今天，国家统计局发布了1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，其中，南京1月新房价格环比上涨0.8%，同比上涨1.7%。二手房价格环比持平，同比上涨1.4%。春节过后南京楼市的一系列表现似乎暗示南京楼市正在逐步回暖。放眼全国，试探性政策频出，“只做不说”成部分城市楼市调控“微放松”的基本形式，南京也是这样的吗？
试探性政策频出 “只做不说”或成趋势
近期，《南方周末》曝出消息：佛山悄悄取消楼市限价，同时有内部人士称：未来3个月后佛山可能会进一步放开限购政策。尽管未有官方发文，但佛山各区出现大规模备案价上调事件,取消限价的事实似乎已经被官方默许了。
其实，进入2018年，尤其是2018年末，全国各地频出楼市试探性放松政策。不过值得一提的是，湖南衡阳市明文宣布自2019.01.01起取消限价政策，不到24小时就被官方撤回。而前期传出限价放松的广东并没有发布官方文件，侧面说明，在目前舆论压力较大的情况下，“只做不说”是楼市调控“微放松”的基本形式，未来或将有更多城市效仿。
事实上，南京“突破限价”的消息也传的沸沸扬扬。限价之下，南京已有六区出现备案价超周边新房售价的项目。那么，南京真的放松“限价”了吗？
限价下，南京这些区的备案价为何被拔高？
南京2016年4月实行限涨令：按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
实际各区域存在默认价格天花板，基本以之前区域最高价为限（普通住宅，不含别墅）：河西南部精装限价35000；河西中部精装限价45000；南京南站精装限价35000；江北新区精装限价30000；城北滨江精装限价40000；仙林湖精装限价30000；迈皋桥精装限价38000；燕子矶精装限价30000；九龙湖精装限价30000；上坊精装限价24500；禄口毛坯限价13500。
除此次的中海城南公馆突破“限价”外，早在今年8月，鼓楼滨江桃园世纪首次突破区域限价4万元/㎡的隐形红线，此后两次领取销许均突破区域限价。此外，鼓楼滨江当代万国府MOMA、城中金鼎状元府、高科紫薇堂等多个项目销许均价均创区域新房新高。
其实，官方曾表态最新的限价逻辑：“老盘推新价格不让涨；新楼盘上市价会根据项目打造的产品，参考周边竞品同类型的产品给予定价。”我们可以从这些突破“限价”的项目背后发现一些共性，首先，这些项目都是纯新盘；其次，这些项目首开均为别墅、洋房及小高层产品。而南京目前隐形的限价红线主要针对的是高层产品，而别墅、洋房、小高层这些产品因为居住密度、舒适度等方面的差异一般定价都会高于同等情况下的高层产品，如果在产品上进行升级，是可以存在产品形态的溢价的。
因此桃园世纪入市之际，周边没有同类型产品可以参考，首开的洋房、小高层产品超周边高层限价红线4万元/㎡，被认定为南京首个突破“限价”的项目。其后当代万国府MOMA的小高层产品则参照桃园世纪进行定价，依旧突破区域高层限价。那么，中海城南公馆首开洋房、小高层产品，超区域高层限价3.5万元/㎡，仙林高科紫薇堂首开别墅均价近4万元/㎡，整整超出区域高层限价近1万元/㎡，也能够理解了。那么，地王扎堆的南京，在最新的限价逻辑体系下，会出现片区“限价红线”被各个击破，南京房价如脱缰野马般上涨的情况吗？
“稳”字当头 2019年房价上涨空间有限
住建部曾在去年末定调2019年楼市：稳地价、稳房价、稳预期。尽管近期南京落户积分政策调整降低门槛、银行利率出现下调，南京楼市似乎正在加速回暖，房价也出现抬头态势。但是整体来看，2019年房价想要全面上涨比较难。
注：数据来源cric，2019年2月数据截止2.20
从2018.01-2019.02南京商品房量价走势表可以发现，无论是2018年8月桃园世纪首开销许价破4万元/㎡，还是高科紫薇堂1月首开平墅3.7万元/㎡起，当月成交均价并未有明显涨幅。主要受后期远郊项目集中供应、备案影响，拉低整体成交均价。个别高价盘的入市，并未对南京整体房价造成过多的影响。
尽管南京当前貌似出现限价放松迹象，但是监管层仍严控资本脱实向虚，种种因素下，预计2019年房价上涨空间仍较为有限。那么，今年预计上市的高价地是否都能通过打造区域标杆项目，通过产品的升级来达到理想中的溢价？我们拭目以待。
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