我們先來看一組數據。紐約的房價是北京的2倍，而紐約的平均工資是北京的3倍。如果換算成購買力的話，北京的房價似乎比紐約還要高一點！這是不是說明我們的房價雖然是經濟快速發展的產物，但在一定程度上的確有些偏離人民收入水平？
類似的問法還有很多，而問題的核心就在於“房價收入比”。這個概念之所以如此深入人心，畢竟有收入，才能買房，沒有收入的支撐，高房價就是虛高。
房價收入比這個概念確實非常重要，但是在它的計算問題上，很多人犯了一點錯誤，錯在哪裡呢？錯在“收入”的計算上。現在的房價不應該和現在的人均收入比，而是應該和“未來的中高收入階層”比。 這裡提醒大家注意，“收入”前面，加了“未來”和“中高”兩個限定語。
加“未來”，是因為目前房價是對未來收入的反應。舉個例子。你要看好一個股票，覺得這家公司未來的盈利一定是平穩較快增長，你不會等到未來再買，而是現在就買，你不買別人就會買，大家一起搶著買，股價就被買上去，你晚一步就買高了。這樣一來，股票的價值就會漲上去。所以，現在這個股票的高估值是對未來盈利增長的提前反應，不是因為現在的盈利水平高，而是因為未來的增速高。
房子的道理是一樣的。眼看著城市化如火如荼地進行，人口大規模往城裡走，未來還有好幾億人要進城，擋也擋不住，趕也趕不走，人們克服各種困難往城裡聚集，特別是往大城市聚集。進城之後，人都要住房子啊，房子需求還很大。所以，中國的大城市，就像是盈利增長穩健的大公司，這個盈利大家都看到了，於是就開始買這個“公司”的股票，這個股票就是房子。這個邏輯，很多人都看到了，早看到的，早就買了；晚一點看到的，也買了。越來越多的人看清楚了，就把這個價格買上去了。大城市房子貴，就是這個道理，就是人們看到了增長的潛力。現在的高房價，是對未來收入提前反應。
第二個約束條件是“中高收入”。為什麼要在“收入”之前加上“中高”呢？因為未來不是所有人都買得起房子的，中高收入階層才買得起房，其餘人要租房住。比如說，紐約、東京、香港、首爾這些大都市的租房率都很高，分別為68%，54%，55%，60%。所以，超過一半的人是要租房住的，總體看起來就是，中高階層住自己的房子，中低收入租別人房子。所以，房價收入比中的收入，應該是高收入階層的平均收入，不是所有人的平均收入。
那麼未來的中高收入多少呢？我們來舉個例子，簡單框算一下。 比如說北京，現在北京普通的家政阿姨、快遞小哥的收入是六、七千，好一點的更高，有學位，有幾年工作經驗的年輕人，月收入通常在2萬以上，一年就是24萬。每年增速按照8%計算，10年後就是52萬，夫妻兩個就是104萬，這還是1年的家庭收入，現在北京一套小三居的均價是700多萬。所以說，現在的房價和10年後中高收入比只有7倍。
說到這裡，你可能還是有疑問：為什麼其他國家的房價收入比很低，而偏偏我們這麼高呢？
這個其實不難理解，就是我們目前的收入水平低，預期收入增速比較快，因此房價收入比高；而美國、日本這些國家的收入水平已經很高，所以收入增速慢下來了，因此房價收入比低。一個城市如果預期收入快速增長，這個房價收入比，就會很高。
所以，一個城市房價收入比高，不一定說明那個城市房子貴，很可能是因為那個城市的增長潛力好。一個城市房價收入比低，不一定是房價低，更可能是那個城市的增長潛力低，收入增速慢。比如很多二、三線城市或者三、四線城市，房價收入比也不高，只有十幾倍，甚至更低，其實就是因為這些城市的發展潛力沒有那麼大。
簡單來說，房價是對未來收入的提前反應，房價收入比反映了一個城市未來的增長潛力。
本文改編自得到APP《香帥的北大金融學課》春節特輯
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