作者：吳傑臻律師，廣東廣強律師事務所副主任暨高級合夥人，廣東省婚姻法研究會理事。

近日微博上報道一起案件引起熱議，有一對情侶戀愛了12年，戀愛期間買了一套房子，登記在女方個人名下，分手的時候男方主張分割該套房屋。

女方認為雖然男方有出資，但屬於借款性質，可以適當補償男方。

而男方則認為該套房屋是雙方同居期間共同購買、共同還貸、裝修的房子，屬於共同房產。

最後法院認為雙方在同居期間共同出資購買房子，儘管登記在女方個人名下，但根據法律規定屬於一般共有，遂按照雙方出資的比例，認定男方佔有44%的份額。該房屋評估價440萬，扣除尚未償還的貸款和利息後，房屋歸女方所有，女方補償男方100餘萬元。

可能有些讀者看到這裡會為女方不公，但實際上法院的處理還算公平，符合法律規定。

因為同居期間共同購置的房產，如沒有特別約定，就按一般共有處理。

何為一般共有？

實際上，一般共有不是一個法定概念。最高法出臺審理同居糾紛司法解釋時，民法通則把共有分為

共同共有是一種不分你我的共有，在財產分割之前是不知道共有人之間具體有多少份額。分割時原則上均等分割，但會酌情考慮以下因素：

1.共有人對共有財產的貢獻大小

2.適當照顧共有人生產

3.生活的實際需要等情況

而婚姻關係裡的夫妻共有財產是典型的共同共有，但還要根據婚姻法的分割規則來處理。

按份共有，則是約定了共有人對共有物享有的具體比例，比如各佔50%。

大家可以打開自己的房產證看看，按份共有會寫明所佔比例，而共同共有則是在份額一欄寫著“共有”或“共同共有”的字樣。

根據《物權法》的規定，在雙方約定不明的情況下，共有人具有婚姻家庭關係的，則推定為共同共有；沒有婚姻家庭關係的，則推定為按分共有。

而按份共有人沒有對共有物約定比例的，則按出資比例來確定份額。

因此，判斷房子的歸屬，首先要看約定，是“共同共有”還是“按份共有”；按份共有直接按房產證上的比例，除非雙方私下還有書面約定。

共同共有，則基本對等分割，但法院也會酌情考慮出資比例，總體而言不會按照出資比例來。

我們曾經做過的一起戀愛期間購置的共有房產的糾紛，該房產寫著共同共有，但出資全部都是男方的，法院考慮到男方出資的絕對貢獻，判決男方享有90%的產權。正因為這個突出的戰果，這個案件獲得了2013年度廣州市律協的業務成果獎。

在此類房屋裡，爭議最大的就是房屋只寫了一方的名字。

這就有六種可能：

第一，像報道案例那樣，是雙方共同購置的房屋，房產上就顯示不了比例，私下又沒有書面約定，那就按出資比例共有。

第三，由某一方出資，但寫另一方名字，有可能是婚房，結婚之後共同共有。

第四，由一方出資，但寫另一方名字，是聯絡感情的贈與，分手時要不回來。

第五，由一方出資，但寫另一方名字，也有可能是借款。

第六，由雙方父母出資，但寫了一方名字，既有可能是借款，也有可能是對自己子女的贈與。

在沒有具體的書面證據時，打起官司來，結果的走向跟採取的訴訟策略和掌握的證據密切相關。

舉一個例子，究竟以結婚為條件的贈與，還是聯絡感情式的贈與？

當王思聰送一位女孩子一輛跑車/一套房子時，我們不能單憑價值大，就認為是以結婚為目的。

當時，如果他們在買房的前後就拍過婚紗照、有談論過結婚的安排、儀式等等，就比較容易認定為是以結婚為條件的贈與。

當一位工資只有3000元的老漢，賣了自己的舊房子，給一位女性買了套房子，單憑這套房子的價值，我們就很難想象這不是以結婚為目的。

當然，我們也不能排除極具法律思維的老漢，這樣買一套房子給年輕女性，玩弄一年半載後，又以不無法結婚為由，要求返還房屋。

我們也不能排除這位老漢其實同時也跟幾位女性交往。

假設是第一種情形，雙方共同出資購房，但你手上掌握的出資證據很少，而房屋又寫在另一方名下，這個時候你就很難讓法院按照出資比例來分割房屋。

因為，出資多少，是由你來證明的。由於房屋登記在別人名下，人家就有證據優勢，推定整套房屋都是她出錢的。

所以，我建議大家一定要搞懂婚前婚後買房的規則，以免在這個重大家庭資產上掉進坑了。

最簡單的辦法就是：

第一，保留出資證據；

第二，書面約定份額、購房目的、是不是以結婚為條件的贈與等等，以便對抗房產證的登記。

作者簡介：吳傑臻律師，廣東廣強律師事務所副主任暨高級合夥人，實戰派家事律師，廣東省婚姻法研究會理事，廣東電視臺、廣州電視臺法制欄目嘉賓，法律評論常載於各種紙媒、官媒。諮詢微信：13600048460

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