純南或東南/西南戶型。
△常規90㎡戶型設計及層平圖
在“7090”政策下，90平米的戶型演變極為迅速，在面積限制及需求更新的要求下，出現了通過贈送/半贈送的方式實現“橫廳+三室兩衛+主臥帶衣帽間”的設計。
△建築面積90㎡+贈送14㎡
2017年起，“北連廊”的設計理念在西安逐漸增多，藍光公園華府、中南樾府等區域內的熱銷盤，皆採用如此設計，這樣的好處在於T4的高層，戶戶能夠做到通透（中間戶為“半通透”），同層的4戶之間基本處於一個平面，日照時間和視野較好，並且戶型方正。
△普通連廊層平設計
而中南樾府入市時，打破了普通連廊的設計缺陷，高層做到了3梯4戶，這在西安市場之前是沒有的，東西兩邊戶等同於電梯直接入戶，中間兩戶共享一部電梯，出電梯後即可達到自家的設備前室，每戶之間相對獨立。
△中南樾府高層層平圖
120-140㎡這個面積區間而言，可以選擇大三室或者小四室的產品，這個面積段的商品住宅成交佔比在近年瘋漲，可見其需求量很大，這類戶型基本上能夠做到南北通透、主臥套帶衣帽間，獨立衛浴、各功能間尺度合理、多開間朝南等。
△多開間朝南戶型
除了這種多開間朝南的戶型，如今市場上還有另一種戶型設計是臥室位於戶型四角，這類戶型的臥室私密性更強，滿足多代同堂的居住訴求，這類戶型在140-160㎡的平層洋房及大平層中運用較廣。
△四室邊角戶型
160㎡以上的戶型多為終極置業選擇，產品線幾乎涵蓋了小高、高層大平層、洋房、別墅等多類產品，入戶花園、多主臥的設計、中西雙廚房、橫廳+豎廳、贈送地下室等奢侈設計較為常見。
△186㎡小高
△305平米大平層
△滑動查看下疊產品
儘管戶型受各項指標影響會有差異，但從不同面積段的主流產品可以看出，好戶型都遵循三點原則：
首先，它應該該滿足一些基本條件，比如全明、朝陽面多、通風性好、面寬大進深小等。
其次，從平面佈局來看，起居室，臥室，廚房等平面功能的佈局和動線是合理的。
第三，從層平來看，戶型能夠相對獨立，互不干擾，私密性更強。
隨著人們對產品需求的提升，我們不光是能看到更多精彩的大面積產品，90平以下依然也能玩出花子，而且隨著材料和技術的革新，多變戶型也會是未來的趨勢之一。
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