最新房地產會計實務及涉稅

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第一篇 房地產會計實務

第一章 開發產品成本

為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。

要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：

一、土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

二、房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、週轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

三、配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

四、代建工程開發成本指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

一、土地徵用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括徵地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。

二、前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

三、基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

四、建築安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。

五、配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

六、開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。

以上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關係並不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

第一節 自營開發工程成本的核算

房地產開發企業的基礎設施和建築安裝等工程的施工，可以採用自營方式，也可採用發包方式進行。

採用自營方式進行的基礎設施和建築安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規模不大，在施工過程中發生的各項工程費用，可直接計人有關開發成本的核算對象，記入"開發成本——房屋開發成本"等賬戶的借方和"銀行存款"、"庫存材料"、"應付工資"等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發成本——房屋開發成本XXX

貸：銀行存款XXX

庫存材料XXX

應付工資XXX

如果工程規模較大，由企業所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置"工程施工"賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，並按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。

一、自營工程成本核算的對象和項目

由於開發企業基礎設施、建築安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要採用不同的施工方法和施工組織。即使採用相同的標準設計，也由於必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建築安裝等工程的施工屬於單件生產，在對工程組織成本核算時，必須採用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發生地點先行歸集，然後按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。

按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便於反映工程預算的執行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續，對於：（l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合併核算，然後按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。

為了便於核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目：

1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及週轉材料的攤銷和租賃費用。

2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場製作構件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。

3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規定支付的施工機械進出場費。

4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位複測費，工程點交費，場地清理費等。

5．施工間接費指施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建築物、構築物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。

上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由於直接耗用於工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入"工程施工"賬戶和各項工程成本。施工間接費由於屬於組織和管理工程施工所發生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入"施工間接費用"賬戶，然後按照一定標準分配計入各項工程成本。

二、材料費的核算

各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過"領料單"、"退料單"。"已領未用材料清單"、"大堆材料耗用單"等材料憑證彙總計算。"已領未用材料清單"是對下月需要繼續使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點後填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往採用"算兩頭、軋中間"的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大堆材料進行點數後，日常領用時不必逐筆辦理領料手續，月末先計算定額耗用量。

本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）

再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率：

本月實際耗用量＝月初結存數量+本月收入數量-月末盤點數量

差異數量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數量÷本月定額耗用量×100%

然後求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本：

某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）

某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量×計劃單價

施工隊組在施工過程中領用的週轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制"領料單"，先將其成本記入各項工程成本。於工程完工時，再填制"退料單"將實際盤存數衝減工程成本。對租賃的週轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各項工程成本。

三、人工費的核算

工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據"工程任務單"中工資總額彙總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。

"工程任務單"是施工員根據施工作業計劃於施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常於施工前由施工員會同定額員根據施工作業計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發。任務單中工程完工後，施工員應根據工程任務單中規定的各項條件進行檢查，並會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發的工程數量有出入時，應查明原因並經領導批准後才能結算。每月簽發的工程任務單，應於月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業計劃中的工程任務，再簽發給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發的工資獎金於當月結算。

對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程項別彙總的工時彙總表中各項工程耗用的作業工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建築安裝工人作業工時總和，除建築安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下：

某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內施工單位建築安裝工人工資和職工福利費總額（元）÷月份內該施工單位建築安裝工人作業工時總和（時）

用施工單位平均工資率乘各項工程耗用的工時，就可算得各項工程在某月份內應分配的人工費： 各項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率

四、機械使用費的核算

施工單位因採用機械化施工使用施工機械而發生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發生的機械使用費，是單獨記入工程成本的"機械使用費"項目的。

機械使用費的內容，一般包括：

1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。

2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。

3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。

4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。

5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。

6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地範圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。

7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入"待攤費用"賬戶，然後按照現場施工期限分次從"待攤費用"賬戶轉入"工程施工——機械使用費"賬戶，攤入各月工程成本。

8.養路費、牌照稅指為施工機械如剷車、壓路機等繳納的養路費和牌照稅。

9.間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發生的費用和停機棚的折舊、修理費。

至於施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的"材料費"項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的"人工費"項目；土建施工隊因組織機械施工而發生的有關管理費，一般應記入"施工間接費用"的有關項目，不列作施工機械使用費。

機械使用費的總分類核算，應先在"工程施工——機械使用費"賬戶進行。施工單位發生的各項機械使用費，都要自"庫存材料"、"低值易耗品"、"材料成本差異"、"應付工資"、"應付福利費"、"銀行存款"、"累計折舊"、"待攤費用"等賬戶的貸方轉入"工程施工——機械使用費"賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機械使用費　19000

貸：庫存材料 1100

低值易耗品 150

材料成本差異 25

應付工資 4000

應付福利費 560

銀行存款 2165

累計折舊 8000

待攤費用 3000

機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至於那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、捲揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合併計算它們的折舊、修理費。

機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在"機械使用月報"中加以彙總。

根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。

某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用費合計÷機械工作臺時合計

對於各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對於各項工程應分配的機械使用費，可在月終根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然後與當月實際發生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。

某項工程應分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數）×實際發生的機械使用費÷∑（機械工作臺時合計×該機械臺時費計劃數）

現舉例說明它的分配計算方法如下：

（一）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數

施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數為 8元。

（二）求出各種施工機械按臺時費計劃數計算的機械使用費合計

設例中:

0.5立方米履帶挖土機

290臺時×臺時費計劃數 20元 5 800元

0.4立方米混凝土攪拌機

300臺時×臺時費計劃數 8元 2 400元

其他施工機械 11 800元

按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元

（三）根據機械使用費明細分類賬彙總計算實際發生的機械使用費，設例中計 19 000元

（四）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為

19000元/20000元×100％＝95％

（五）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整

如 101商品房建築工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為：

9000元×95％＝8550元

對於分配於各項工程成本的機械使用費，應自"工程施工——機械使用費"賬戶的貸方轉入"工程施工"賬戶的借方，並記入各項工程成本的"機械使用費"項目：

借：工程施工 19 000

貸：工程施工——機械使用費 19 000

對於小型施工機械的折舊、修理費，可於月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的"機械使用費"項目。

五、其他直接費的核算

工程成本中的"其他直接費"，是指在施工現場直接發生但不能記入"材料費"、"人工費"和"機械使用費"項目的其他直接發生的費用，主要包括：

1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費；

2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，採取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用；

3．因場地狹小等原因而發生的材料搬運費；

4．土方運輸費。

此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位複測費、工程點交費、場地清理費等。

施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入"工程施工"賬戶的借方和有關工程成本的"其他直接費"項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應作：

借：工程施工 2 000

貸：銀行存款 2 000

對於不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用分配於各有關工程成本。

根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的"其他直接費"項目。

對於施工現場發生的各項冬、雨季施工費以及工程定位複測費、工程點交費、場地清理費、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應先行彙總登記，然後按照一定標準將它分配計入有關工程成本。

六、施工間接費用的核算

工程成本中除了上文所說的各項直接費外，還包括施工單位組織施工、管理所發生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續，都將它先記入"施工間接費用"賬戶，然後將它分配計入各項工程成本。

施工間接費用的內容，一般包括：

1．管理人員工資指施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。

2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。

3．折舊費指施工單位施工管理使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。

4．修理費指施工單位施工管理使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。

5.工具用具使用費指施工單位施工管理部門使用不屬於固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。

6.辦公費指施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。

7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、外勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養路費、牌照費等。

8.勞動保護費指用於施工單位職工的勞動保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。

9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。

施工單位發生的間接費用，在總分類核算上，應在"施工間接費用"賬戶進行。發生的各項施工間接費用，都要自"庫存材料"、"低值易耗品"、"材料成本差異"、"應付工資"、"應付福利費"、"銀行存款"、"現金"、"累計折舊"、"待攤費用"等賬戶的貸方轉入"施工間接費用"賬戶的借方。

借：施工間接費用 21538

貸：庫存材料 1900

低值易耗品 600

材料成本差異 50

應付工資 8500

應付福利費 1190

銀行存款 2900

現金 298

累計折舊 4600

待攤費用 1500

如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入"遞延資產"賬戶，然後分月攤銷記入"施工間接費用"賬戶。

施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置"施工間接費用明細分類賬"，將發生的施工間接費用按明細項目分欄登記。

每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便於將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節約或超支情況，施工間接費用在各項建築安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建築工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。

某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發生的施工間接費用×該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程規定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］

在實際核算工作中，對於施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發生的施工間接費用對按施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為：

某項工程本期應分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規定的施工間接費用定額］×本期實際實際發生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］

如某施工單位在 1998年 7月份計發生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：

101商品房建築工程 直接費 141 000元

施工間接費用定額為直接費的6%

102商品房建築工程 直接費 126 000元

施工間接費用定額為直接費的6％

151出租房建築工程 直接費 59 000元

施工間接費用定額為直接費的6％

則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下：

101商品房建築工程：

141000元×6%×20538元÷(141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%)

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建築工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建築工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

對於分配於各項工程成本的施工間接費用，應自"施工間接費用"賬戶的貸方轉入"工程施工"賬戶的借方，並記入各項工程成本的"施工間接費"項目：

借：工程施工　20 538

貸：施工間接費用 20 538

七、自營工程成本核算程序小結

為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告後，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設 "工程施工成本明細分類賬"，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以後，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對於月份內各項工程發生的實際成本，應在月終將它自"工程施工"賬戶的貸方轉入"開發成本"賬戶的借方:

借：開發成本XXX

貸：工程施工XXX

根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：

1．根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；

2．按工程成本核算對象和成本項目彙總分配材料、人工、折舊等費用；

3．分配機械使用費、其他直接費和施工間接費；

4．計算各月施工工程實際成本；

5．根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，並與預算成本對比分析。

第二節 發包開發工程及其價款結算的核算

房地產開發企業的基礎設施和建築安裝等工程的施工，如不採用自營方式，可以採用發包方式。 對發包的基礎設施和建築安裝工程，一般採用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業議標，將工程發包給施工企業的，按工程標價進行結算。開發企業要根據工程承包合同條例的規定，同承包工程的施工企業簽訂工程承包合同。承包合同是發包開發企業和承包施工企業為了完成承發包工程，根據批准的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務關係的協議。它一般應具備以下主要內容：（l）工程名稱和地點；（2）工程範圍和內容；（3）開、竣工日期；（4）工程質量、保修期及保修條件；（5）工程造價；（6）工程價款的支付、結算及交工驗收辦法；（7）設計文件和技術資料提供日期；（8）材料、設備的供應和進場期限；（9）雙方相互協作事項和違約責任等。開發企業應將承包合同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依據。

一、工程價款結算的辦法

開發企業與施工企業在工程承包合同中規定的工程價款的結算，應根據國家有關工程價款結算辦法，結合當地的有關規定具體確定。從目前各個地區所採用的工程價款結算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。

1．按月結算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結算。因為建築安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構成的。每一個分部分項工程，都有一定的施工內容、質量標準和統一的計量單位，並在短期內可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預算定額和地區預算造價，都是以分部分項工程為基礎的。因此，根據經驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數量和預算單價等計算的工程造價，就是各該月份應結算和支付的工程款。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價佔工程預算造價的百分比進行調整計算。在具體做法上，各個地區也不盡相同，目前一般都實行月中預付、月終結算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付，月末（實際為下月初）按照各工程當月實際完成工作量（即預算造價或調整計算後的工程標價）扣除月中預付款後進行結算。

2．分段結算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，於工程階段完成驗收後按分段工程預算造價或調整計算後的工程標價扣除預付款後進行結算。

3．竣工一次結算開發項目或單項工程施工工期在12個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工後一次結算。即在工程開工後，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，於工程竣工驗收後按工程承包合同價值扣除預付工程款後進行結算。

不論採用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。結算雙方可以在5％的幅度內協商確認尾款比例，並在工程承包合同中訂明。尾款應專戶存入銀行，候工程竣工驗收後清算。但如承包施工企業已向開發企業出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

由承包施工企業儲備工程施工所需主要建築材料、結構件時，發包開發企業可根據承包施工企業的要求，在簽訂工程承包合同後按年度發包工程總值的一定比例向承包施工企業預付備料款，於後期以抵充工程價款的形式陸續扣回。

在實際工作中，預付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區並不完全相同，當材料儲備天數為4個月、材料費比重佔工程造價75％的情況下，預付備料款的額度應為當年工程價值的25％。在累計已完工程價值達到當年發包工程價值的50％時，就可將超過發包工程價值50％部分的工程價款的50％，抵作預付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當於發包工程價值25％（50％X50％）的全部預付備料款。不過隨著生產資料的開放，施工所需的建築材料、結構件，一般均可從當地市場隨時採購，今後也就沒有必要再預付備料款了。

二、應付工程款和預付備料軟、工程款的核算

開發企業與施工企業有關發包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在"應付賬款——應付工程款"和"預付賬款——預付承包單位款"兩個賬戶進行。開發企業按照規定預付給承包施工企業的備料款和工程款，應記入"預付賬款——預付承包單位款"賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業的工程款，應記入"開發成本——房屋開發成本"等賬戶的借方和"應付賬款——應付工程款"賬戶的貸方。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入"預付賬款——預付承包單位款"賬戶的貸方，"應付賬款——應付工程款"賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款後的應付賬款。支付工程款時，記入"應付賬款——應付工程款"賬戶的借方和"銀行存款"等賬戶的貸方。

如上述某開發企業某項發包工程年度合同總值為 600 000元，按照合同規定開工前應付預付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時，應作如下分錄入賬：

借：預付賬款——預付承包單位款 150 000

貸；銀行存款 150 000

9月份根據施工企業當月施工計劃所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預付工程款時，應作：

借：預付賬款——預付承包單位款 35 000

貸：銀行存款 35 000

10月初根據施工企業提出9月份工程價款結算賬單中的已完工程價值為 75 000元，減去應扣回預付備料款 18 000元。月中預付工程款 35 000元，尚應支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應作：

借：開發成本 75 000

貸：預付賬款——預付承包單位款 53 000

應付賬款——應付工程款 22 000

用銀行存款支付應付工程款時，應作：

借：應付賬款——應付工程款 22 000

貸：銀行存款 22 000

第三節 開發間接費用的核算

一、開發間接費用的組成和核算

開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬於直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入"開發間接費用"帳戶，然後按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本。

為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：

l．工資 指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。

2. 福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。

3．折舊費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。

4．修理費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。

5．辦公費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。

6．水電費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

7．勞動保護費 指用於開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8. 週轉房攤銷 指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民週轉使用的房屋計提的攤銷費。

9．利息支出 指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應衝減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以後的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。

10．其他費用 指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。

從上述開發間接費用的明細項目中，可以看出它與土地徵用及拆遷補償費、建築安裝工程費等變動費用不同，它屬於相對固定的費用，其費用總額並不隨著開發產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發產品分攤的費用來說，則隨著開發產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發產品數量增加，單位開發產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發產品數量減少，單位開發產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發任務，就可降低開發成本中的開發間接費。

開發間接費用的總分類核算，在"開發間接費用"賬戶進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自"應付工資"、"應付福利費"、"累計折舊"、"遞延資產"、"銀行存款"、"週轉房——週轉房攤銷"等賬戶的貸方轉入"開發間接費用"賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：開發間接費用 41 600

貸：應付工資 8 000

應付福利費 1 120

累計折舊 10 000

遞延資產 3 500

銀行存款 8 480

週轉房——週轉房攤銷 10 500

必須指出，如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除週轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。

開發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置"開發間接費用明細分類賬"，將發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。

二、開發間接費用的分配

每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計人有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續並防止重複分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計入有關房屋開發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配標準，可按月份內各項開發產品實際發生的直接成本（包括土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費）進行，即：

某項開發產品成本分配的開發間接費＝月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費用÷應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額

如某房地產開發企業某內部獨立核算單位在1998年5月份共發生了開發間接費用 41 600元，應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下：

開發產品編號名稱 直接成本

101商品房 50 000

102商品房 120 000

151出租房 75 000

181週轉房 70 000

201大配套設施——商店 80 000

301商品性土地 125 000

合 計 520 000

根據上列公式，即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費：

101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房： 120 000元×8%＝9 600元

151出租房： 75 000元×8％＝6 000元

181週轉房： 70 000元×8％＝5 600元

201大配套設施： 80 000元×8％＝6 400元

301商品性土地： 125 000元×8％＝10 000元

根據上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發間接費用分配表：

開發間接費用分配表

2000年5月 單位：元

根據開發間接費用分配表，即可將各開發產品成本分配的開發間接費記入各開發產品成本核算對象的"開發間接費"成本項目，並將它記入"開發成本"各二級賬戶的借方和"開發間接費用"賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發成本——房屋開發成本 25 200

開發成本——配套設施開發成本 6 400

開發成本——商品性土地開發成本 10 000

貸：開發間接費用 41 600

第四節 土地開發成本的核算

一、土地開發支出劃分和歸集的原則

房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而後者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的"開發成本——土地開發成本"科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出並不完全對口，原則上僅限於企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在"開發成本——房屋開發成本"科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過"開發成本——土地開發成本"科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋佔地面積或房屋建築面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬於企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在"開發成本——土地開發成本"

賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，並於土地開發完成時，將成本結轉到"開發產品"賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從"開發產品"賬戶轉入"開發成本——房屋開發成本"帳戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。

二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

（一）土地開發成本核算對象的確定

為了既有利於土地開發支出的歸集，又有利於土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：

1．對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象；

2．對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。

成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發成本項目的設置

企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建築安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發間接費。其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬並衝減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置"配套設施費"成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

三、土地開發成本的核算

企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在"開發成本——房屋開發成本"賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過"開發成本——土地開發成本"賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置"商品性土地開發成本"和"自用土地開發成本"兩個二級賬戶，並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，並記入"開發成本——商品性土地開發成本"、"開發成本——自用土地開發成本"賬戶的借方和"銀行存款"、"應付賬款——應付工程款"等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在"開發間接費用"賬戶進行核算，於月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入"開發成本——商品性土地開發成本"賬戶的借方和"開發間接費用"賬戶的貸方。

現舉例說明土地開發成本的核算如下；

如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出：

301 351

商品性土地 自用土地

支付徵地拆遷費 78 000元 72 000元

支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元

應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元

分配開發間接費 10 000元

合 計 133 000元 108 000元

則在用銀行存款支付徵地拆遷費時，應作：

借；開發成本——商品性土地開發成本 78 000

開發成本——自用土地開發成本 72 000

貸；銀行存款 150 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發成本——商品性土地開發成本 20 000

開發成本——自用土地開發成本 18 000

貸：銀行存款 38 000

將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：

借：開發成本——商品性土地開發成本 25 000

開發成本——自用土地開發成本 18 000

貸；應付賬款——應付工程款 43 000

分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時，應作：

借：開發成本——商品性土地開發成本 10 000

貸：開發間接費用 10 000

同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。

四、已完土地開發成本的結轉

已完土地開發成本的結轉，應根據已完成開發土地的用途，採用不同的成本結轉方法。為轉讓、出租而開發的商品性土地，在開發完成並經驗收後，應將其實際成本自"開發成本——商品性土地開發成本"賬戶的貸方轉入"開發產品——土地"賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成並驗收，加上以前月份開發支出共1002 000元，應作如下分錄入賬：

借：開發產品——土地 1002 000

貸：開發成本——商品性土地開發成本 1002 000

為本企業房屋開發用的土地，應於開發完成把土地投入使用時，將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本，結轉計入房屋開發成本的土地開發支出，可採用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合併為"土地徵用及拆遷補償費或批租地價"和"基礎設施費"兩個費用項目，然後轉入有關房屋開發成本的"土地徵用及拆遷補償費或批租地價"和"基礎設施費"成本項目。凡與土地徵用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發成本的"土地徵用及拆遷補償費或批租地價"項目；對其他土地開發支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合併轉入有關房屋開發成本的"基礎設施費"項目。經結轉的自用土地開發支出，應將它自"開發成本——自用土地開發成本"賬戶的貸方轉入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方。

假如上述開發企業自用土地在開發完成後，加上以前月份開發支出 540 000元共 648 000元。這塊土地用於建造 151出租房和181週轉房，其中 151出租房用地1500平方米， 181週轉房用地1200平方米，則單方自用土地開發成本為 240元【648000元／（1500+1200）】，應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元（240元×1500），結轉 181週轉房開發成本的土地開發支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬：

借：開發成本——房屋開發成本 648 000

貸：開發成本——自用土地開發成本 648 000

如果自用土地開發完成後，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉"開發產品——自用土地"賬戶的借方，於自用土地投入使用時，再從"開發產品——自用土地"賬戶的貸方將其開發成本轉入"開發成本——房屋開發成本"等賬戶的借方。

第五節 配套設施開發成本的核算

一、配套設施的種類及其支出歸集的原則

房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。

按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由於城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。

為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，並準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對能分清並直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，並在"開發成本——房屋開發成本"賬戶中歸集其發生的支出；

2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在"開發成本——配套設施開發成本"賬戶進行歸集，於開發完成後再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；

3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在"開發成本——配套設施開發成本"賬戶進行歸集。

由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。

二、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，藉以正確計算各設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發成本。

對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各項配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、並由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合併作為一個成本核算對象，於工程完工算出開發總成本後，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至於這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費。由於這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。

三、配套設施開發成本的核算

企業發生的各項配套設施支出，應在"開發成本——配套設施開發成本"賬戶進行核算，並按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，並記入"開發成本——配套設施開發成本"賬戶的借方和"銀行存款"、"應付賬款——應付工程款"等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的"配套設施費"項目，並記入"開發成本——配套設施開發成本—— X X"賬戶的借方和"開發成本——配套設施開發成本——XX"賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的"開發間接費"項目，並記入"開發成本——配套設施開發成本"賬戶的借方和"開發間接費用"賬戶的貸方。

對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批准後可按配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的"配套設施費"項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"等賬戶的借方和"預提費用"賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度安排上，有時先建房屋，後建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件並已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%

式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。

如某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181週轉房和201大配套設施商店負擔。由於幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181週轉房 800 000元

201大配套設施——商店 500 000元

251幼托設施 320 000元

則 幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182週轉房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。

現舉例說明配套設施開發成本的核算如下：

如某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成後，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批准採用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）：

201 251 252

商店 水塔 幼托

（元） （元） （元）

支付徵地拆遷費 50 000 5 000 50 000

支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000

應付承包施工企業基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000

應付承包施工企業建築安裝工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔設施配套設施費 35 000

分配開發間接費 55 000

預提幼托設施配套設施費 40 000

則用銀行存款支付徵地拆遷費時，應作：

借；開發成本——配套設施開發成本 105 000

貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發成本——配套設施開發成本 80 000

貸：銀行存款 80 000

將應付施工企業基礎設施工程款和建築安裝工程款入賬時，應作：

借：開發成本——配套設施開發成本 765 000

貸：應付賬款—一應付工程款 765 000

分配應記入商店配套設施開發成本的水塔設施支出時，應作；

借：開發成本——配套設施開發成本——商店 35 000

貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 35 000

分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時，應作：

借：開發成本——配套設施開發成本——商店 55 000

貸：開發間接費用 55 000

預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：

借：開發成本—一配套設施開發成本—一商店　40000

貸：預提費用——預提配套設施費　40000

同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明細分類賬。

四、已完配套設施開發成本的結轉

已完成全部開發過程並經驗收的配套設施，應按其完成情況和用途結轉其開發成本：

1．對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收後將其實際成本自"開發成本一配套設施開發成本"賬戶的貸方轉入"開發產品——一配套設施"賬戶的借方，作如下分錄入帳：

借：開發產品—一配套設施 460000

貸：開發成本－－－配套設施開發成本 460000

配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。

2．按規定應將其開發成本分配計入商品房等開發產品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收後、應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作如下分錄入賬：

借；開發成本——－房屋開發成本　265000

開發成本—一配套設施開發成本　35000

貸：開發成本—一配套設施開發成本　300000

3．對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收後，將其實際發生的開發成本衝減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

借：預提費用—一預提配套設施費 320 000

貸：開發成本—一配套設施開發成本 320 000

如預提配套設施費大於或少於實際開發成本，可將其多提數或少提數衝減有關開發產品成本或作追加的分配。如有關開發產品已完工並辦理竣工決算，可將其差額衝減或追加分配於尚未辦理竣工決算的開發產品的成本。

第六節 房屋開發成本的核算

一、開發房屋的種類及其核算對象和成本項目

房屋的開發，是房地產開發企業的主要經濟業務。開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發的商品房；二是為出租經營而開發的出租房；三是為安置被拆遷居民週轉使用而開發的週轉房。此外，有的開發企業還受其他單位的委託，代為開發如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發生的開發費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可採用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發所發生的支出，又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支出，並便於計算開發成本，在會計上除設置"開發成本——房屋開發成本"賬戶外，還應按開發房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、週轉房、代建房等三級賬戶，並按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

1．一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

2.同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合併為一個成本核算對象，於開發完成算得實際開發成本後，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發成本。

3.對於個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象。

開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：

（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中土地徵用及拆遷補償費是指房屋開發中徵用土地所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。建築安裝工程費是指列入房屋開發項目建築安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。

二、房屋開發成本的核算

（一）土地徵用及拆遷補償費或批租地價

房屋開發過程中發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的"土地徵用及拆遷補償費"成本項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"銀行存款"等賬戶的貸方。

房屋開發過程中發生的自用土地徵用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過"開發成本——自用土地開發成本"賬戶進行彙集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"開發成本——自用土地開發成本"賬戶的貸方。

房屋開發佔用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地徵用及拆遷補償費，先在"開發成本——商品性土地開發成本"賬戶進行彙集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"開發成本——商品性土地開發成本"賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已經轉入"開發產品"賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地徵用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"開發產品"賬戶的貸方。

（二）前期工程費

房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的"前期工程費"成本項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"銀行存款"等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的"前期工程費"成本項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"銀行存款"等賬戶的貸方。

（三）基礎設施費

房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的"基礎設施費"成本項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"銀行存款"等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入"開發產品"賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"開發產品"賬戶的貸方。

（四）建築安裝工程費

房屋開發過程中發生的建築安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，採用不同的核算方法。採用發包方式進行建築安裝工程施工的房屋開發項目，其建築安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的"建築安裝工程費"成本項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"應付賬款——應付工程款"等賬戶的貸方。如果開發企業對建築安裝工程採用招標方式發包，並將幾個工程一併招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建築安裝工程費。

如某開發企業將兩幢商品房建築安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合計 1134 000元

則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建築安裝工程費：

某項工程實際建築安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計

設例中：

101　商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

102　商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

採用自營方式進行建築安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建築安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的"建築安裝工程費"成本項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"庫存材料"、"應付工資"、"銀行存款"等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建築安裝工程，可以按照本章第二節所述設置"工程施工"、"施工間接費用"等賬戶，用來核算和歸集各項建築安裝工程支出，月末將其實際成本轉入"開發成本——房屋開發成本"賬戶，並記入有關房屋開發成本核算對象的"建築安裝工程費"成本項目。

企業用於房屋開發的各項設備，即附屬於房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的"建築安裝工程費"成本項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"庫存設備"賬戶的貸方。

（五）配套設施費

房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，採用不同的費用歸集和核算方法。

1．配套設施與房屋同步開發，發生的公共配套設施支出，能夠分清並可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發成本核算對象的"配套設施費"項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"應付賬款——應付工程款"等賬戶的貸方。如果發生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在"開發成本——配套設施開發成本"賬戶先行彙集，待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發成本核算對象的"配套設施費"成本項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"開發成本——配套設施開發成本"賬戶的貸方。

2．配套設施與房屋非同步開發，即先開發房屋，後建配套設施。或房屋已開發等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費，可採取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和採用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發成本核算對象的"配套設施費"成本項目，並記入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方和"預提費用"賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發成本。

（六）開發間接費

企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用，應先通過"開發間接費用"賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應自"開發間接費用"賬戶的貸方轉入"開發成本——房屋開發成本"賬戶的借方，並記入有關房屋開發成本核算對象的"開發間接費"成本項目。

三、房屋開發成本核算舉例

如某房地產開發企業在某年度內，共發生了下列有關房屋開發支出（單位：元）：

101 102 152 182

商品房 商品房 出租房 週轉房

支付徵地拆遷費 100 000 80 000

結轉自用土地徵地拆遷費 75 000 75 000

應付承包設計單位前期

工程費 30 000 30 000 30 000 30 000

應付承包施工企業基礎

設施工程款 90 000 75 000 70 000 70 000

應付承包施工企業建築

安裝工程款 600 000 480000 450000 450000

分配配套設施費（水塔） 80 000 65 000 60 000 60 000

預提配套設施費（幼托） 80 000 72 000 64 000 64 000

分配開發間接費用 82 000 66 000 62 000 62 000

則在用銀行存款支付徵地拆遷費時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 180 000

貸：銀行存款 180 000

結轉出租房、週轉房使用土地應負擔的自用土地開發成本時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 150 000

貸：開發成本——自用土地開發成本 150 000

將應付設計單位前期工程款入賬時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 120 000

貸：應付賬款——應付工程款 120 000

將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 305 000

貸：應付賬款——應付工程款 305 000

將應付施工企業建築安裝工程款入賬時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 1980 000

貸：應付賬款——應付工程款 1980 000

分配應由房屋開發成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 265 000

貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 265 000

預提應由房屋開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 280 000

貸：預提費用——預提配套設施費 280 000

分配應由房屋開發成本負擔的開發間接費用時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 272 000

貸：開發間接費用 272 000

同時應將各項房屋開發支出分別記入各有關房屋開發成本明細分類賬。

四、已完房屋開發成本的結轉

房地產開發企業對已完成開發過程的商品房、代建房、出租房、週轉房，應在竣工驗收以後將其開發成本結轉"開發產品"賬戶。會計人員應根據房屋開發成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入"開發產品"賬戶的借方和"開發成本——房屋開發成本"賬戶的貸方。"開發產品"賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、週轉房等二級賬戶，並按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、週轉房的開發成本結轉"開發產品"賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：開發產品 3 562 000

貸；開發成本——房屋開發成本 3 562 000

第七節 代建工程開發成本的核算

一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目

代建工程是指開發企業接受委託單位的委託，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由於各種代建工程有著不同的開發特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，採用相應的費用歸集和成本核算方法。現行會計制度規定：企業代委託單位開發的土地（即建設場地）、各種房屋所發生的各項支出，應分別通過"開發成本——商品性土地開發成本"和"開發成本——房屋開發成本"賬戶進行核算，並在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業代委託單位開發的其他工程如市政工程等，其所發生的支出，則應通過"開發成本——代建工程開發成本"賬戶進行核算。因此，開發企業在"開發成本——代建工程開發成本"賬戶核算的，僅限於企業接受委託單位委託，代為開發的除土地、房屋以外的其他工程所發生的支出。

代建工程開發成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地徵用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）開發間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。

二、代建工程開發成本的核算

開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入"開發成本——代建工程開發成本"賬戶的借方和"銀行存款"、"應付賬款——應付工程款"、"庫存材料"、"應付工資"、"開發間接費用"等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。

完成全部開發過程並經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自"開發成本——代建工程開發成本"賬戶的貸方轉入"開發產品"賬戶的借方，並在將代建工程移交委託代建單位，辦妥工程價款結算手續後，將代建工程開發成本自"開發產品"賬戶的貸方轉入"經營成本"賬戶的借方。

如某開發企業接受市政工程管理部門的委託，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發間接費用 80 000元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬：

借：開發成本——代建工程開發成本 1080 000

貸：銀行存款 460 000

應付賬款——應付工程款 540 000

開發間接費用 80 000

道路擴建工程完工並經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：

借：開發產品——代建工程 1080 000

貸：開發成本——代建工程開發成本 1080 000

第二章 成本報表

房地產開發企業除了編制以上各節所述的會計報表外，還應根據企業本身管理上的需要，編制諸如在建開發產品成本表、已完開發產品成本表等成本報表。

一、在建開發產品成本表

在建開發產品成本表是反映房地產開發企業或企業所屬內部獨立核算開發分公司年末在建開發產品的實際開發成本的成本報表，也是年末資產負債表資產方"在建開發產品"項目的明細報表，用以考核企業年末各項在建開發產品資金佔用情況，瞭解企業各項開發產品的實際開發成本，檢查各項開發產品開發成本的構成。

為了反映各項開發產品開發成本的構成，本表應採用棋盤式結構，縱向各行反映年末尚處於在建過程開發產品的類別和項目；橫向各欄反映年末各類各項開發產品的開發成本。

在編制本表時，應按開發產品的類別和項目逐行填列。開發產品的類別，一般應分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、週轉房、配套設施、代建工程等。在開發期內尚未確定其具體用途的房屋，均可在商品房一類反映。開發產品的項目，一般應以開發產品成本核算對象為依據。

本表一般應設置項目開工日期、計劃開發面積、計劃開發總成本、年初開發成本、本年發生開發成本、年末累計開發成本等欄。

"開工日期"欄填列在建開發產品的實際開工日期。

"計劃開發面積"欄反映各項開發產品的計劃開發面積。土地開發項目為場地面積；房屋等開發項目為建築面積，根據批准的開發產品開發計劃確定的開發面積填列。

"計劃開發總成本"欄根據企業制定的有關開發產品成本計劃或預算填列。

"年初開發成本"欄根據上年本表"年末累計開發成本"欄數字填列。

"本年發生開發成本"欄所屬"土地徵用及拆遷補償費或批租地價"、"前期工程費"、"基礎設施費"、"建築安裝工程費"、"配套設施費"、"開發間接費用"和"合計"各欄，分別反映各項在建開發產品本年實際發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費及應負擔的配套設施費、開發間接費用和開發成本合計，根據開發產品設置的開發成本明細分類賬各成本項目的本年發生額分類分項填列。

"年末累計開發成本"欄反映各項在建開發產品本年年末累計"實際成本，根據按開發產品設置的開發成本明細分類賬的年末餘額分類分項填列。本欄數字應等幹"年初開發成本"與"本年發生開發成本"合計數之和，本欄合計數應與年末資產負債表資產方"在建開發產品"項目期末數核對相符。

二、已完開發產品成本表

已完開發產品成本表是反映房地產開發企業或企業所屬內部獨立核算開發分公司在本年度內已完成全部開發過程、並已驗收合格的開發產品的實際開發成本的成本報表。它是用以瞭解和檢查在年度內已完開發產品的成本水平及成本構成情況，考核開發產品成本計劃或預算的執行結果。

為了反映各項開發產品開發成本的構成，本表也應採用棋盤式的結構，縱向各行應按開發產品的類別和項目填列，反映當年已經完工的各類、各項開發產品，橫向各欄按開發產品的成本項目和開竣工日期、開發面積、計劃成本等設置，反映各項已完開發產品的實際成本及其構成等情況。填列本表的開發產品，應以開發產品成本核算對象為依據，並只限於本年完成全部開發過程、並已驗收合格、合乎設計標準、可以按照合同規定的條件移交購房、用地單位，或委託單位，或者可作商品房對外銷售、出租房對外出租、週轉房週轉使用的開發產品。

本表"開工日期"和"竣工日期"欄填列已完工開發產品的實際開工日期和實際竣工日期。

"實際開發面積"欄反映已完工開發產品的實際開發面積，土地開發項目填列場地面積，房屋等開發項目填列建築面積。

"計劃開發成本"欄根據企業制定的有關開發產品成本計劃或預算填列。由於現行制度規定開發產品成本只計算開發過程中發生的開發成本，不計算開發產品在經營過程中發生的包括銷售費用、管理費用、財務費用在內的完全成本。因此，表列的開發產品的計劃成本的計算口徑亦應是開發成本。如果計劃、預算成本的計算口徑不是開發成本，包括有項目借款利息等財務費用，則在填列時應加以剔除，以便對比分析。

"實際開發成本"欄所屬"土地徵用及拆遷補償費或批租地價"、"前期工程費"、"基礎設施費"、"建築安裝工程費"、"配套設施費"、"開發間接費用"和"合計"各欄，分別反映各項已完工開發產品自開工至完工時為止實際發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費、開發間接費用和開發成本合計。根據已完工開發產品開發成本明細分類賬各成本項目的累計發生額及其合計數填列。

第三章 會計報表附註

房地產開發企業除定期編制會計報表向報表使用者提供會計信息外，還應本著充分披露的原則。在會計報表之外，另用附註的方式，用文字對報表有關項目作必要的解釋，來幫助報表使用者理解會計報表的內容。會計報表附註的內容，主要有以下幾方面：

一、企業所採用的主要會計處理方法的說明

不同的會計處理方法，其所提供的會計信息的結果是有差別的。為使報表使用者正確評價企業的財務狀況和經營成果，企業在編制會計報表時，應對所採用的主要會計處理方法及其變更加以說明。如：

短期投資，應說明其期末數的計價方法：按成本計價，還是按成本與市價孰低計價。

應收賬款，應說明其對壞賬採用直接轉銷法，還是採用備抵法；如採用備抵法，是採用應收賬款餘額百分比法，還是採用賬齡分析法。

存貨，應說明其平時收發按計劃價格計價，還是按實際成本計價；如按實際成本計價，是採用先進先出法，還是採用後進先出法、移動平均法、全月一次加權平均法。

固定資產折舊，應說明其採用折舊是採用平均年限折舊法，還是採用雙倍餘額遞減折舊法、年數總和折舊法；又採用平均年限折舊法時，是用個別折舊率，還是用分類折舊率。

長期股權投資，應說明其按成本法記賬，還是按權益法記賬，或哪些長期股權投資按成本法記賬，哪些長期股權投資按權益法記賬。

無形資產和遞延資產，應說明其成本和攤銷年限的確定依據。

房地產經營收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應說明其確認原則。

所得稅，應說明以應付稅款法作為核算當期所得稅費用的方法，還是以納稅影響會計法作為核算當期所得稅費用的方法。

會計中的一貫性原則，要求企業在不同會計期間採用相同的會計處理方法，否則，不同期間會計報表反映的會計信息，就無法進行比較。但是堅持一貫性原則，並不等於說前後各期的會計處理方法永久不能變更。會計工作為了適應經濟環境的變化而必須作出會計處理方法變更時，應在會計報表附註中說明變更的原因及其對企業財務狀況和經營成果的影響。當然，這種變更，也應在企業會計準則的允許範圍之內。

二、報表中有關重要項目明細資料的列示

對會計報表中的一些重要項目，因報表格式的限制，未能詳細列示，應在附註中列出明細資料。如：

短期投資，按各類投資列出成本價和市場價。

應收賬款和其他應收款，按賬齡分類列示，並註明持有本企業一定股權（如5％以上投資）單位的欠款額。

存貨，按存貨類會計科目列示。提取存貨跌價準備的企業，還應列示各類存貨可變現的淨值。

待攤費用，如數額較大，應分項列示。

長期投資，按債券投資、股票投資、其他債權投資、其他股權投資分項列示賬面餘額和當年投資收益。

固定資產，按類別列示其原價、累計折舊和淨值。

固定資產購建支出，按工程項目列示其預算數、期初數、本期增加數、本期轉出數、期末數、工程進度和資金來源。

無形資產，按種類列示期初數、本期增加數、本期攤銷數和期末數。

遞延資產或長期待攤費用，按種類列示期初數、本期增加數、本期攤銷數和期末數。

短期借款和長期借款，列示各筆借款的債權單位、借款金額、借款起訖日期、利率和借款條件。如有外幣借款的企業，還應列示外幣金額及摺合率。

經營收入和經營成本，按土地轉讓、商品房銷售、配套設施銷售、代建工程結算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。

其他業務利潤，如數額較大，按業務類別列示。

營業外收入和營業外支出，如數額較大，按收支項目列示。

三、非經常性項目損益的說明

非經常性項目損益是指企業在房地產開發經營活動中不是經常發生事項的損失或收益。如：固定資產轉讓，應說明其轉讓收入大於賬面淨值和有關稅費後的淨收益，或小於賬面淨值和有關稅費後的淨損失。收回長期投資，應說明收回長期投資大於賬面投資的收益或小於賬面投資的損失。

非常損失，應說明因自然災害等非正常原因造成的各項資產賬面淨值減去保險賠償款及殘值後的淨損失以及善後發生的各項清理費用。

其他數額較大的非經常性項目的損益，均應在會計報表附註中加以披露。

四、或有事項及其收益、損失的披露

或有事項是指在會計報表編制日已經存在的事項，它能否使企業獲得收益或發生損失，有賴於未來一種或多種事項的發生或不發生而定，具有很大不確定性。

或有事項按其發生可能性的大小及其收益或損失金額能否合理估計，有三種處理方式：確認入賬；在會計報表附註中披露；不予反映。

或有事項發生的可能性，分為很有可能、有可能和很少可能三種情況。或有事項發生收益或損失的金額，分為能合理估計和不能合理估計兩種情況。

對或有收益的披露，應遵循謹慎原則和收入實現原則予以處理。對或有損失，應遵循謹慎原則和充分披露原則予以處理。

一般說來，對很有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，但應在會計報表附註中披露。對有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，是否在會計報表附註中披露要特別謹慎。對很少可能獲得收益的或有事項，不必在會計報表附註中披露。

對很有可能發生損失的或有事項，能估計損失金額的，應將其損失和負債同時估計入賬；不能估計損失金額的，應在會計報表附註中充分加以披露。對有可能發生損失的或有事項，其損失和負債不估計入賬，但應在會計報表附註中加以披露。對很少可能發生損失的或有事項，一般也應在會計報表附註中加以披露。

對於下列或有事項，應估計其可能發生的收益或損失的金額，並說明對未來結果的可能影響：

為其他企業負債提供的擔保；

因票據貼現而承擔的義務；

企業承擔的其他責任；

有可靠證據證明的或有收益。

五、關聯方關係及其交易的披露

關聯方的交易，往往會影響企業的經營收入、經營成本、其他業務利潤，對企業經營成果的真實性產生影響，所以也應在會計報表附註中加以披露。

會計中所指關聯方，是指在財務和經營決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或對另一方施加重大影響的各方，以及兩方或多方同受一方控制的各方。關聯方關係主要指：（1）直接或間接地控制其他企業或受其他企業控制，以及同受某一企業控制的兩個或多個企業（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之間）；（2）合營企業；（3）聯營企業；（4）主要投資者個人、關鍵管理人員或與其關係密切的家庭成員；（5）受主要投資者個人、關鍵管理人員或與其關係密切的家庭成員直接控制的其他企業。在存在控制關係的情況下，關聯者如為企業時，不論他們之間有無交易，都應當在會計報表附註中披露如下事項：（l）企業經濟性質或類型、名稱、法定代表人、註冊資本及其變化；（2）企業的主管業務；（3）所持股份或權益及其變動。

關聯方交易是指關聯方之間發生轉移資源或義務的事項，而不論是否收取價款。主要包括：（l）轉讓土地使用權；（2）承發包工程；（3）購買或銷售商品；（4）購買或銷售除商品以外其他資產；（5）提供或接受勞務；（6）代理；（7）租賃；（8）提供資金（包括以現金或實物形式的貸款或權益性資金）；（9）擔保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究與開發項目的轉移；（12）許可協議；（13）關鍵管理人員報酬。在企業與關聯方發生交易的情況下，企業應在會計報表附註中披露關聯方關係的性質、交易類型及其交易要素。這些要素一般包括：（1）交易的金額或相應比例；（2）未結算項目的金額或相應比例；（3）定價政策（包括沒有金額或只有象徵性金額的交易）。關聯交易應當分別關聯方以及交易類型予以披露。類型相同的關聯方交易，在不影響會計報表閱讀者正確理解的情況下，可以合併披露。

六、合併會計報表的說明

企業集團如編制合併會計報表，除在會計報表附註中說明上述應附註的事項外，還應在會計報表附註中說明：

納入合併會計報表合併範圍的子公司名稱、業務性質、母公司所持有的各類股權的比例；

納入合併會計報表的子公司增減變動情況；

未納入合併會計報表合併範圍的子公司的名稱、持股比例，未納入合併會計報表合併範圍的原因及其財務狀況和經營成果的情況，以及在合併會計報表中對未納入合併範圍的子公司投資的處理方法；

納入合併會計報表合併範圍的非子公司（其他被投資公司）的名稱、母公司持股比例以及納入合併會計報表的原因。

子公司與母公司會計政策不一致時，在合併會計報表中的處理方法。在未進行調整直接編制合併會計報表時，應在合併會計報表中說明其處理方法；

納入合併會計報表合併範圍、經營業務與母公司業務相差很大的子公司的資產負債表和損益表等有關資料。

七、資產負債表日後事項的說明

資產負債表日後事項又稱期後事項。它是指自年度資產負債表日後至會計報表報出日之間所發生的事項。按其是否調整會計報表分為調整事項和非調整事項。

調整事項，是指在資產負債表日後發生的，所提供的新的證據有助於對資產負債表日存在情況的有關項目金額作出新的確認，而需要對會計報表作調整的事項。通常包括：已證實資產發生了減值；已確定獲得或支付的賠償；發現在資產負債表日或之前發生的舞弊和會計差錯；發現在資產負債表日之前不符合企業會計準則作出的會計處理；由於稅率變動，改變了資產負債表日及之前的稅金和利潤等。

非調整事項，是指在資產負債表日後發生的，並不影響資產負債表日存在情況，不需要對會計報表作出調整的事項。但對企業以後財務狀況和經營成果將會產生重大影響的事項。如：對其他企業進行控股投資、發生重大籌資行為、資產遭受重大自然災害損失、發生重大經營性虧損、與本企業有債務關係的企業不再持續經營、達成協議的債務重組事項以及資產重組事項等，都應在會計報表的附註中加以披露。

第二篇 房地產行業涉稅介紹

房地產行業涉及稅種： 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 企業所得稅 房產稅 城鎮土地使用稅 車船使用稅 印花稅 契稅 個人所得稅 土地增值稅

第一章 行業介紹及涉稅事項

房地產業主要包括房地產開發與經營、房地產管理、房地產經濟與代理。其主要涉稅事項包括轉讓土地使用權和銷售不動產。

一、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不徵收營業稅。土地租賃，不按本涉稅事項徵稅。

二、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。

不動產，是指不能移動，移動後會引起性質，形狀改變的財產。

本涉稅事項的徵收範圍包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。

1、銷售建築物或構築物

銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。

2、銷售其他土地附著物

銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。其他土地附著物，是指建築物或構築物以外的其他附著於土地的不動產。

單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

在銷售不動產時連同不動產所佔土地的使用權一併轉讓的行為，比照銷售不動產徵稅。

以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不徵營業稅。在投資後轉讓股權的，也不徵營業稅。

不動產租賃，不按本涉稅事項徵稅。

第二章 營業稅

一、銷售不動產的計稅依據

1、 納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。

2、 單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產徵收營業稅。

3、 營業稅暫行條例實施細則第十五條規定：

納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：

（1） 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

（2） 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

（3） 按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

二、其他具體規定如下：

1、 在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按"服務業―代理業"徵收營業稅；在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按"銷售不動產"徵收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按"銷售不動產"徵收營業稅。

2、 對合作建房行為應如何徵收營業稅

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的"以物易物"，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體方式也有以下兩種：

（1）土地使用權和房屋所有權相互雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按"轉讓無形資產"稅目中的"轉讓土地使用權"子目徵稅；對乙方應按"銷售不動產"稅目徵稅。由於雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按"銷售不動產"稅目徵收營業稅。

（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按"服務業―租賃業"徵營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按"銷售不動產"稅目徵營業稅。對雙方分別徵稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。

第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何徵稅：

（1）房屋建成後，如果雙方採取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅"以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不徵營業稅"的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不徵營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產徵稅；對雙方分得的利潤不徵營業稅。

（2）房屋建成後，甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不徵營業稅的行為，而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那麼，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"徵稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目徵收營業稅。

（3）如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不徵營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按"轉讓無形資產"徵稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方後，如果各自銷售，則再按"銷售不動產"徵稅。

3、 對於轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規定：

納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。"此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。

4、以"還本"方式銷售建築物，是指商品房經營者在銷售建築物時許諾若干年後可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金週轉而採取的一種促銷手段。對以"還本"方式銷售建築物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用徵收營業稅，不得減除所謂"還本"支出。

5、中外合作開發房地產徵收營業稅問題

（1）關於中外雙方合作建房的徵稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移後，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售後的收入進行分配，均不符合現行政策關於"以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不徵營業稅"的規定、因此，應按"轉讓無形資產"稅目徵收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。

同時，對銷售商品房也應徵稅。如果採取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按"銷售不動產"徵營業稅；如果採取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按"銷售不動產"徵營業稅；如果採取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按"銷售不動產"徵營業稅。

（2）關於中方取得的前期工程開發費徵稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算徵收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接衝減中方當期的營業收入。

（3）對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算徵收營業稅。

轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產範疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的範疇內，稅率為5%。

計算公式=營業額×5%

6、合法取得土地使用權的納稅義務人，在其取得土地使用權的土地上，按照政府有關工程建設項目申請審批程序法規以自己名義"立項"建設，無論採取何種銷售或與他人合作方式，均不適用有關營業稅合作建房徵稅的規定。

現行會計制度沒有對轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收款計徵營業稅的賬務處理進行明確。一般的做法有兩種：

一是在實際繳納時，借記"應交稅金－－應交營業稅"、"應交稅金－－應交城市維護建設稅"、"其他應交款－－應交教育費附加"，貸記"銀行存款"科目。根據會計核算的配比原則，對這部分稅款暫不結轉，留待營業收入確認時，再結轉"營業稅金及附加"科目。這種方法操作性很強，但存在弊端。因為資產負債表上反映的應交稅金是一個負數，這會給閱讀會計報表的人帶來一個錯誤的信息，即企業多交了營業稅。

另一種方法是，增設"待攤稅金－－待攤稅金及附加"科目，在收到預收賬款時，按照應納的各項稅費，借記"待攤稅金－－待攤稅金及附加"，貸記"應交稅金－－應交營業稅"、"應交稅金－－應交城市維護建設稅"、"其他應交款－－應交教育費附加"，實際繳納時，借記"應交稅金－－應交營業稅"等科目，貸記"銀行存款"。當會計上確認營業收入時，按照營業收入應納的各項稅費，借記"營業稅金及附加"科目，貸記"待攤稅金－－待攤稅金及附加"，按其差額，貸記"應交稅金－－應交營業稅"等科目。我們認為，第二種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補第一種方法的不足。

第三章 城市維護建設稅

城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。

①納稅義務人所在地在淄博市五個區所屬的街道辦事處管理範圍內的，稅率為7%；

②納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮範圍內的，稅率為5%；

③納稅義務人所在地不在①②項範圍內的，稅率為1%；

第四章 教育費附加

教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=應納營業稅稅額×費率。

第五章 土地增值稅

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的餘額，為增值額。具體講：

一、對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為徵稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入徵稅範圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經國家徵用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入徵稅範圍。

二、轉讓地上建築物，是指建於土地上的一切建築物，包括地上地下的各種附屬設施。

三、附著物是指附著於土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。

四、取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額後的餘額。

房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：

1、取得土地使用權所支付的金額；

2、開發土地的成本、費用；

3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格；

4、與轉讓房地產有關的稅金；

5、財政部規定的其他扣除項目。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：

一、取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

二、開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

三、開發土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》財法【1995】6號中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%的以內計算扣除。

四、舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由市政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，並經地方主管稅務機關確認的價格。

五、與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

六、加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20％的扣除。

土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％ 。

根據《山東省土地增值稅預徵管理暫行辦法》規定：土地增值稅預徵率由各市、地地方稅務局暫在1%—5%的幅度內，根據當地房 地產經營狀況確定。並報省地方稅務局備案。省地方稅務局將視房地產市場變化情況適時進行協調。

第五章 房產稅

如果企業擁有房產產權的，需繳納房產稅。

房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。

（1）以房產稅原值(評估值)為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為：

房產稅年應納稅額＝房產原值（評估值）×（1－30％）×1.2%

（2）以租金收入為計稅依據的，稅率為12%。計算公式為:

房產稅年應納稅額＝年租金收入×12％

如果單位屬於"外商投資企業或外國企業"應繳納城市房地產稅。

第六章 城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額徵收的一種稅。

年應納稅額=∑(各級土地面積*相應稅額)。

如果單位屬於"外商投資企業或外國企業"應繳納外商投資企業土地使用費。

第七章 印花稅

印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=計稅金額*稅率,應納稅額=憑證數量*單位稅額。

土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花註銷完稅後，再辦理過戶手續。

在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花註銷完稅後，再辦理髮證手續。

第八章 契稅

契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人徵收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據，目前淄博市現行契稅稅率為3%，應納稅額=房地產成交價格或評估價格*稅率。

徵收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與）、房屋買賣、房屋贈與；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵稅：

一、　以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的；

二、　以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的；

三、　建設工程轉讓時發生土地使用權轉移的；

四、　以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。

契稅的計稅依據如下：

一、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；

即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬於成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬於計稅依據範圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

二、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅徵收機關參照同類土地使用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定；

三、土地使用權交換、房屋所有權交換、土地使用權與房屋所有權交換，為交換價格的差額；

四、以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，除承受方按規定繳納契稅外，房地產轉讓者應當補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。

五、承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應予扣除。

前款成交價格明顯低於市場價格的差額明顯不合理，並且無正當理由的 ，由契稅徵收機關參照市場價格核定。

第九章 車船使用稅

如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具,還需繳納相應的車船使用稅，外商投資企業或外國企業應繳納車船使用牌照稅。

車船使用稅是對行駛於公共道路的車輛和航行於國內河流、湖泊或領海口岸的船舶,按照種類、噸位和規定的稅額徵收的一種財產行為稅。計算公式為：

乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額

載貨汽車應納稅額=車輛的載重或淨噸位數量*單位稅額

摩托車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額

外商投資企業或外國企業應繳納車船使用牌照稅。

企業所得稅

第十一章 個人所得稅

網上自查。

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