郑州港区楼市第一媒体

在郑州所有规划的新区中，毫无疑问航空港区是发展最快的一个，因为政府偏向性的扶持政策以及超高的行政级别，这一切都成为了港区迅速发展的原动力，而非同一般的战略级区域定位，也让港区在郑州所有的新区中显得鹤立鸡群。

4000-6000-8000-12000……港区房价增长的势头一直很猛。投资者们争相进入这个房产市场，希望分一杯羹。可是目前郑州市场价格在万把块的房子太难找了，港区目前均价在一万左右，对于手里有一定资金的人来说没有什么压力。

港区哪个区块最宜居？

目前港北整个区域的住宅毛坯房均价在10500元/㎡~11000元/㎡之间。北港是目前居住功能相对完善的区域。西湖公园（康平湖）、兰河公园、恩平湖、南水北调运河，丰富的水系加上整体低于3.0的容积率使得北港区域成为港区最宜居的板块。北港区域路网目前已基本打通，道路标线清晰，路灯围栏等设施也非常完善。部分已交付小区的临街商铺80%已经开业，生活配套设施也非常完善。

值得一提的是，地铁2号线延长线在港区有5个站点，这让这块区域与市区的联系也紧密起来。目前二号延长线港区部分，受周边商业圈影响，港区地铁站中，恩平湖站最为活跃，其次为康平湖站。康平湖站随着周边住宅人口的入住，人流量正处在上升的趋势。

北港康平湖附近规划效果图

港区北部规划图

另外我们在规划图中值得我们特别注意的是，距离地铁康平湖东北侧大概3公里处，过了南水北调运河区域有大块围湖的未开发的商业和服务设施用地，这在整个港区都极为稀缺，可以说是港区未来的CBD。康平湖站附近汇集了正弘、万科这两大开发商的楼盘。正弘进驻港区非常早，在北港拥有大量住宅用地，且自建了360亩的湖畔公园，所有地块都围湖而建。从环境和舒适度来讲，可以说是

选房恐惧症！哪种户型最适合我？

北港楼盘众多，户型众多，有朋友问我，他去看了港区某某盘89㎡的小三房样板间，觉得挺不错的，看起来也不挤，家里小孩和老人都能住下，总价对自己也没压力，问我能不能买。

我说，不太能。你自己手里有点钱为何不加把劲买大一点的三房，小三房样板空间总能给购房者制造美好蓝图：可变空间、阳台小花园、精致储物间等等。殊不知样板房不仅家具尺寸小一号，甚至墙体只有薄薄的一层，利用镜子和无门的设计，让购房者看起来“很大”！但待到购房者入住后，才是“噩梦”的开始，需要重新定制家具，不仅如此，花重金请设计师重新设计室内布局，破墙改线，哪一样都价值不菲，不仅耗费大量金钱，还耽误很多时间，让人叫苦不迭。

如果你资金上压力不大，有可能会要二胎，为什么不狠下心买个舒适的大三房呢？在港区考虑到成本和日后的变现力，110-140平的中大型产品才是最佳选择的面积区间。

如今的市场，大三房逐渐成趋势

自2017年起，郑州楼市改善类户型的需求呈加速上升趋势，逐渐成为市场主流。100-130平的大三房需求增加，占比达到三成。

先来看一下2016-2018年上半年港区商品住宅各面积段产品套数占比图：

不难看出，2016年至今，三房都是成交量最高的房型，占比达到了70%左右。其中80-90㎡小三房一直占据市场主力，占比达到28%。其次是120㎡左右的大三房。但我们仔细观察不难发现，120㎡左右的大三房成交占比逐年递增，2018年120-130㎡大三房创下新高！未来占比会更高，这正是市场对产品的选择而导致的产品自然更新换代。

大三房一步到位成买房新共识

如今市场上我所见到的大多都是追求舒适，如、“大阳台”、“双阳台”、“大开间”……

而我身边有买房需求的朋友也多要求大三房一步到位。他们的理由无非是不想换房麻烦，加之谁也不知道是明天先来还是限购政策先来，好不容易得来购房资格能够买下一套房，万一哪天睡一觉起来发现购房市场严格管控不让交易，岂不是想换都换不了？另一方面，80后逐渐成为市场购房主力，这一群体已进入上有老下有小阶段，大三房一步到位是最低配置。

大三房的好，小三房你不知道

以正弘中央公园10号地122㎡大三房为例，南北通透、动静分离、功能分区明确、主卧独卫，这个户型可以被称之为“全能”大三房

相对于小三房功能更为齐全，并且每个功能区间的尺度都比较开阔，居住舒适度会更高，而且居者还可以根据自己的个人喜好和生活变化改造空间，提高功能区的空间利用率。

再从细节上说，这个大三房户型具备一间主卧，一间次卧和一间客卧。如果是只有一个孩子的家庭，再加上主人比较喜欢阅读，喜欢有清净的自我空间，则可以将客卧设计成书房，平时在这里徜徉书的海洋，不受打扰。由于现在“单独二胎”政策的出台，如果生活出现变化，则可以将书房改成小孩房，灵活多变。而且，相较于“小三”房来说，空间更为宽敞。配备有两个卫生间，一家人再不需要在清晨起床后争先使用，节省了时间也提供了方便。

三室两厅格局，既保证了各房间的空间宽裕，又把空间浪费的情况减到很低，并且其功能分区明显，出色的空间利用率，保证了舒适度的同时，又有很好的私密性，象征着兼顾空间的独立，是行内罕见的。

正弘这个品牌在整个港区也是极具影响力，而它的10号地块,作为雍州路进入北港高端居住生活区的门户和形象展示，建筑配置也是相当高，整体容积率2.99，绿化率35%。

康平湖公园美景

大三房真的比小三房贵？

小三房之所以受欢迎，其相对来说较低的总价占据了一定的优势。但人们往往会忽略了重要的一点就是换房成本，与其买一套刚需小三房，再等几年后换房，不如直接一步到位，买一套大三房，至少十年之内可以满足一家三代人所需。

我们先来算一笔账。正弘中央公园一套90平的户型，平均单价10700元/平，总价是96万。120平的户型，平均单价10300元/平，总价123万。有些户型单价只有9800元，总价比90平的总价多了21万。还贷每个月多还不到1000元。而多年后要换房，在这个地段价格可能翻番了，从单价1万涨到2万，再买120平的房子，就要多花百万。而当初其实只要多花20万元就可以。

可见，首套房买刚需住宅，后期再换房的购房成本，已经远远超出首套房就一步到位买改善住宅的购房成本。在价格优势明显的港区，规划高大上，环境又舒适的土地上，为什么不买个中大户型犒赏自己和家人呢？

品质观景房推荐

如果你手里资金充裕，有时追求环境品质的人，正弘中央公园10号地块的143㎡四房观景房一定会让你心动。

该户型有着足够的空间功能，不仅清晰划分出动静分离的主人线、访客线，而且还有着南向主次卧+两多功能房的设计、L型厨房、超大开敞观景阳台，大户型专属的优点一览无余。

观景阳台的视野

这个户型受欢迎的原因在于，这个户型在10号地块是真正观景房，西向超大开敞阳台直面由项目耗费上亿元打造的360亩康平湖公园，西临百米宽市政景观长廊，南边规划有近50米宽景观绿轴，景观资源三面环绕。美丽的风景，多维立体的环境、建筑、户型营造，考究的景观设计、自身的品质、物业配套等等与市区高品质改善户型相比有过之而无不及。并且，值得一提的是飘窗设计为可拆卸式飘窗，可以根据自己的需要进行拆卸，增大卧室使用面积。

10号地其他户型推荐：

优点：

1 南北双阳台，观景效果佳，南北通透

2 动静分区合理，休息区生活区界限清楚

3 卫生间厨房均有明窗，干燥通风效果不用担心

缺点：

1 北次卧面积小，更适合当做书房

2 卫生间未做到干湿分离

写在最后：

地铁道路等交通建设，郑州市区楼盘面临绿色危机，社区园林稀少。正弘中央公园的规划有整个郑州都难能可贵的多维立体的环境，奢侈地打造了精致又大气的360亩滨湖公园。这种拥有良好的社区配套资源的大户型产品，这种产品不管在新房市场或二手市场都会具备更强的竞争力。

另外在小编看来，大三房也许只是现阶段的过渡产品，当4个老人2个大人2个小孩的人口结构逐渐成型稳定后，四房甚至五房才是将来买房标配！

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