离过年不过十余天，对于房地产来说，再度炒热的返乡置业，对于购房者和从业人员来说，都是一场煎熬。对于购房者来说，元旦过后部分开封项目的微涨，特价房+分期首付，其它地市购房利率的下调，政策层面的放松，似乎都意味着
过了农历年之后开封的房价有可能再次上涨。但在没有预售证下，开发商仓促的加推一批又一批的特价房，且在特价房数量有限的情况下并未热销。对于看了一年房期待年底“捡漏”的购房者来说，又加重了犹豫和观望的情绪。同时，对于业内来说，在售项目频用价格手段的同时，待售项目频频迫不及待的出招，本该是春节后启动的营销动作，选择节前加快筹备，亦不符合常规。这背后的本质是：对于春节后2019年的开封房地产市场，谁都无言胜算。在与同行竞争之中，唯有更快的吸引购房者，才是2019年致胜的关键。
Part1：东望祥符区，大东区迎来区域之争
对于祥符区和顺河区来说，都属于东区的范畴。
在顺河区核心区域无在售房地产项目的情况下，近年来的东区购房者把目光都集中在开封市其它区域。而在开封县升为祥符区之后，其在购房者心中的地位并没有太多的提升。对于2018年来说，建业（建业花园里），绿城（绿城玉园）相继进驻，对于祥符区的本土开发商来说，压力可想而知。对于购房者来说，也要面临一轮房价的上涨。在房价上涨之外，迎来的也是区域居住环境的变革。
对于祥符区心理层面的认知（即：心理上要认同祥符区是市区，而不是开封县），如何破解工业对于居住环境的影响和提升与市区其他区域的交通互动，是能否促进市区客户投资的前提。
*开封东部新城/老城区区位图
抛开东部新城的层面不提，如果把顺河区和祥符区都看为是大东区的一部分，其房地产的开发格局，可以粗略的概括如下：
1、大东区最核心的居住区域带（公园路-工农路），是东区目前人口居住密度最高，老破小和棚改区集中的地方，也是2013年左右扛鼎开封房价（与西区抗衡）的区域。但从目前来看，短期内区域暂无进驻百强开发商的计划。加上多年以来，区域内的购房者也在逐步向西区，北区新售项目分流。随着时间的推移，即使在多年之后，再有品质开发商进驻，有钱且有区域情结的购房者还能有多少，是个疑问？
2、大东区目前进驻的百强开发商仅有两家，其一是建业，其二是绿城，且集中在祥符区世纪广场区域。从目前来看，西区集结的百强开发商最多，其次是北区，随后是祥符区。在2019年，两大项目能否在东区掀起波澜，已然是当下值得期待的事。对于建业来说，2019年的大事件或许包含了高铁站区域项目的启动，三加四战略的布局深化，建业七盛角的二次开街。对于蓝绿城来说，朱仙镇/西姜寨/汴西湖/中意湖/郑开南/兰考等多区域的项目如能携手同行，对于开封市场将会刮起一波新热潮。
*建业祥符区首个项目-建业花园里
3、对于大东区来说，第三个区域是申华汽博园所在的区域。假设申华汽博园项目按规划逐步落地，汴东湖落地，对于区域产业的发展是个难得的良机。在申华落定之后，汴西湖周边的土地会更值钱，其产品也会形成以洋房+别墅为主导的改善型居住产品，能够吸引老东区再东迁的产品绝对不是5XXX元/平米的高层产品。
Part2：新盘入驻，老项目受益
在新项目扎堆入驻某一区域的时候，区域内的老项目会受到诸多的利好。
如：对于中意湖区域来说，即将启动的金茂项目，预期会以“悦系产品+精装修+雅居乐物业”。在丢掉了北龙湖府系的荣光之后，这样的产品能否撬动开封购房客群的期待值，将会在2019年逐一显现。如果想快周转，竞品的路上有美的国宾府（精装修+智能配套），两大项目在价格上的纠缠会是2019年中意湖的看点之一。如果想慢，绿城又是拦路虎。那么，从目前来看，中意湖的受益者，显然是燕澜府。
珍惜这段难得的美好时光吧，当中意湖真正开始鏖战的时候，弘阳或许会和融创一样。区域内工程进度最快的楼盘，区域内营销手段最有魄力的楼盘，会在中意湖置业的路上，添加诸多不确定的因素。
如：对于复兴大道区域来说，复兴大道西湖龙首区域的高层富力湾，复兴大道中段的碧桂园国控保利城的高层产品，在几大百强房企掀起产品竞争的时候，受益的会是枫华西湖湾还是圣桦城，还是被全面压制，也是2019年的看点之一。随着“两校一园”的开工，区域内的项目不得不去面对这一现实。在无法判定的情况下，谁更能让市场信服，他们的业主能否上“两校一园”，谁就是复兴大道的赢家。
尤其是规划有学校配套的圣桦城来说，何时把学校落了地，才是业主真正关心的。
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