富凱摘要：樓市進入冰封期背景下，榮盛發展卻在近乎瘋狂的拿地擴充地盤。在快速擴張帶來業績的同時，高負債等副作用也開始顯現。
作者|歐文，微信公眾號：富凱財經（ID：fukaicaijing）
瘋狂拿地、業績向好的榮盛發展被部分機構鼓吹今明兩年在業績和估值上有望實現戴維斯“雙擊”，而就在“叫好”話音未落之際，多家機構及公司股東卻用實實在在的行動表明對公司未來的看法。
在上述報告發布不久，榮盛發展在1日內就出現11筆折價的大宗交易，成交金額達1.12億元，而在此前，公司多位股東及高管也紛紛質押或減持公司股份。有分析稱，這明顯釋放了一個信號，機構資金大手筆賣出高估資產，看空情緒強烈。
機構狂拋、高管減持及股權質押
今年以來，房地產股走勢強勁，榮盛發展的股價累計上漲超30%。相對於此，機構卻在不斷出貨。
據富凱君不完全統計，在1月30日，五機構席位賣出榮盛發展2.54億元。2月6日，榮盛發展共發生11筆大宗交易，賣方營業部均為機構專用，成交價格12.23元，相比當日收盤價折價4.38%，累計成交915萬股，成交金額1.12億元。
相較於機構出貨，公司內部高管也在高位不斷減持。近日，榮盛發展發佈公告稱，公司董事、總裁劉山因個人家庭資金安排需以每股均價12.18元減持公司股票252.6萬股，減持市值約3000萬元。而在去年4月份，監事會主席鄒家立減持了150萬股，減持金額約為1700萬元。在其減持前後，榮盛發展董事長耿建明的弟弟耿建富先後共減持了5萬股。
值得一提的是，上述高管在完成減持的時機均處於公司股價高點。更值得“玩味”的是，在近期一段時間，公司第一、二大股東卻出現頻繁質押股權，用於補充運營資金、償還債務。
富凱君梳理公開信息發現，榮盛發展控股股東榮盛控股從去年4月開始，平均每年都會向第一創業抵押公司股份。截止年底，榮盛控股所持有公司股份為15.50億股，其中高達14.60億股被質押，佔公司總股本的 33.58%。
公司二股東榮盛建設更是在一天內質押了5.96億股，質押率達到99.3%，加上董事長耿建明在去年11月份質押的1600萬股，上述三者累計質押股份約20.72億股，佔總股本47.66%，接近50%的質押紅線。
除此之外，榮盛發展還有一筆通過定向債務融資70億元，首期發行5億元已在去年11月末到賬，這一時間正好與耿建明股權質押相近。
瘋狂拿地背後的負債率飆升
CREIS中指數據顯示，榮盛發展2017年的拿地金額達到242億元，拿地面積為1134萬平方米，拿地金額排名達到34位。
在這背後，伴隨而來的則是近年來最高的總負債額1607億元，三年間負債增長超千億。據榮盛發展公佈的2017業績快報顯示，公司資產負債率也從2012年的76.56%上升至84.50%。
負債的增加卻並沒有換來公司經營活動現金流的寬裕。有報道稱，公司自上市以來，除2009年經營性現金流為正外，其餘年份均為負值。在2014年該數值僅為-16.61億元，而到2017年僅在前三季度現金流已經淨流出75.71億元，創歷史新高。有市場人士表示，房地產企業經營性現金流在某年或某幾年連續出現負值屬於常態，但是連續9年都是這樣就不一般了。而且在今年房企普遍面臨資金緊缺，在銷售回款和資金的雙重壓力下，公司面臨較大風險。
據富凱君瞭解，榮盛發展的主要業務範圍為環京津地區，而當前該區域正是房地產調控的重點，在政策壓力下，包括燕郊在內的北三縣地區更是出現房價回落到一年前水平中介機構離職率達60%的現象。雖然，公司開始在全國“囤地”，但是長期深耕河北的房企難免遇上“水土不服”的境況。由此可見，榮盛發展面臨著同華夏幸福同樣的困難甚至比後者更加嚴重。
中金公司分析師在其研報中分析，2018年榮盛發展的銷售業績增速有望突破40%，屬於具備確定性高增長且估值相對不貴的優質標。但仍要防範地產調控政策全國範圍加碼，住房按揭額度大幅收緊，宏觀經濟超預期下行的風險。
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