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這是2019的第一篇踩盤報告，開始前，先來跟大家聊聊，滿足改善居住條件的要素有哪些？在我看來，要能稱之為改善宜居地帶，有幾個要素必須滿足：一是居住環境；二是配套設施；三是產品設計。市場競爭壓力越來越大的同時，品質與服務也要達標，才有資格定位改善。
綿陽六區各司其職，作為旅遊及農業大區，遊仙這幾年發展勢頭比較猛的除了將打造為區域副中心的遊仙鎮，必然少不了擁有優越生態資源的小梘。在市政規劃下，這裡也成為了改善定位樓盤集中帶。
今年，小梘片區如雨後春筍，冒出了一些樓盤，都搶在春節前對外釋放信息。在這個時間節點，朗基三江樾以78-104㎡剛需小戶型打入了綿陽人的視線。
本週，我便去了朗基三江樾，綜合實地踩盤、項目規劃以及數據指標，本次踩盤報告會分為四個部分呈現。
小梘自身攜帶優質基因，自然資源豐厚
朗基三江樾位於遊仙區綿鹽路，北鄰西科大城市學院，西側為綿鹽路。距離一號橋400米左右，從地理位置來看，隸屬於小梘板塊。
在綿陽，三江半島這一帶江景絕佳，環繞這一帶以改善性住宅居多，也是開發較早的區域。朗基三江樾隔綿鹽路望涪江，與涪江河堤直線距離100米，對側是樹高威尼斯，瞰江觀景視野俱佳。
涪江另一側是樹高威尼斯
除了優質的江景資源，小梘在整體規劃的定位就是生態宜居，包括自然景觀的打造。富樂山4A景區的建成，將與小梘溼地公園、三江湖、桃花島、中脊島融為一體，形成為“一園一帶四區”的空間結構，並在紫陽村建設主遊客服務中心。
富樂山風景名勝區詳細規劃，從圖中可以看到，項目北側及南側均為規劃待建的綠地
一園：即富樂山公園。擴大現有富樂山公園的遊覽面積，以三國文化體驗和城市休閒娛樂為主要功能，逐步形成以富樂山公園為核心的國家4A級旅遊景區。
一帶：即金牛古道與鄉村旅遊景觀帶，以金牛古道和鄉村為核心，以鄉野、古道遊覽為特色，串聯各片區的金牛古道與鄉村旅遊景觀帶。
金牛道古道遺風觀光體驗區：包括以金牛古驛道為核心的金牛道古驛道景區和金牛道古道遺風景區。以古驛道觀光、驛道文化體驗、生態觀光和生態綠化保育為主要功能。
康體頤養休閒度假區：包括主峰、五一水庫、部分左家溝區域。以康體療養、濱水休閒、生態觀光為主要功能。
旅遊綜合配套服務區：包括紫陽村的馬家溝、左家溝和紫陽社區等區域。以特色餐飲、鄉村休閒、鄉土文化體驗為主要功能，逐步形成景區綜合服務基地和城市近郊鄉村休閒基地。
中脊島生態保護區：包括中脊島全部，以島嶼自然生態維持及保護為主。
交通方面，綿延路向東北側銜接涪濱路，是從項目通向富樂山風景區的主要道路。項目西側的綿鹽路是主要交通幹道，向北通往沈家壩，以南貫穿整個小梘片區。
通車後的一環路南段東延線經一號橋與綿鹽路相匯，向東一直通向綿遂高速，能在一定程度上提高小梘片區的出行力。
公共交通方面，西科大城市學院站與項目西側的主入口直線距離不超過100米，可乘坐32、35、65、82、83、93路。需要注意的是，每天僅有三趟35路開往西科大城市學院站，時間段分別為上午7點20、中午12點40以及下午5點整。
居住配套方面，項目1公里範圍內的市政配套有西科大城市學院、仁愛康復醫院、興瑞醫院。周邊無大型商業配套，西科大城市學院周邊的商業街區可滿足基礎生活需求。項目自身規劃的3000㎡底商，將打造為以美食、居家為主題的商業街，交付入住後，生活便利度將會再次提升。
西科大城市學院周邊的社區商業
小梘整個片區處於發展期，商業、教育等配套都在完善過程中，與經開區逐漸形成的居住氛圍相比，還略欠火候。但它勝在生態資源，三江湖畔的絕版江景以及富樂山景區擴建後來帶的資源紅利等等，片區未來的發展也給大家留下了更多看頭。
定位剛需，主推小戶型
朗基三江樾總佔地40畝，總建面約9萬方，規劃容積率為2.5。整個地塊呈三角形，在綿陽還是比較少見，基於地塊發展空間受限制，僅規劃了6棟高層住宅，總高14-16層，以圍合式佈局，保證有開闊的中庭和樓間距。
項目共規劃了三種戶型，產品面積區間在78-104㎡。據悉，項目將於1月下旬推出首批次房源，預計是4號樓或6號樓，均為兩梯六戶的設計。從樓棟分佈圖來看，僅有3、4號樓的部分戶型可瞰江。
項目沙盤
A1戶型建面約91㎡，可作為三房使用，是房源數量最多的一個戶型。從戶型格局來看，沒有太大的浪費空間。客廳、主臥與一個次臥朝向主景觀面，開間分別為3.6米、3.3米及3米。
A2戶型建面約104㎡，是唯一一個橫廳設計的戶型，主臥和客廳朝向主景觀面，對側採光。6.5米的開間，4.5米的進深，再加上2.8X1.8米的景觀陽臺，不僅採光和通風的效果好，空間感也比較大氣。
A3戶型建面約78㎡，可作為三房使用，這是項目最小的一個產品，設計緊湊。同樣是主打功能性，客廳、主臥和一個次臥面朝主景觀面，開間分別為3.6米、3米、2.9米。
綜合以上，我認為定位剛需的緊湊三房，在產品設計上，滿足了功能性需求。另外，最小的A3戶型分佈於6號樓一單元朝外的兩戶，並不能看到江景。
注意事項
注意事項一：朗基三江樾由綿陽市聯鋒機械橡膠製造有限責任公司開發，該公司為朗基集團旗下全資子公司。有關告示如下：
二、在實地踩盤我看到，項目東南側有幾處辦公廠區，年代已久，對片區內居住品質的提升有一定的影響，後續是否會有拆建動作還不得而知。
三、物業：項目為朗基集團自持物業，物業管理費為2元/㎡/月。
四、項目不動產權證書年限為2018年9月23日起至2088年9月24日終。
五、項目打造的互動式景觀園林，休憩活動空間覆蓋全齡段，在營銷中心處已有實景呈現。
購買建議
從2018到2019，綿陽主城區的樓盤不斷往外冒，市場上覆蓋的產品包含了高層、洋房、別墅或是精裝房，給了綿陽人更廣的選擇空間。拋開產品規劃，自然資源一直都是改善類購房者的置業標準之一。
大部分改善樓盤中，真正可以看到江景的並不多。除了朗基三江樾還有同屬於小梘片區的置信麗都花園城（89-124㎡三房四房）、利奧觀瀾盛景（101-117㎡三房）以及位於塘汛片區的恆大翡翠灣（103-131㎡精裝三房四房）、位於聖水的福星上江城（90-110㎡三房四房）。這四個樓盤現在都已經開盤，區域位置各不相同，價格及產品差異還比較大，如果你是定向區位購房者，有瞰江需求，可以綜合自己的標準來選擇。
如果你預算有限，結合朗基三江樾78-104㎡差異化的小戶型設計，優越的生態資源，在當下大面積戶型成主流的市場上，性價比還比較高。項目3、4號樓俯瞰涪江，毗鄰西科大城市學院，自住、出租皆宜，如果是對居住環境有要求或是非自住需求的購房者，可以重點關注。
以上信息數據來源於小編實地觀察、售樓部工作人員、官方平臺和網絡，有關項目的具體經濟指標，請以開發商口徑為準。
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