自從房子是用來住的而不是用來炒的這個定位出來後，一切的一切都在醞釀著巨大的變革，有人說這是最好的時代，有人說這是最壞的時代，只有眼光不同，眼界不同，但我們面對的現實都一樣。不要總沉浸在過去房價大漲時代，在穩定大局下，那一切終將過去，而且不僅僅是房價，包括房地產固有的一些操作模式也在漸行漸遠，不合時宜退出市場，完成其歷史使命。
回顧2018年，諸葛找房猶記得有一些良好的探索在推動著樓市的進步，雖然不一定短時間內成功，但這種有益探索對於打破傳統房地產開發銷售模式起到了重要的作用，也還購房者更加真實的市場環境。
1、預售製取消變現售正成為現實？
我們早已經習慣了買房買期房，但是對於期房預售制的弊端也是探討已久。2018年9月21日，廣東省擬取消商品房預售制的傳聞一出，立刻引起巨大的市場反響。隨後，廣東省房協回應稱，傳聞內容只是就擬定內容進行內部討論。但取消預售制的路卻已經越來越近。
傳聞曝光後不到20天，全國首個商品房現房銷售試點項目就在深圳亮相了。這意味著，深圳這座內地最先引進商品房預售制度的城市，在預售制度改革方面也率先邁出一步。房地產很多新東西從這裡開始，也將從這裡結束？
10月19日，合肥市房地產管理局發佈了《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，明確表示鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。現在已經有深圳、上海、廣東中山和合肥實施了現售試點，這樣的現售標準讓很多小開發商望而卻步，因為等於完全顛覆了之前的套路。
我們都知道，早期房地產開發企業普遍面臨著資金少、供應少等問題，為了推動住房建設，借鑑香港“賣樓花”，因此建立了住房預售制度。然而對於預售的過度利用，導致各種亂象，比如，最大的質量問題，還有各種矛盾糾紛，甚至背信棄義的毀約，因為週期長變數多，很容易出現反悔。
預售制的功勞不可磨滅，但是隨著市場不斷深化，預售制各種弊端也相繼暴露出來，預售制終將會完成其歷史使命退出歷史舞臺，但不會一蹴而就。
2、黨媒相繼發聲痛斥公攤面積損害百姓利益。
跟預售制一樣，大家對於公攤面積早就習以為常，同樣，公攤面積的算法據傳也是香港地產大佬李嘉誠所創，當然是不是真的是他不好說。後來，我們引進了公攤面積，結果比他們還會玩兒。說白了，你買房時的面積那都是虛的，錢是交了90平的，享受的卻不是90平的面積，有可能只有70平甚至還不到60平。差額在哪呢？就是公攤了。
多年來，老百姓算不算交了冤枉錢呢？似乎大家也早就見怪不怪了吧。歷史總是在不斷質疑和打破中前行。2018年年中時節，一篇《買100平方米的房子只得70平方米，這麼坑的“公攤面積”到底怎麼來的？》的文章在網絡熱傳，讓更多人關注起房子本身的問題。隨後，人民日報、新華社雙雙發文對“公攤面積”發出質問，痛斥公攤面積損害了百姓的利益，要求主管部門回應民眾關切，文中追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積？
預售製取消如果實現，相信取消公攤面積也會指日可待，這對此前的房地產可是大大的顛覆。
3、廣州率先規範市場秩序，“雙合同”或成歷史？
2018年10月19日，廣州市住房和城鄉建設委員會官網發佈關於廣州市進一步規範房地產市場管理說明，廣州正式取消商品房使用“雙合同”的銷售方式，意味著單合同的時代迴歸了。此前，在嚴厲調控下，開發商為了應對政策，可以說上有政策下有對策，既然限價，開發商又不想乖乖賣便宜了，於是採用雙合同的方式進行銷售。很多購房者也是得不償失，為了一個附送的裝修需要承擔更多的成本。
這樣的市場亂象很容易出糾紛，市場好還好說，一旦出現變故，大家都想毀約。雖然開發商違規銷售在前，但是購房者明知不合法還要去買，自然不能受到法律的保護，這樣的例子很多，很多購房者跟我訴委屈，我又能說什麼呢？
廣州出手治理亂象，可以說給購房者提供了一個安定的市場環境，這是好事。雙合同會不會成為歷史？大趨勢應該如此，但是道路很艱辛。廣州要求以真實價格備案，旨在打擊雙合同，規範市場秩序，並非取消限價。
4、樓市居住屬性迴歸，從加槓桿向減槓桿過渡。
房地產就是一杆秤，無論是開發商還是購房者都很好的利用這根槓桿撬動了無盡的財富。隨著“房住不炒”的定位理念在2018年房地產市場作為主基調的貫徹落實，應該說已經深入人心，房子迴歸居住屬性也形成普遍共識。
“當前土地成交溢價率較低，從側面說明企業拓展資源意願不高。”很多企業採取適度去槓桿。購房者也是如此，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說：“居民債務佔居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前（2017年）的90%，遠遠超出其他新興經濟體的水平。日本和美國分別於上世紀90年代初和90年代中後期經歷房地產泡泡破裂時，居民債務佔可支配收入比重分別為120%和130%，我國居民槓桿率已接近較危險的區間。”
而在這樣的警示下，我們的調控也在去槓桿，購房者也逐漸理性起來，居民部門加槓桿空間已越來越有限。從瘋狂加槓桿到努力降槓桿，表明樓市已經轉向。
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